平成27年(2015)本試験
問30
専任媒介契約（個数問題）過去問
この問題の全体像
専任媒介契約における宅建業法の厳格な義務規定（書面交付、指定流通機構への登録、業務処理状況の報告）の遵守状況を問う問題です。
宅地建物取引業者Ａは、Ｂが所有する宅地の売却を依頼され、専任媒介契約を締結した。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはいくつあるか。
ア Ａは、Ｂが宅地建物取引業者であったので、宅地建物取引業法第34条の２第１項に規定する書面を作成しなかった。
イ Ａは、Ｂの要望により、指定流通機構に当該宅地を登録しない旨の特約をし、指定流通機構に登録しなかった。
ウ Ａは、短期間で売買契約を成立させることができると判断したので指定流通機構に登録せず、専任媒介契約締結の日の９日後に当該売買契約を成立させた。
エ Ａは、当該契約に係る業務の処理状況の報告日を毎週金曜日とする旨の特約をした。
- 1一つ
- 2二つ
- 3三つ
- 4四つ
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
専任媒介契約における宅建業法の厳格な義務規定（書面交付、指定流通機構への登録、業務処理状況の報告）の遵守状況を問う問題です。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
専任媒介契約における宅建業法の厳格な義務規定（書面交付、指定流通機構への登録、業務処理状況の報告）の遵守状況を問う問題です。
03
知識背景
専任媒介契約は、依頼者が他の業者に重ねて依頼することを禁止する契約です。その代償として、業者は指定流通機構への登録（7日以内）や業務…
04
覚え方
専任媒介は『7日レインズ、2週報告』が絶対。特約で免除はNG。
05
試験のコツ
相手方が宅建業者である場合の適用除外の有無
・「売れるから登録しない」という理由の違反性
・報告期間の短縮特約の有効性
06
実務での見え方
売主から「早く売りたいからレインスに載せなくていい」と言われた場合、業者は「専任媒介契約では法律で載せることが義務付けられています」…
07
よくある間違い
{"mistake":"相手方が宅建業者の場合、書面交付が不要だと誤解する。","why_wrong":"35条書面や37条書面の相…
02深度分析
要約
専任媒介契約における宅建業法の厳格な義務規定（書面交付、指定流通機構への登録、業務処理状況の報告）の遵守状況を問う問題です。
法的根拠
宅地建物取引業法第34条の2第1項（媒介契約は書面により交付しなければならない）宅地建物取引業法第34条の2第4項（2週間に1回以上の報告義務）宅地建物取引業法第34条の2第5項（指定流通機構への登録義務及び効力）
論理の流れ
まずアについて、相手方が宅建業者であっても書面交付は義務であるため違反。次にイについて、登録しない旨の特約は無効であり違反。ウについて、登録は契約日から7日以内が必要であり、9日後では期限違反のため違反。エについて、報告は2週間に1回以上であればよく、毎週という特約は法令に抵触しないため適法。よって違反は3つ。
重要な区別
専任媒介契約の「最低基準（7日以内登録、2週間に1回以上報告）」は強行規定であり、当事者間の合意（特約）で免除できない点が最も重要です。
各選択肢のポイント
- 専任媒介契約では、依頼者が宅建業者であっても宅建業法34条の2の媒介契約書面を作成・交付する必要がある。
- 専任媒介契約では指定流通機構への登録義務があり、登録しない旨の特約をしてもその義務を免れない。
- 専任媒介契約では契約締結日から所定期間内に指定流通機構へ登録する必要があり、9日後まで未登録とすることは違反となる。
- 専任媒介契約の業務処理状況報告は2週間に1回以上で足り、毎週金曜日に報告する特約はこれを満たす。
03知識背景
テーマ概要
専任媒介契約は、依頼者が他の業者に重ねて依頼することを禁止する契約です。その代償として、業者は指定流通機構への登録（7日以内）や業務状況の報告（2週間に1回以上）などの厳格な義務を負います。
歴史的背景
不動産流通の適正化と迅速化を図るため、指定流通機構（レインズ）の活用を促進する観点から、専任媒介契約における登録義務が設けられました。
関連法令
宅地建物取引業法第34条の2（媒介契約）宅地建物取引業法施行規則第15条の6（指定流通機構への登録）宅地建物取引業法施行規則第15条の7（業務の処理状況の報告）
体系的位置づけ
宅建試験の「宅建業法」科目における「媒介契約」分野の核心部分であり、毎年のように出題される最重要論点の一つです。
前提知識
専任媒介契約、専任専任媒介契約、一般媒介契約の3つの違いを理解し、それぞれに課される義務（書面交付、登録、報告、依者禁止）を区別できる必要があります。
04記憶テクニック
語呂合わせ
専任媒介は『7日レインズ、2週報告』が絶対。特約で免除はNG。
ビジュアル描写
カレンダーを想像し、契約日から丸7日以内に「登録」の印をつけ、その後は14日ごとに「報告」の印をつけるイメージ。
重要公式
専任媒介＝7日（登録）＋14日（報告）
関連連想
「専任」＝「厳任（厳しい任務）」と連想させ、ルールが厳しいことを覚える。
比較表
専任媒介：7日登録、2週報告、依者不可。専任専任：7日登録、報告なし、依者不可。一般：登録なし、報告なし、依者可能。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題
重要度
A:最重要、頻出論点であり得点源
出題パターン
- 相手方が宅建業者である場合の適用除外の有無
- 「売れるから登録しない」という理由の違反性
- 報告期間の短縮特約の有効性
解法・消去法
「特約をしたので～しなかった」という記述は、原則として違反とみなして消去法を進める（報告期間の短縮など例外的に有効なものを除く）。
時間戦略
数字（7日、2週間）と特約の効力（緩和はOK、免除はNG）を即座に判断できるよう、知識を定着させて短時間で解答する。
06実務応用
実務シナリオ
売主から「早く売りたいからレインスに載せなくていい」と言われた場合、業者は「専任媒介契約では法律で載せることが義務付けられています」と説明し、拒否しなければなりません。
実務への影響
このルールにより、不動産情報が広く一般に公開され、市場の透明性が確保され、適正な価格形成が促進されます。
ケーススタディ
登録を怠った業者に対し、宅地建物取引業法に基づき指示処分や業務停止処分が課された実際の事例があります。
業界関連性
不動産取引の公正と円滑化を図るための、業者活動の根幹をなすルールです。
ニュース連動
近年の不動産流通デジタル化の議論においても、指定流通機構の役割は再確認されています。
07よくある間違い
相手方が宅建業者の場合、書面交付が不要だと誤解する。
なぜ間違えるか:35条書面や37条書面の相手方が宅建業者の場合の特例と混同しているため。
正しい理解:「媒介契約書面は全員に交付」と覚え、35条・37条の例外と区別する。
「短期間で売れる見込み」があれば、指定流通機構への登録不要と考える。
なぜ間違えるか:登録義務は「結果」ではなく「手続き」に関する義務であることを理解していない。
正しい理解:「7日以内の登録はプロセスとして必須」と認識する。
報告義務の「2週間に1回以上」を「毎月」と勘違いする。
なぜ間違えるか:専任専任媒介契約（報告義務なし）や一般媒介契約と混同している可能性がある。
正しい理解:専任媒介＝「忙しいからこそまめに報告（2週間）」とイメージする。
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