平成27年(2015)本試験
問25
税・その他地価公示法過去問
この問題の全体像
地価公示法における公示区域の指定範囲と正常な価格の定義に関する理解を問う問題。特に都市計画区域外でも指定可能である点が正誤判断の鍵となる。
地価公示法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
- 1都市計画区域外の区域を公示区域とすることはできない。
- 2正常な価格とは、土地について、自由な取引が行われるとした場合におけるその取引において通常成立すると認められる価格をいい、この「取引」には住宅地とするための森林の取引も含まれる。
- 3土地鑑定委員会が標準地の単位面積当たりの正常な価格を判定する際は、二人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求めなければならない。
- 4土地鑑定委員会が標準地の単位面積当たりの正常な価格を判定したときは、標準地の形状についても公示しなければならない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
地価公示法における公示区域の指定範囲と正常な価格の定義に関する理解を問う問題。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
地価公示法における公示区域の指定範囲と正常な価格の定義に関する理解を問う問題。特に都市計画区域外でも指定可能である点が正誤判断の鍵と…
03
知識背景
地価公示法は、都市及びその周辺の地域等における標準地の正常な価格を公示し、一般の土地の取引価格に対して指標を与え、適正な地価の形成に…
04
覚え方
「公示区域は都市計画区域外もアリ（3条）」と覚える。
05
試験のコツ
正常な価格の定義
・公示区域の指定要件
・公示事項の内容
06
実務での見え方
開発業者が都市計画区域外の山林を購入する際、公示価格を基準に売買価格を交渉する。
07
よくある間違い
{"mistake":"公示区域は都市計画区域内に限られると誤解する。","why_wrong":"都市計画法のイメージが強いため、…
02深度分析
要約
地価公示法における公示区域の指定範囲と正常な価格の定義に関する理解を問う問題。特に都市計画区域外でも指定可能である点が正誤判断の鍵となる。
法的根拠
地価公示法第2条地価公示法第3条地価公示法第10条地価公示法第13条
論理の流れ
選択肢1は「都市計画区域外は公示区域にできない」と述べている。しかし地価公示法第3条では、土地の価格の形成に適正を欠くおそれがある場合等は都市計画区域外でも指定できるとされている。したがって選択肢1は誤り。他の選択肢は法の規定通り正しい記述である。
重要な区別
公示区域は原則として都市計画区域内だが、必要があれば区域外でも指定できるという例外規定の有無。
各選択肢のポイント
- 地価公示法3条は、都市計画区域外の区域でも公示区域とできると規定しているため誤り。
- 正常な価格は自由な取引で成立する価格であり、住宅地とするための森林の取引も含まれるため正しい。
- 法13条により、土地鑑定委員会は2人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求めなければならないため正しい。
- 法10条により、標準地の形状、面積等も公示事項とされているため正しい。
03知識背景
テーマ概要
地価公示法は、都市及びその周辺の地域等における標準地の正常な価格を公示し、一般の土地の取引価格に対して指標を与え、適正な地価の形成に寄与することを目的とする法律。
歴史的背景
1969年（昭和44年）に地価の高騰に対処し、土地の適正な評価と取引の正常化を図るために制定された。
関連法令
不動産の鑑定評価に関する法律国土利用計画法都市計画法
体系的位置づけ
宅建士試験の「権利関係・法令上の制限」以外の分野（税法その他）における重要な不動産関連法規の一つ。
前提知識
都市計画区域の定義、標準地の選定基準、不動産鑑定士の役割、正常な価格の定義についての基礎知識。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「公示区域は都市計画区域外もアリ（3条）」と覚える。
ビジュアル描写
地図上で都市計画区域を塗りつぶすが、その外側にも点々と標準地のマークが描かれているイメージ。
重要公式
正常な価格＝自由な取引における通常成立価格（潜在含む）。
関連連想
田舎の土地でも売買の参考になる価格が必要だから、区域外でもOKと考える。
比較表
正常な価格（公示価格）：標準地の客観的な価格。市場価格：個別の取引における成立価格。
05試験テクニック
出題頻度
2-3年に1回程度
重要度
B. 出題頻度は高くないが、条文の正確な読み取りが求められる。
出題パターン
- 正常な価格の定義
- 公示区域の指定要件
- 公示事項の内容
解法・消去法
「～できない」「～でなければならない」といった絶対的な表現に注目し、条文の例外を探る。
時間戦略
条文番号と結びつけて覚えておけば、知識問題として即答可能。
06実務応用
実務シナリオ
開発業者が都市計画区域外の山林を購入する際、公示価格を基準に売買価格を交渉する。
実務への影響
固定資産税評価額や相続税路線価の基準となり、税負担に直接影響する。
ケーススタディ
地価公示価格が下落した地域で、所有者が固定資産税の減額を申請する際の資料となる。
業界関連性
不動産取引の価格交渉における最も基本的な指標として業界全体で重視されている。
ニュース連動
地価高騰や地方創生における土地価格の動向と関連づけて報道されることがある。
07よくある間違い
公示区域は都市計画区域内に限られると誤解する。
なぜ間違えるか:都市計画法のイメージが強いため、関連法令も同様の範囲だと思い込むため。
正しい理解:「例外」を意識し、区域外でも指定できる条文（3条）を確認する。
正常な価格を現在の利用形態だけで判断すると誤解する。
なぜ間違えるか:「取引」という言葉から、現在の状態での売買を連想しやすいため。
正しい理解:「最高最有効使用」の原則を思い出し、潜在的可能性を含むと理解する。
鑑定評価を1人の鑑定士で行えると誤解する。
なぜ間違えるか:個人の資格（不動産鑑定士）に注目しすぎて、手続き上の人数要件を見落とすため。
正しい理解:「2人」でチェックし合うイメージを持ち、数字（2人以上）を覚える。
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