平成27年(2015)本試験
問29
重要事項説明書（35条書面）過去問
この問題の全体像
この問題は、重要事項説明（35条）における説明相手、場所の制約、および説明者・記名者の資格要件に関する正誤判定を問うものです。
宅地建物取引業者が行う宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明及び書面の交付に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、説明の相手方は宅地建物取引業者ではないものとする。
- 1売主に対しては、買主に対してと同様に、宅地建物取引士をして、契約締結時までに重要事項を記載した書面を交付して、その説明をさせなければならない。
- 2重要事項の説明及び書面の交付は、取引の相手方の自宅又は勤務する場所等、宅地建物取引業者の事務所以外の場所において行うことができる。
- 3宅地建物取引業者が代理人として売買契約を締結し、建物の購入を行う場合は、代理を依頼した者に対して重要事項の説明をする必要はない。
- 4重要事項の説明を行う宅地建物取引士は専任の宅地建物取引士でなくてもよいが、書面に記名する宅地建物取引士は専任の宅地建物取引士でなければならない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
この問題は、重要事項説明（35条）における説明相手、場所の制約、および説明者・記名者の資格要件に関する正誤判定を問うものです。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
この問題は、重要事項説明（35条）における説明相手、場所の制約、および説明者・記名者の資格要件に関する正誤判定を問うものです。
03
知識背景
重要事項説明制度は、宅地建物取引業者が取引の相手方に対し、契約前に物件や取引条件に関する重要な事項を書面を交付して説明する義務を定め…
04
覚え方
重要事項は相手方へ、場所はどこでもOK、専任じゃなくて取引士。
05
試験のコツ
説明相手の誤り（売主や依頼者への説明要否）
・説明者資格の誤り（専任要件の有無）
・説明時期の誤り（契約前か契約時か）
06
実務での見え方
買主が夜間しか打ち合わせできない場合、顧客の自宅や近くのカフェ等に出向いて重要事項説明を行う実務があります。
07
よくある間違い
{"mistake":"売主（依頼者）にも説明が必要だと考える。","why_wrong":"業者を保護するためではなく、相手方（消…
02深度分析
要約
この問題は、重要事項説明（35条）における説明相手、場所の制約、および説明者・記名者の資格要件に関する正誤判定を問うものです。
法的根拠
宅地建物取引業法第35条第1項宅地建物取引業法第35条第3項宅地建物取引業法第35条第4項宅地建物取引業法第35条第6項
論理の流れ
まず、重要事項説明の義務は「取引の相手方」に対して生じるため、売主や依頼者への説明は不要と判断します。次に、説明場所について法令上の制限はなく、相手方の自宅等でも可能であることを確認します。最後に、説明者と記名者は宅地建物取引士であればよく、専任である必要はないため、これらの論点に基づき正解を導きます。
重要な区別
重要事項説明の義務対象が「取引の相手方」に限定される点と、説明場所に法的な制限がない点を区別すること。
各選択肢のポイント
- 重要事項説明は「取引の相手方」に対して行う義務であり、売主に対して行う必要はないから。
- 重要事項説明の場所について法令上の制限はなく、相手方の自宅や勤務先等でも可能だから。
- 代理購入の場合でも、代理を依頼した本人（買主となる者）は取引の相手方に該当するから。
- 35条書面への記名は宅地建物取引士であればよく、専任の宅地建物取引士である必要はないから。
03知識背景
テーマ概要
重要事項説明制度は、宅地建物取引業者が取引の相手方に対し、契約前に物件や取引条件に関する重要な事項を書面を交付して説明する義務を定めたものです。消費者保護の観点から、取引前に判断するための情報を提供することを目的としています。
歴史的背景
宅建業法制定当初から存在する核心的な規定ですが、その後、説明対象事項の追加や説明者資格の厳格化など、消費者保護の強化に伴い改正が重ねられてきました。
関連法令
宅地建物取引業法第35条宅地建物取引業法第37条宅地建物取引業法施行規則第16条の4
体系的位置づけ
宅建業法における「業務上の規制」の中心をなす項目であり、37条書面（契約書面）とセットで学習することが不可欠です。
前提知識
「取引の相手方」の定義、宅地建物取引士と専任の宅地建物取引士の違い、35条（契約前）と37条（契約時）の区別が必要です。
04記憶テクニック
語呂合わせ
重要事項は相手方へ、場所はどこでもOK、専任じゃなくて取引士。
ビジュアル描写
契約成立の前に、重要事項という「予告編」をどこでも（自宅でもカフェでも）見せて、取引士がサインするイメージ。
重要公式
35条＝相手方＋取引士＋場所自由。
関連連想
「重要」なことは「相手」に伝える。場所は問わない（重要ならどこでも言う）。
比較表
35条説明：相手方へ、場所自由、取引士でOK。37条契約：双方へ、原則事務所、本店は専任取引士。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題
重要度
A:最重要。35条は頻出かつ必須知識。
出題パターン
- 説明相手の誤り（売主や依頼者への説明要否）
- 説明者資格の誤り（専任要件の有無）
- 説明時期の誤り（契約前か契約時か）
解法・消去法
「売主にも説明」は通常×。「専任でなければならない」は35条では×（37条で出題ひっかけ）。
時間戦略
基本問題なので即答を目指す。迷ったら「相手方」と「場所自由」を確認。
06実務応用
実務シナリオ
買主が夜間しか打ち合わせできない場合、顧客の自宅や近くのカフェ等に出向いて重要事項説明を行う実務があります。
実務への影響
場所の制約がないことで、顧客の利便性が向上し、成約率アップやスムーズな取引進行に寄与します。
ケーススタディ
顧客の自宅で夜間に重要事項説明を行い、その場で内諾を得た後、翌日に事務所にて売買契約（37条書面交付）を行う流れ。
業界関連性
顧客対応の柔軟性を担保するため、実務家にとって最も頻繁に利用する規定の一つ。
ニュース連動
テレワーク普及に伴い、オンラインでの重要事項説明のルール整備が進んでいる。
07よくある間違い
売主（依頼者）にも説明が必要だと考える。
なぜ間違えるか:業者を保護するためではなく、相手方（消費者）を保護するための制度だと理解していない。
正しい理解:「相手方」という言葉に注目し、自分たち（業者側）には説明不要と覚える。
35条書面の記名者も専任取引士だと勘違いする。
なぜ間違えるか:37条書面（契約書面）の専任要件と混同している。
正しい理解:35条と37条の要件表を作って暗記し、「専任」は37条のキーワードとする。
説明場所は事務所でなければならないと思っている。
なぜ間違えるか:37条書面の交付場所（原則事務所）と混同、あるいは過度に厳格に考えすぎている。
正しい理解:「35は場所フリー、37は事務所原則」と覚える。
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