令和2年(2020)本試験
問125
税・その他地価公示法過去問
この問題の全体像
地価公示法における標準地の選定要件、鑑定評価の手続、公示事項、および公示価格の効力に関する知識を問う問題。特に地上権が存する土地の標準地選定の可否が正解のポイントとなる。
地価公示法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 1土地鑑定委員会は、その土地に地上権が存する場合であっても、標準地として選定することができる。
- 2土地鑑定委員会は、標準地について、２人以上の不動産鑑定士の鑑定評価を求めるものとし、当該２人以上の不動産鑑定士は、土地鑑定委員会に対し、鑑定評価書を連名で提出しなければならない。
- 3土地鑑定委員会は、標準地の正常な価格を判定したときは、標準地の単位面積当たりの価格のほか、当該標準地の価格の総額についても官報で公示しなければならない。
- 4土地収用法その他の法律によって土地を収用することができる事業を行う者は、標準地として選定されている土地を取得する場合において、当該土地の取得価格を定めるときは、公示価格と同額としなければならない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
地価公示法における標準地の選定要件、鑑定評価の手続、公示事項、および公示価格の効力に関する知識を問う問題。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
地価公示法における標準地の選定要件、鑑定評価の手続、公示事項、および公示価格の効力に関する知識を問う問題。特に地上権が存する土地の標…
03
知識背景
地価公示法は、国土利用計画法と並ぶ土地価格に関する基本法。土地鑑定委員会が標準地の正常な価格を公示することで、土地取引の指標とし、適…
04
覚え方
「標準地は権利あっても選べる」「鑑定は個別提出」「公示は単価のみ」「取得価格は公示が基準（同額ではない）」と覚える。
05
試験のコツ
標準地の選定要件に関する正誤判定
・鑑定評価の手続（人数、提出方法）
・公示価格の効力と公共事業での扱い
06
実務での見え方
不動産取引において、公示価格は取引価格の目安として参照される。相続税評価額や固定資産税評価額の算定基礎としても活用される。実務では公…
07
よくある間違い
{"mistake":"地上権が存する土地は標準地として選定できないと誤解する。","why_wrong":"「標準地は所有権が明確…
02深度分析
要約
地価公示法における標準地の選定要件、鑑定評価の手続、公示事項、および公示価格の効力に関する知識を問う問題。特に地上権が存する土地の標準地選定の可否が正解のポイントとなる。
法的根拠
地価公示法第3条第1項地価公示法第5条第1項・第2項地価公示法第6条第1項地価公示法第9条
論理の流れ
まず地価公示法の目的である標準地と公示価格の意義を理解する。各選択肢について、法律の条文に照らして正誤を判断する。選択肢1は地上権があっても標準地選定可能とする規定が存在するか確認。選択肢2は鑑定士の提出方法が連名か個別かを条文で確認。選択肢3は公示事項に総額が含まれるか検証。選択肢4は取得価格と公示価格の関係を確認する。
重要な区別
標準地の選定にあたっては、所有権以外の権利（地上権等）の存在があっても選定可能である点。公示事項は単位面積当たりの価格のみで総額は含まない点。鑑定評価書は個別提出で連名ではない点。
各選択肢のポイント
- 地価公示法第3条第1項は地上権等の権利が存する土地であっても標準地として選定できると規定しており、正しい。
- 地価公示法第5条第2項では、2人以上の不動産鑑定士は個別に鑑定評価書を提出することとされており、連名提出は誤り。
- 地価公示法第6条第1項の公示事項は単位面積当たりの価格のみであり、価格の総額の公示は法定されていない。
- 地価公示法第9条は公示価格を基準として補正等を行うことを定めるが、公示価格と同額としなければならないとは規定していない。
03知識背景
テーマ概要
地価公示法は、国土利用計画法と並ぶ土地価格に関する基本法。土地鑑定委員会が標準地の正常な価格を公示することで、土地取引の指標とし、適正な地価形成を図ることを目的とする。公示価格は公共事業の補償額算定等の基準となる。
歴史的背景
地価公示法は1969年（昭和44年）に制定され、高度経済成長期の地価高騰への対応として整備された。その後、土地基本法の制定や地価対策の一環として改正が行われ、現在に至る。
関連法令
地価公示法第2条（定義）地価公示法第3条（標準地の選定）地価公示法第5条（鑑定評価）地価公示法第6条（価格の公示）国土利用計画法
体系的位置づけ
宅建試験の「税・その他」分野において、地価公示法は毎年1問程度出題される重要法令。標準地、公示価格、土地鑑定委員会の権限等が頻出論点。
前提知識
標準地とは土地の価格を判定するための基準となる土地。正常な価格とは市場で形成される公正な価格。土地鑑定委員会は国土交通省の附属機関。不動産鑑定士の鑑定評価との関係を理解しておく必要がある。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「標準地は権利あっても選べる」「鑑定は個別提出」「公示は単価のみ」「取得価格は公示が基準（同額ではない）」と覚える。
ビジュアル描写
標準地の上に地上権という「重り」があっても選定可能とイメージ。鑑定士2人が別々にレポートを提出する絵で個別提出を想起。
重要公式
標準地選定＝権利の有無問わず可、鑑定評価書＝個別提出、公示＝単価のみ
関連連想
公示価格は「目安」であり「絶対」ではない。取得価格も公示価格と「同額」ではなく「基準」として用いる。
比較表
標準地選定：所有権のみ→×、地上権ありでも可→○／鑑定評価書：連名提出→×、個別提出→○／公示事項：総額含む→×、単価のみ→○
05試験テクニック
出題頻度
地価公示法は毎年1問出題される。標準地、公示手続、公示価格の効力が交互に出題される傾向。
重要度
A:最重要。地価公示法は条文数が少なく、各条文の内容を確実に押さえておけば得点源となる。
出題パターン
- 標準地の選定要件に関する正誤判定
- 鑑定評価の手続（人数、提出方法）
- 公示価格の効力と公共事業での扱い
解法・消去法
「同額」「連名」「総額」など断定的な表現は誤りの可能性が高い。法律用語として正確かどうか確認する。
時間戦略
条文の知識問題なので、即座に判断できるよう条文のキーワードを押さえておく。迷ったら消去法で2分以内に解答。
06実務応用
実務シナリオ
不動産取引において、公示価格は取引価格の目安として参照される。相続税評価額や固定資産税評価額の算定基礎としても活用される。実務では公示価格を基準に補正を行い、実際の取引価格を検討する。
実務への影響
公示価格は公共用地取得の補償額算定の基準となる。また、銀行の担保評価や相続税申告でも参照される重要な指標。
ケーススタディ
自治体が道路建設のために土地を収用する場合、補償額は公示価格を基準に算定される。ただし、個別の事情（接道条件等）により補正が行われるため、公示価格と同額ではない。
業界関連性
不動産鑑定士の鑑定評価業務において、公示価格は重要な比較事例となる。宅建業者も取引価格の妥当性判断に活用する。
ニュース連動
近年の土地価格高騰や空き家問題において、公示価格の動向が注目されている。相続税改正とも関連し、公示価格の重要性が増している。
07よくある間違い
地上権が存する土地は標準地として選定できないと誤解する。
なぜ間違えるか:「標準地は所有権が明確な土地」という先入観から、権利の負担がある土地は除外されると考えがち。
正しい理解:「権利があっても選定可」と積極的に覚える。条文の「ただし書」や除外規定の有無を確認する習慣をつける。
2人以上の不動産鑑定士が連名で鑑定評価書を提出すると覚える。
なぜ間違えるか:「2人以上」という人数要件から、共同作業で一つの書面を提出すると連想してしまう。
正しい理解:「鑑定士は独立した専門家」という原則を想起。連名という言葉が出たら警戒する。
公示価格と同額で取得しなければならないと考える。
なぜ間違えるか:公示価格の権威性から、公共事業でも公示価格がそのまま適用されると誤解する。
正しい理解:公示価格は「目安」であって「絶対的基準」ではない。法律で「同額」と規定されているか条文を確認する。
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