平成27年(2015)本試験
問27
免許の基準（欠格要件）過去問
この問題の全体像
宅建業法における免許欠格事由の詳細、特に法人の役員や使用人に欠格事由が生じた場合の法人自身の免許取得可否、および合併による免責逃れ防止規定に関する正誤判定問題。
宅地建物取引業の免許（以下この問において「免許」という。）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。
- 1Ａ社は、不正の手段により免許を取得したことによる免許の取消処分に係る聴聞の期日及び場所が公示された日から当該処分がなされるまでの間に、合併により消滅したが、合併に相当の理由がなかった。この場合においては、当該公示の日の50日前にＡ社の取締役を退任したＢは、当該消滅の日から５年を経過しなければ、免許を受けることができない。
- 2Ｃ社の政令で定める使用人Ｄは、刑法第234条（威力業務妨害）の罪により、懲役１年、執行猶予２年の刑に処せられた後、Ｃ社を退任し、新たにＥ社の政令で定める使用人に就任した。この場合においてＥ社が免許を申請しても、Ｄの執行猶予期間が満了していなければ、Ｅ社は免許を受けることができない。
- 3営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者であるＦの法定代理人であるＧが、刑法第247条（背任）の罪により罰金の刑に処せられていた場合、その刑の執行が終わった日から５年を経過していなければ、Ｆは免許を受けることができない。
- 4Ｈ社の取締役Ｉが、暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律に規定する暴力団員に該当することが判明し、宅地建物取引業法第66条第１項第３号の規定に該当することにより、Ｈ社の免許は取り消された。その後、Ｉは退任したが、当該取消しの日から５年を経過しなければ、Ｈ社は免許を受けることができない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
宅建業法における免許欠格事由の詳細、特に法人の役員や使用人に欠格事由が生じた場合の法人自身の免許取得可否、および合併による免責逃れ防止規定に関する正誤判定問題。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
宅建業法における免許欠格事由の詳細、特に法人の役員や使用人に欠格事由が生じた場合の法人自身の免許取得可否、および合併による免責逃れ防…
03
知識背景
宅建業の免許制度は、業を行う者に一定の資格を有させることで取引の安全と公共の利益を図ることを目的としている。欠格事由は、信頼性を欠く…
04
覚え方
「暴力団役員は辞めればＯＫ、合併逃げは公示前もＮＧ」
05
試験のコツ
欠格期間の起算点ミス
・刑罰の種類（禁錮と懲役の違い）
・法人と個人の責任の混同
06
実務での見え方
宅建業者のM&Aや役員変更の際、相手方役員に前科や暴力団関係がないかデューデリジェンスで確認する際に必須の知識。
07
よくある間違い
{"mistake":"暴力団員役員が退任しても5年間は免許取得できないと勘違いする。","why_wrong":"一般的な欠格事由…
02深度分析
要約
宅建業法における免許欠格事由の詳細、特に法人の役員や使用人に欠格事由が生じた場合の法人自身の免許取得可否、および合併による免責逃れ防止規定に関する正誤判定問題。
法的根拠
宅地建物取引業法第5条宅地建物取引業法施行令第2条の3宅地建物取引業法第66条刑法第234条刑法第247条
論理の流れ
まず各選択肢の事実関係を宅建業法施行令第2条の3（欠格事由の詳細）に照らして検証する。選択肢1は合併による免責逃れを防ぐ規定に該当し正しい。選択肢2は使用人の刑罰（執行猶予中）による欠格事由について正しい。選択肢3は未成年者の法定代理人の罰金刑による欠格について正しい。選択肢4は、暴力団員役員が退任した後の法人の欠格期間について誤りを含んでおり、これが正解となる。
重要な区別
暴力団員である役員が免許取消し後に退任した場合、法人は5年を待たずに直ちに免許取得が可能となる点が最大の判断ポイント。
各選択肢のポイント
- 合併に相当の理由がない場合、公示日前に退任した役員であっても、消滅会社の役員であれば5年間欠格となるため正しい。
- 使用人が懲役刑（執行猶予付きを含む）を受け、その猶予期間中は、法人は免許を受けることができないため正しい。
- 未成年者の法定代理人が欠格事由（罰金刑等）に該当する場合、その未成年者も免許を受けることができないため正しい。
- 暴力団員役員が退任すれば、法人は直ちに欠格事由に該当しなくなるため、5年経過を待たずに免許取得が可能である。
03知識背景
テーマ概要
宅建業の免許制度は、業を行う者に一定の資格を有させることで取引の安全と公共の利益を図ることを目的としている。欠格事由は、信頼性を欠く者を業界から排除するための具体的な基準であり、個人だけでなく法人の役員や使用人にも及ぶ。
歴史的背景
暴力団排除条項は、暴力団対策法の施行や社会情勢の変化に伴い、宅建業法においても段階的に強化され、現在では極めて厳格な規定が設けられている。
関連法令
宅地建物取引業法第4条宅地建物取引業法第5条宅地建物取引業法第66条宅地建物取引業法施行令第2条の3暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律
体系的位置づけ
宅建業法の基礎となる「免許」の分野における最重要論点であり、試験の最初の方に出題されることが多く、確実に正解したい単元。
前提知識
法人の役員や使用人が欠格事由に該当した場合の法人の責任、刑の執行猶予中の取り扱い、未成年者の法定代理人の責任についての理解が必要。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「暴力団役員は辞めればＯＫ、合併逃げは公示前もＮＧ」
ビジュアル描写
役員が「汚れ」を持っている間は法人も「汚れる」。暴力団員が辞めれば「汚れ」は役員と共に去るが、合併で逃げようとした「汚れ」はくっついたまま。
重要公式
欠格期間＝5年（原則）。例外＝暴力団員役員退任（即時可）。
関連連想
暴力団員がいなくなれば会社は綺麗になるイメージで記憶。
比較表
暴力団員役員：退任すれば法人は申請可。刑罰役員：執行猶予中は申請不可。合併：理由なし合併は公示前役員も欠格。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題
重要度
A:最重要。免許制度の根幹をなすため。
出題パターン
- 欠格期間の起算点ミス
- 刑罰の種類（禁錮と懲役の違い）
- 法人と個人の責任の混同
解法・消去法
「5年経過しなければ」という絶対的な表現は、例外（退任等）がないか確認する。退任による救済規定がある選択肢を探す。
時間戦略
基礎知識確認のため、1分以内で正誤判断し、迷ったら後回しにせず直感で選ぶ。
06実務応用
実務シナリオ
宅建業者のM&Aや役員変更の際、相手方役員に前科や暴力団関係がないかデューデリジェンスで確認する際に必須の知識。
実務への影響
役員の不祥事により免許取消しとなると、事業停止に直結するため、日頃のコンプライアンス管理が重要。
ケーススタディ
暴力団関係者が役員にいることが発覚し、免許取消処分となったが、直ちに役員を解任し、再免許を取得した事例。
業界関連性
業界の信頼性維持のため、不適格者排除は極めて重要。
ニュース連動
暴力団排除条例の強化や、反社会的勢力への融資禁止など、社会全体の排除動向と連動。
07よくある間違い
暴力団員役員が退任しても5年間は免許取得できないと勘違いする。
なぜ間違えるか:一般的な欠格事由（刑罰等）の5年ルールを機械的に当てはめてしまうため。
正しい理解:「暴力団員＝退任で即時救済」と特例として覚える。
合併による免責逃れ防止規定で、公示日前に退任していれば免責されると誤解する。
なぜ間違えるか:一般的な退任による救済規定を適用してしまうため。
正しい理解:「合併逃げ＝公示前退任も無効」と強く意識する。
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