平成23年(2011)本試験
問26
免許過去問
この問題の全体像
この問題は、宅建業法における免許の区分（大臣免許と知事免許）、免許を要する業の定義、および免許の有効期間に関する基本的な知識を問うものです。特に、免許権者の判定基準が「本店の所在地」である点が核心です。
宅地建物取引業の免許（以下この問において「免許」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 1宅地建物取引業を営もうとする者は、同一県内に２以上の事務所を設置してその事業を営もうとする場合にあっては、国土交通大臣の免許を受けなければならない。
- 2Ａが、Ｂ社が甲県に所有する１棟のマンション（20戸）を、貸主として不特定多数の者に反復継続して転貸する場合、Ａは甲県知事の免許を受けなければならない。
- 3Ｃ社が乙県にのみ事務所を設置し、Ｄが丙県に所有する１棟のマンション（10戸）について、不特定多数の者に反復継続して貸借の代理を行う場合、Ｃ社は乙県知事の免許を受けなければならない。
- 4宅地建物取引業を営もうとする者が、国土交通大臣又は都道府県知事から免許を受けた場合、その有効期間は、国土交通大臣から免許を受けたときは５年、都道府県知事から免許を受けたときは３年である。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
この問題は、宅建業法における免許の区分（大臣免許と知事免許）、免許を要する業の定義、および免許の有効期間に関する基本的な知識を問うものです。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
この問題は、宅建業法における免許の区分（大臣免許と知事免許）、免許を要する業の定義、および免許の有効期間に関する基本的な知識を問うも…
03
知識背景
宅建業法の根幹をなす免許制度について。誰が免許を受けるべきか、誰から免許を受けるか、免許の有効期限など、業を営むための資格要件を定め…
04
覚え方
「免許は５年、管轄は本店」。このフレーズで有効期間と免許権者の決定基準をセットで覚えるのが効果的です。
05
試験のコツ
大臣免許と知事免許の区別（事務所の数）
・免許の有効期間と更新
・免許不要な場合の例外（自ら貸借等）
06
実務での見え方
企業が支店を展開する際、新たな免許取得が必要かどうかの判断。例えば、東京本社で大阪に支店を出す場合、大阪の免許は不要で、国土交通大臣…
07
よくある間違い
{"mistake":"支店の数が増えると免許権者が大臣に変わると勘違いする。","why_wrong":"10以上の都道府県にまた…
02深度分析
要約
この問題は、宅建業法における免許の区分（大臣免許と知事免許）、免許を要する業の定義、および免許の有効期間に関する基本的な知識を問うものです。特に、免許権者の判定基準が「本店の所在地」である点が核心です。
法的根拠
宅地建物取引業法第3条第1項宅地建物取引業法第3条第2項宅地建物取引業法第2条第3号
論理の流れ
まず、免許権者は事務所の数ではなく本店所在地で決まる原則を確認します。選択肢1は同一県内の複数事務所でも知事免許であるため誤りです。次に、選択肢2は物件所在地で免許を判断しているため誤りです。選択肢3は本店所在地の知事免許としており正解です。最後に、選択肢4は有効期間が5年で統一されているため誤りです。
重要な区別
免許権者が誰になるかは、あくまで「本店の所在地」で決定され、支店の数や取引物件の所在地は影響しないという点です。
各選択肢のポイント
- 同一県内に複数の事務所があっても、免許権者は国土交通大臣ではなく都道府県知事である。
- 免許権者は本店所在地の知事等であり、物件所在地の知事ではないため誤りである。
- 免許権者は本店所在地の都道府県知事であるため、乙県知事の免許で正しい。
- 免許の有効期間は5年であり、大臣免許と知事免許で違いはないため誤りである。
03知識背景
テーマ概要
宅建業法の根幹をなす免許制度について。誰が免許を受けるべきか、誰から免許を受けるか、免許の有効期限など、業を営むための資格要件を定めています。特に「業」として行う場合の定義が重要です。
歴史的背景
免許制度は不適切な業者を排除し、取引の安全を図るために設けられました。有効期間制度は、業者に定期的な更新を義務付けることで知識の陳腐化を防ぐ目的で導入されました。
関連法令
宅地建物取引業法第3条宅地建物取引業法第2条宅地建物取引業法第4条
体系的位置づけ
宅建試験の「宅建業法」分野における導入部分であり、最も基本的な重要事項です。全ての取引の前提となる知識となります。
前提知識
宅建業の定義（代理・媒介・貸借の管理）、事務所の定義、個人と法人の違い、国土交通大臣と都道府県知事の権限分担の基礎が必要です。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「免許は５年、管轄は本店」。このフレーズで有効期間と免許権者の決定基準をセットで覚えるのが効果的です。
ビジュアル描写
地図上に本店を置くイメージ。その場所の色（県）が免許の色。支店を増やしても本店が動かなければ色は変わらないと図解します。
重要公式
有効期間＝5年、免許権者＝本店所在地の知事（ただし10県以上は大臣）。
関連連想
「本店」＝「親元」。親元の都道府県に免許をもらいに行くと連想すると覚えやすいです。
比較表
大臣免許：10以上の都道府県に事務所、知事免許：それ以外。有効期間は共に5年。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題。免許の基礎知識は頻出です。
重要度
A:最重要。業を営むための絶対条件であり、他の条文理解の前提となるため。
出題パターン
- 大臣免許と知事免許の区別（事務所の数）
- 免許の有効期間と更新
- 免許不要な場合の例外（自ら貸借等）
解法・消去法
選択肢に「3年」という数字があれば即座に消去。「物件所在地」で免許を判断する記述があれば消去法で絞り込みます。
時間戦略
基礎知識なので即答できるようにし、時間をかけすぎないことが重要です。迷ったら後回しにせず直感で選びましょう。
06実務応用
実務シナリオ
企業が支店を展開する際、新たな免許取得が必要かどうかの判断。例えば、東京本社で大阪に支店を出す場合、大阪の免許は不要で、国土交通大臣免許への変更も不要（10県未満のため）。
実務への影響
業務拡大の際のコストと手続きを理解する上で不可欠です。無免許営業は罰則の対象となるため、リスク管理に直結します。
ケーススタディ
A社が東京都知事免許を持っている。神奈川県に支店を開設した場合、国土交通大臣免許への変更は不要（10県未満のため）であり、東京都知事への届出で足ります。
業界関連性
業者としての身分を証明するものであり、顧客からの信頼獲得に不可欠な要素です。
ニュース連動
無免許業者による悪質な賃貸仲介トラブルなどがニュースになった際、免許制度の重要性が再認識されます。
07よくある間違い
支店の数が増えると免許権者が大臣に変わると勘違いする。
なぜ間違えるか:10以上の都道府県にまたがらないと大臣免許にはならないルールを知らないため。
正しい理解:数字の「10」を強く意識し、それ未満は知事と覚える。
免許の有効期間を3年と記憶している。
なぜ間違えるか:他の資格（宅建士資格など）の更新期間と混同している可能性がある。
正しい理解:「5年免許」と唱えて、他の資格と区別する。
物件所在地の知事免許が必要だと考える。
なぜ間違えるか:登記や税務の管轄と混同しているため。
正しい理解:「本店主義」という言葉を覚える。
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