平成23年(2011)本試験
問27
免許の基準（欠格要件）過去問
この問題の全体像
宅建業法における免許の欠格事由、特に刑法の詐欺罪が欠格事由に含まれない点、暴力団員の欠格、および免許取消処分を受けた法人の役員が他社で与える影響の有無を問う問題。
宅地建物取引業の免許（以下この問において「免許」という。）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
- 1Ａ社の役員Ｂは、宅地建物取引業者Ｃ社の役員として在籍していたが、その当時、Ｃ社の役員Ｄがかつて禁錮以上の刑に処せられ、その刑の執行が終わった日から５年を経過していないとしてＣ社は免許を取り消されている。この場合、Ａ社は、Ｃ社が免許を取り消されてから５年を経過していなくても、免許を受けることができる。
- 2Ｅ社の役員のうちに、刑法第246条の詐欺罪により罰金の刑に処せられ、その刑の執行が終わった日から５年を経過しない者がいる場合、Ｅ社は免許を受けることができない。
- 3Ｆ社の役員のうちに、指定暴力団の構成員がいた場合、暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律の規定に違反していなくても、Ｆ社は免許を受けることができない。
- 4宅地建物取引業者Ｇ社は、引き続いて１年以上事業を休止したときは、免許の取消しの対象となる。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
宅建業法における免許の欠格事由、特に刑法の詐欺罪が欠格事由に含まれない点、暴力団員の欠格、および免許取消処分を受けた法人の役員が他社で与える影響の有無を問う問題。
この問題は、5 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
宅建業法における免許の欠格事由、特に刑法の詐欺罪が欠格事由に含まれない点、暴力団員の欠格、および免許取消処分を受けた法人の役員が他社…
03
知識背景
この問題は、宅建業者の免許を受けるための「消極的要件（欠格事由）」を扱う。具体的には、成年被後見人、破産者、一定の犯罪を犯した者、暴…
04
覚え方
「詐欺（サギ）はスキップ、横領（オウリョウ）はアウト」。詐欺罪は欠格事由ではないが、横領・背任は欠格事由となる。
05
試験のコツ
詐欺罪を欠格事由として紛らわしくする出題
・免許取消処分を受けた法人の役員が、他社で免許取得できるかを問う出題
06
実務での見え方
不動産会社が新しく役員を登用する際、その役員に過去に罰金刑を受けている前科がないか、また暴力団関係者でないかを厳格にチェックする場面…
02深度分析
要約
宅建業法における免許の欠格事由、特に刑法の詐欺罪が欠格事由に含まれない点、暴力団員の欠格、および免許取消処分を受けた法人の役員が他社で与える影響の有無を問う問題。
法的根拠
宅地建物取引業法第5条第1項宅地建物取引業法第66条第1項宅地建物取引業法施行規則第1条の3の3
論理の流れ
選択肢1は、免許取消処分の原因となった役員や代表者以外は欠格事由に該当しないため正しい。選択肢2は、詐欺罪（刑法246条）は欠格事由として列挙されていないため、罰金刑を受けていても免許取得は可能であり、記述は誤り。選択肢3は、暴力団員であること自体が欠格事由であるため正しい。選択肢4は、1年以上の休止は取消事由であるため正しい。よって誤っているのは2である。
重要な区別
欠格事由となる犯罪（横領・背任など）とならない犯罪（詐欺など）を正確に区別すること。
各選択肢のポイント
- 免許取消しの原因となった役員や代表者以外は、5年間の免許取得制限を受けないため正しい。
- 詐欺罪は欠格事由のリストに含まれないため、罰金刑を受けていても免許取得は可能である。
- 暴力団員であること自体が欠格事由であり、他法違反の有無を問わず免許は受けられない。
- 引き続き1年以上事業を休止した場合、宅建業法66条1項6号により免許取消の対象となる。
03知識背景
テーマ概要
この問題は、宅建業者の免許を受けるための「消極的要件（欠格事由）」を扱う。具体的には、成年被後見人、破産者、一定の犯罪を犯した者、暴力団員等が免許を受けられないこと、および免許取消処分後の不利益期間等が規定されている。
歴史的背景
欠格事由は、業界の信頼性確保のために設けられた。特に暴力団排除条項は、社会情勢の変化に伴い厳格化され、現在では暴力団員だけでなく暴力団関係者も規制対象となっている。
関連法令
民法（成年被後見人等の規定）刑法（詐欺罪、横領罪、背任罪等）暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律
体系的位置づけ
宅建業法の「免許」の章における基礎的かつ重要な項目であり、試験の最初の方で出題されることが多い。
前提知識
法人の役員の範囲（取締役、執行役、監査役等）、欠格事由に該当する具体的な犯罪リスト、および免許取消処分と欠格期間の関係を理解している必要がある。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「詐欺（サギ）はスキップ、横領（オウリョウ）はアウト」。詐欺罪は欠格事由ではないが、横領・背任は欠格事由となる。
ビジュアル描写
欠格事由のチェックリストをイメージし、「詐欺」の項目だけチェックが入っていない、あるいは「暴力団」の項目が特大で赤字で書かれているイメージ。
重要公式
5年（刑の執行終了後等）、1年（事業休止による取消事由）。
関連連想
不動産取引では「預かったお金」や「重要な権利」を扱うため、それを侵害する「横領」や「背任」が厳しく禁じられていると連想する。
比較表
詐欺罪（欠格に該当しない） vs 横領・背任（欠格に該当する）。詐欺は騙す行為だが、宅建業法で規制するのは「業務上の不正」に重きを置いているため横領等が対象。
05試験テクニック
出題頻度
高頻度。毎年のように出題される重要論点である。
重要度
A:最重要。実務でも役員変更の際に必須の知識であり、出題頻度も極めて高い。
出題パターン
- 詐欺罪を欠格事由として紛らわしくする出題
- 免許取消処分を受けた法人の役員が、他社で免許取得できるかを問う出題
解法・消去法
暴力団員が免許を受けられる（誤り）や、1年以上休止で取消されない（誤り）といった明らかな誤記がないか確認し、残った選択肢から犯罪のリストを吟味する。
時間戦略
知識があれば即答可能。詐欺罪と横領罪の区別がつかない場合でも、他の選択肢（暴力団や休止取消）で消去法が使える。
06実務応用
実務シナリオ
不動産会社が新しく役員を登用する際、その役員に過去に罰金刑を受けている前科がないか、また暴力団関係者でないかを厳格にチェックする場面。
実務への影響
欠格事由にある者が役員になっているまま免許更新を行うと、免許が受けられず、事業継続が不可能になるリスクがある。
ケーススタディ
過去に詐欺罪で罰金刑を受けた者を役員に就任させたが、詐欺罪は欠格事由ではないため、そのまま免許申請が受理された事例。
業界関連性
業界の信頼性を維持するためのフィルターとして機能しており、コンプライアンスの根幹をなす。
ニュース連動
暴力団排除条例の強化や、企業の反社会的勢力との関係遮断の動きと密接に関連している。
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