令和2年(2020)本試験
問126
業務に関する規制過去問
この問題の全体像
宅建業法における業務上の規制から、契約締結の誘引規制、宅建士登録消除事由、賃貸借契約の規制、案内所の帳簿備付義務に関する知識を問う問題。宅建士の登録消除事由と業者の不正行為の関連性が正解のポイント。
次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
- 1宅地建物取引業者は、建物の売買に際し、買主に対して売買代金の貸借のあっせんをすることにより、契約の締結を誘引してはならない。
- 2宅地建物取引士は、自ら役員を務める宅地建物取引業者が宅地建物取引業に関し不正な行為をし、情状が特に重いことにより免許を取り消された場合、宅地建物取引士の登録を消除されることとなる。
- 3宅地建物取引業者は、建築工事完了前の賃貸住宅について、借主として貸借の契約を締結してはならない。
- 4宅地建物取引業者は、10区画以上の一団の宅地の分譲を行う案内所を設置し、当該案内所において売買の契約の締結をし、又は契約の申込みを受ける場合は、当該案内所にその業務に関する帳簿を備え付けなければならない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
宅建業法における業務上の規制から、契約締結の誘引規制、宅建士登録消除事由、賃貸借契約の規制、案内所の帳簿備付義務に関する知識を問う問題。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
宅建業法における業務上の規制から、契約締結の誘引規制、宅建士登録消除事由、賃貸借契約の規制、案内所の帳簿備付義務に関する知識を問う問…
03
知識背景
宅建業法における業務上の規制は、宅建業者の不動産取引における公正さと消費者保護を目的とする。契約締結の誘引規制、宅建士の登録制度、取…
04
覚え方
「役員の不正は登録消除」→役員在職中の業者の不正で免許取消し＝登録消除。「案内所は50区画」→5×10＝50で覚える。「貸借あっせん…
05
試験のコツ
登録消除事由の個別判定
・案内所の規制基準（区画数・期間）の数値判定
・誘引行為禁止の対象・内容の判定
06
実務での見え方
宅建業者が分譲マンションの現地案内所を設置する際、50区画以上で1週間超の営業なら帳簿備付が必要。役員が在職する会社が不正行為で免許…
07
よくある間違い
{"mistake":"案内所の帳簿備付義務を10区画以上と誤記憶する。","why_wrong":"施行規則の基準（50区画以上）…
02深度分析
要約
宅建業法における業務上の規制から、契約締結の誘引規制、宅建士登録消除事由、賃貸借契約の規制、案内所の帳簿備付義務に関する知識を問う問題。宅建士の登録消除事由と業者の不正行為の関連性が正解のポイント。
法的根拠
宅建業法第34条第1項宅建業法第18条第1項第4号宅建業法第31条の2宅建業法第35条宅建業法施行規則第15条の2
論理の流れ
選択肢1は貸借あっせん規制の対象を確認。借主に対する規制であり買主へのあっせんは条件付きで可能。選択肢2は宅建士登録消除事由を確認。役員として在職する業者が不正行為で免許取消しの場合、登録消除される。選択肢3は賃借人としての契約禁止規定の有無を確認。選択肢4は案内所帳簿備付義務の基準区画数を確認。
重要な区別
宅建士登録消除事由において、役員として在職する業者の不正行為による免許取消しと登録消除の連動性。案内所の帳簿備付義務は50区画以上が基準で10区画ではない点。
各選択肢のポイント
- 貸借あっせん禁止は借主に対するもの。買主に対する貸借あっせんは一定基準を満たせば可能。
- 宅建業法18条1項4号の通り、役員として在職する業者の不正行為による免許取消しで登録消除される。
- 宅建業者が賃借人として契約することを禁止する規定は存在しない。自ら売主となる場合の規制とは異なる。
- 案内所の帳簿備付義務は50区画以上の場合。10区画以上では義務が生じない。
03知識背景
テーマ概要
宅建業法における業務上の規制は、宅建業者の不動産取引における公正さと消費者保護を目的とする。契約締結の誘引規制、宅建士の登録制度、取引態様による規制の違い、案内所の管理義務など多岐にわたる。
歴史的背景
宅建業法は1952年制定以来、消費者保護の観点から数次の改正を経ている。宅建士制度は1970年の改正で導入され、登録消除制度により業界の健全化を図っている。
関連法令
宅建業法第18条（登録消除）宅建業法第31条の2（自ら売主の規制）宅建業法第34条（誘引行為の禁止）宅建業法第35条（帳簿の備付）
体系的位置づけ
業法科目の中核的分野。業務上の規制は宅建業者の実務に直結し、試験でも毎年複数問出題される最重要論点の一つ。
前提知識
宅建業者と宅建士の関係、取引態様（売主・買主・代理・媒介）の区別、免許制度と登録制度の違い、案内所と事務所の違いを理解しておく必要がある。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「役員の不正は登録消除」→役員在職中の業者の不正で免許取消し＝登録消除。「案内所は50区画」→5×10＝50で覚える。「貸借あっせんは借主禁止」→借主に金を貸すあっせんは禁止。
ビジュアル描写
宅建士登録と業者免許をリンクさせるイメージ。役員というパイプでつながり、免許取消しの衝撃が登録消除へ伝わる図を描く。
重要公式
登録消除事由：①死亡②禁錮以上の刑③成年被後見人等④役員業者の不正免許取消し⑤本人の不正⑥登録消除請求
関連連想
「役員＝責任者」→責任者の会社が不正→責任者の資格も消除という連鎖で覚える。
比較表
借主への貸借あっせん：禁止／買主への貸借あっせん：条件付き可能／案内所帳簿：50区画以上／事務所帳簿：常時備付
05試験テクニック
出題頻度
業務上の規制は毎年出題。宅建士登録消除事由は2-3年に1回の頻度で出題される重要論点。
重要度
A:最重要。宅建士の登録制度と業者の規制は実務の基礎となり、試験でも頻出する。
出題パターン
- 登録消除事由の個別判定
- 案内所の規制基準（区画数・期間）の数値判定
- 誘引行為禁止の対象・内容の判定
解法・消去法
数値基準（10区画vs50区画）で明らかな誤りを排除。規制の有無（禁止規定なし）で判断。条文の正確な要件を確認して消去。
時間戦略
選択肢ごとに該当条文を想起し、数値基準は即座に判定。迷う場合は消去法で進め、1問2分以内を目標に。
06実務応用
実務シナリオ
宅建業者が分譲マンションの現地案内所を設置する際、50区画以上で1週間超の営業なら帳簿備付が必要。役員が在職する会社が不正行為で免許取消しとなれば、自身の宅建士登録も消除される実務的影響がある。
実務への影響
宅建士は自身の登録を守るため、在職する業者のコンプライアンス遵守に責任を持つ必要がある。案内所運営では区画数と期間を確認し帳簿備付義務の有無を判断する。
ケーススタディ
A社役員の宅建士B氏。A社が重要事項説明を怠り、情状重く免許取消し。B氏の宅建士登録も消除され、再登録には5年経過が必要。役員の監督責任と連動した制度設計。
業界関連性
不動産業界の健全化と消費者保護の観点から、業者と宅建士の連帯責任を制度化。業界の信頼性確保に寄与している。
ニュース連動
近年の不動産トラブル増加に伴い、業者規制の強化が議論されている。宅建士の責任と登録制度の重要性が再認識されている。
07よくある間違い
案内所の帳簿備付義務を10区画以上と誤記憶する。
なぜ間違えるか:施行規則の基準（50区画以上）を正確に覚えていない。類似の数値基準と混同している。
正しい理解:「案内所は50区画」を5×10＝50で覚え、施行規則の基準を条文番号とセットで記憶する。
買主への貸借あっせんを全面的に禁止と誤解する。
なぜ間違えるか:借主への規制と買主への規制を混同。条文の「借主」という文言を見落としている。
正しい理解:条文の主体（借主か買主か）を必ず確認する習慣をつける。「借主＝借りる人」への規制と区別する。
宅建士登録消除と免許取消しの連動性を見落とす。
なぜ間違えるか:宅建士登録と業者免許を別制度と捉え、役員の責任連帯を理解していない。
正しい理解:「役員の不正＝登録消除」の連鎖をイメージで記憶。役員は業者と運命共同体であることを理解する。
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