令和4年(2022)本試験
問25
税・その他地価公示法過去問
この問題の全体像
地価公示法における正常な価格の定義と公示制度の理解を問う問題。選択肢2が「建物が存するものとして」としている点が誤りであり、正しくは「建物が存しないものとして」価格を判定すべきである。
地価公示法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
- 1土地鑑定委員会は、標準地の正常な価格を判定したときは、標準地の単位面積当たりの価格のほか、当該標準地の地積及び形状についても官報で公示しなければならない。
- 2正常な価格とは、土地について、自由な取引が行われるとした場合におけるその取引（一定の場合を除く。）において通常成立すると認められる価格をいい、当該土地に建物がある場合には、当該建物が存するものとして通常成立すると認められる価格をいう。
- 3公示区域内の土地について鑑定評価を行う場合において、当該土地の正常な価格を求めるときは、公示価格を規準とする必要があり、その際には、当該土地とこれに類似する利用価値を有すると認められる１又は２以上の標準地との位置、地積、環境等の土地の客観的価値に作用する諸要因についての比較を行い、その結果に基づき、当該標準地の公示価格と当該土地の価格との間に均衡を保たせる必要がある。
- 4公示区域とは、都市計画法第４条第２項に規定する都市計画区域その他の土地取引が相当程度見込まれるものとして国土交通省令で定める区域のうち、国土利用計画法第12条第１項の規定により指定された規制区域を除いた区域をいう。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
地価公示法における正常な価格の定義と公示制度の理解を問う問題。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
地価公示法における正常な価格の定義と公示制度の理解を問う問題。選択肢2が「建物が存するものとして」としている点が誤りであり、正しくは…
03
知識背景
地価公示法は、国土利用計画法と並ぶ土地政策の基本法。土地鑑定委員会が標準地の正常な価格を判定し官報で公示することで、土地取引の適正化…
04
覚え方
正常価格は更地で見る。建物は目に入れず、土地だけ評価。『更地原則』と覚える。
05
試験のコツ
定義の正誤判定（正常な価格、公示区域等）
・公示事項の内容を問う問題
・公示価格の規準性に関する問題
06
実務での見え方
不動産鑑定士が土地の評価を行う際、公示価格を基準として比較を行う。相続税評価路線価や固定資産税評価額の算定でも公示価格が参照される。
07
よくある間違い
{"mistake":"建物がある場合、「存するものとして」価格を判定すると誤認する。","why_wrong":"実務では建物付き…
02深度分析
要約
地価公示法における正常な価格の定義と公示制度の理解を問う問題。選択肢2が「建物が存するものとして」としている点が誤りであり、正しくは「建物が存しないものとして」価格を判定すべきである。
法的根拠
地価公示法第2条第1号地価公示法第5条第1項地価公示法第9条地価公示法第2条第2項国土利用計画法第12条第1項
論理の流れ
まず正常な価格の定義を正確に把握する。地価公示法第2条第1号では、正常な価格とは「自由な取引が行われるとした場合において通常成立すると認められる価格」と定義される。重要なのは、建物がある場合の取り扱い。土地の価格を判定する際、建物は存在しないものとして判定するのが原則。選択肢2は「建物が存するものとして」としているため誤り。
重要な区別
正常な価格判定時の建物の取り扱いが核心。土地の価格を判定する際は、建物が存在しない「更地」として評価するのが原則である。
各選択肢のポイント
- 地価公示法第5条第1項の通り、単価だけでなく地積・形状も公示が義務付けられている。正しい記述である。
- 建物がある場合、「建物が存しないものとして」価格を判定するのが正しい。存するものとしている点が誤り。
- 地価公示法第9条の規定通り。公示価格を規準として比較考量し、均衡を保つ必要がある。正しい記述。
- 地価公示法第2条第2項の定義通り。都市計画区域等から規制区域を除いた区域が公示区域。正しい記述。
03知識背景
テーマ概要
地価公示法は、国土利用計画法と並ぶ土地政策の基本法。土地鑑定委員会が標準地の正常な価格を判定し官報で公示することで、土地取引の適正化と地価の安定を図る。公示価格は不動産鑑定評価の基準となる。
歴史的背景
1969年（昭和44年）に制定。高度経済成長期の地価高騰対策として導入。その後、バブル崩壊や都市計画制度の変化に対応し、公示区域の拡大や標準地の見直しが行われてきた。
関連法令
地価公示法第2条（定義）地価公示法第5条（公示事項）地価公示法第9条（公示価格の規準性）国土利用計画法第12条（規制区域）都市計画法第4条（都市計画区域）
体系的位置づけ
宅建試験の権利関係分野における重要論点。地価公示法は毎年1問程度出題され、定義・手続・効果を問う問題が中心。税法分野との関連でも重要。
前提知識
正常な価格の概念、土地鑑定委員会の組織、標準地の選定基準、公示区域と規制区域の違い、不動産鑑定評価の基本原則を理解しておく必要がある。
04記憶テクニック
語呂合わせ
正常価格は更地で見る。建物は目に入れず、土地だけ評価。『更地原則』と覚える。
ビジュアル描写
土地の上に建物がある絵を想像し、そこに×印を付けて建物を消すイメージ。更地の状態で価格を判定する。
重要公式
正常な価格＝自由取引・更地前提・通常成立価格
関連連想
「正常」＝「まっさら」→更地状態で評価、と連想する。
比較表
正常な価格：更地として評価、建物は考慮しない／実勢価格：実際の取引価格、建物含む／公示価格：標準地の正常な価格
05試験テクニック
出題頻度
地価公示法は毎年1問出題される。正常な価格の定義は頻出論点。
重要度
A:最重要。正常な価格の定義は基本中の基本であり、必ず押さえるべき。
出題パターン
- 定義の正誤判定（正常な価格、公示区域等）
- 公示事項の内容を問う問題
- 公示価格の規準性に関する問題
解法・消去法
「存する」「存しない」等の対立語句に注目。極端な表現や一般論と異なる記述に要注意。
時間戦略
定義問題は即断即決で。キーワード（存する/存しない等）に着目し、30秒以内で判断する。
06実務応用
実務シナリオ
不動産鑑定士が土地の評価を行う際、公示価格を基準として比較を行う。相続税評価路線価や固定資産税評価額の算定でも公示価格が参照される。
実務への影響
公示価格は土地取引の客観的指標として機能。銀行の担保評価、補償金算定、裁判での証拠としても活用される。
ケーススタディ
都心部の商業地で店舗付き土地の売買がある場合、鑑定評価では建物を除外し更地として評価。これにより土地本来の価値を把握し、適正な取引価格を算出する。
業界関連性
不動産業者は公示価格を取引価格の目安として活用。過大・過少申告の防止や適正価格提示の根拠となる。
ニュース連動
近年の地価上昇地域での公示価格の動向が注目。相続税改正や空き家問題とも関連し、更地評価の重要性が増している。
07よくある間違い
建物がある場合、「存するものとして」価格を判定すると誤認する。
なぜ間違えるか:実務では建物付きの取引が多いため、建物を含めて評価すると勘違いしやすい。
正しい理解:「正常＝更地」と覚え、建物がある場合の記述は必ず「存しない」を確認する。
公示事項として地積・形状を含むことを誤りと判断する。
なぜ間違えるか:単価のみ公示されると考えがちで、地積・形状も公示事項と知らない。
正しい理解:公示は単価だけでなく「地積・形状」もセットと覚える。
公示区域と規制区域の関係を混同する。
なぜ間違えるか:両者を同一視、あるいは包含関係を逆に理解している。
正しい理解:「公示区域＝全体－規制区域」という引き算の関係で理解する。
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