平成27年(2015)本試験
問26
「宅地」の定義・免許の要否(個数問題)過去問
この問題の全体像
宅建業法における「宅地」の定義と免許制度の適用除外に関する問題。工業専用地域内の資材置き場、社会福祉法人のサ高住媒介、用途地域外の倉庫、管理業者の媒介行為の4つが問われている。
次の記述のうち、宅地建物取引業法(以下この問において「法」という。)の規定によれば、正しいものはいくつあるか。
ア 都市計画法に規定する工業専用地域内の土地で、建築資材置き場の用に供されているものは、法第2条第1号に規定する宅地に該当する。
イ 社会福祉法人が、高齢者の居住の安定確保に関する法律に規定するサービス付き高齢者向け住宅の貸借の媒介を反復継続して営む場合は、宅地建物取引業の免許を必要としない。
ウ 都市計画法に規定する用途地域外の土地で、倉庫の用に供されているものは、法第2条第1号に規定する宅地に該当しない。
エ 賃貸住宅の管理業者が、貸主から管理業務とあわせて入居者募集の依頼を受けて、貸借の媒介を反復継続して営む場合は、宅地建物取引業の免許を必要としない。
- 1一つ
- 2二つ
- 3三つ
- 4四つ
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
宅建業法における「宅地」の定義と免許制度の適用除外に関する問題。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
宅建業法における「宅地」の定義と免許制度の適用除外に関する問題。工業専用地域内の資材置き場、社会福祉法人のサ高住媒介、用途地域外の倉…
03
知識背景
免許制度の基礎となる「宅地」の定義と8つの免許不要事由。特に宅地の定義における例外(工業専用地域等)と、社会福祉法人や管理業者の免許…
04
覚え方
工業専用は資材置き場で除外、社福はサ高住で免許必要。
05
試験のコツ
社会福祉法人の例外範囲
・管理業者の業務範囲と免許
・宅地の定義と例外(工業専用地域等)
06
実務での見え方
工場の遊休地を資材置き場として貸す場合、宅建免許は不要であることを確認する場面。
07
よくある間違い
{"mistake":"倉庫の用に供されている土地はすべて宅地ではないと考える。","why_wrong":"資材置き場の例外と混同…
02深度分析
要約
宅建業法における「宅地」の定義と免許制度の適用除外に関する問題。工業専用地域内の資材置き場、社会福祉法人のサ高住媒介、用途地域外の倉庫、管理業者の媒介行為の4つが問われている。
法的根拠
宅地建物取引業法第2条第1号宅地建物取引業法第2条第3項第2号宅地建物取引業法第2条第3項第3号高齢者の居住の安定確保に関する法律
論理の流れ
アは工業専用地域内の資材置き場は宅地ではない(×)。イは社会福祉法人でもサ高住の媒介には免許が必要(×)。ウは用途地域外の倉庫敷地は宅地に該当する(×)。エは管理業者でも媒介行為には免許が必要(×)。よって正解は0個である。
重要な区別
「建築物」の用に供するか否か、そして「用途地域内」かつ「特定非建築敷地」かどうかの区別が重要。
各選択肢のポイント
- 工業専用地域は用途地域であり、建築資材置場として利用されている土地は道路・公園等の除外用途ではないため宅地に該当する。
- 社会福祉法人であっても、サービス付き高齢者向け住宅の貸借媒介を反復継続して営む場合は宅建業の免許が必要である。
- 用途地域外であっても、倉庫の敷地として建物の用に供されている土地は宅建業法2条1号の宅地に該当する。
- 賃貸住宅の管理業者でも、入居者募集として貸借媒介を反復継続して営む場合は宅建業の免許が必要である。
03知識背景
テーマ概要
免許制度の基礎となる「宅地」の定義と8つの免許不要事由。特に宅地の定義における例外(工業専用地域等)と、社会福祉法人や管理業者の免許免除範囲が中心。
歴史的背景
社会福祉法人の免許免除は、高齢者住宅法の制定に伴い見直しが行われ、サ高住については免除対象外となった経緯がある。
関連法令
宅地建物取引業法都市計画法民法(賃貸借)高齢者の居住の安定確保に関する法律
体系的位置づけ
業法の総論部分であり、免許要否の判断基礎となる最重要項目。試験の最初の方に出題されることが多い。
前提知識
都市計画法の用途地域(特に工業専用地域)の知識と、建築物と工作物の区別、および「管理」と「媒介」の違いが必要。
04記憶テクニック
語呂合わせ
工業専用は資材置き場で除外、社福はサ高住で免許必要。
ビジュアル描写
用途地域の外側にある倉庫は「宅地」、内側の工業専用地区の資材置き場は「宅地ではない」とイメージする。
重要公式
宅地=建物の用+(例外:工業専用・資材置き場等)。
関連連想
管理は「管理」のみ、媒介(人探し)は別物と連想する。
比較表
用途地域内(除外あり:工業専用の資材置き場等)vs 用途地域外(除外なし:倉庫等は宅地)。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題される頻出論点。
重要度
A:最重要。免許制度の根幹をなすため。
出題パターン
- 社会福祉法人の例外範囲
- 管理業者の業務範囲と免許
- 宅地の定義と例外(工業専用地域等)
解法・消去法
「社会福祉法人」=「免許不要」という思い込みを捨てる。また「用途地域外」には例外がないことを確認する。
時間戦略
定義と例外を暗記していれば即答可能。迷ったら「例外」の条文を思い出す。
06実務応用
実務シナリオ
工場の遊休地を資材置き場として貸す場合、宅建免許は不要であることを確認する場面。
実務への影響
免許不要と誤認して業務を行うと無免許業となり罰則の対象となるため、境界線の認識が重要。
ケーススタディ
管理会社が入居者募集を行ったため、宅建免許取得を急いだ事例。サ高住の媒介を行う社福も免許を取得した。
業界関連性
不動産管理業界と仲介業界の境界線を知る上で不可欠な知識。
ニュース連動
高齢化社会に伴うサ高住の普及と、それに関連する法規制への関心が高まっている。
07よくある間違い
倉庫の用に供されている土地はすべて宅地ではないと考える。
なぜ間違えるか:資材置き場の例外と混同しているため。
正しい理解:「倉庫(建物)」と「資材置き場(空き地)」を区別して覚える。
社会福祉法人はどのような取引でも免許不要だと考える。
なぜ間違えるか:一般的な例外規定を丸暗記しているため。
正しい理解:「サ高住」だけは特別扱い(免許必要)と覚える。
管理業者なら入居者募集もできると考える。
なぜ間違えるか:業務の実態と法律の定義を混同しているため。
正しい理解:「管理=維持・修繕・集金」「媒介=人探し・契約」と分ける。
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