平成29年(2017)本試験
問46
住宅金融支援機構過去問
この問題の全体像
住宅金融支援機構の業務内容に関する正誤判定問題です。証券化支援業務における金利設定の仕組み、直接融資（リバースモーゲージ）の非遡及性、団体信用生命保険の支払事由、そして買取対象となる資金の範囲についての理解が問われます。
独立行政法人住宅金融支援機構（以下この問において「機構」という。）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
- 1機構は、団体信用生命保険業務として、貸付けを受けた者が死亡した場合のみならず、重度障害となった場合においても、支払われる生命保険の保険金を当該貸付けに係る債務の弁済に充当することができる。
- 2機構は、直接融資業務において、高齢者の死亡時に一括償還をする方法により貸付金の償還を受けるときは、当該貸付金の貸付けのために設定された抵当権の効力の及ぶ範囲を超えて、弁済の請求をしないことができる。
- 3証券化支援業務（買取型）に係る貸付金の利率は、貸付けに必要な資金の調達に係る金利その他の事情を勘案して機構が定めるため、どの金融機関においても同一の利率が適用される。
- 4証券化支援業務（買取型）において、機構による譲受けの対象となる住宅の購入に必要な資金の貸付けに係る金融機関の貸付債権には、当該住宅の購入に付随する改良に必要な資金も含まれる。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
住宅金融支援機構の業務内容に関する正誤判定問題です。
この問題は、5 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
住宅金融支援機構の業務内容に関する正誤判定問題です。証券化支援業務における金利設定の仕組み、直接融資（リバースモーゲージ）の非遡及性…
03
知識背景
住宅金融支援機構は、民間金融機関による住宅ローンの供給を支援する証券化支援業務（フラット35等）と、民間での貸付けが困難な者への直接…
04
覚え方
「証券化は金利バラバラ、リバースは抵当内のみ、団信は障害もカバー」
05
試験のコツ
業務範囲の正誤判定
・証券化と直接融資の違い
・リバースモーゲージの特徴
06
実務での見え方
住宅購入の際、フラット35を利用する際の金利交渉や、親のリバースモーゲージ利用時の相続対策のアドバイスに活きる。
02深度分析
要約
住宅金融支援機構の業務内容に関する正誤判定問題です。証券化支援業務における金利設定の仕組み、直接融資（リバースモーゲージ）の非遡及性、団体信用生命保険の支払事由、そして買取対象となる資金の範囲についての理解が問われます。
法的根拠
独立行政法人住宅金融支援機構法第13条独立行政法人住宅金融支援機構法第21条独立行政法人住宅金融支援機構法施行規則第2条民法第398条の20（根抵当権の確定）
論理の流れ
選択肢1は団信の支払事由に重度障害が含まれるため正しい。選択肢2は、高齢者向け直接融資において抵当権の範囲を超えて請求しないという非遡及型ローンの特性を正しく記述している。選択肢4は、証券化支援業務の対象に住宅購入に付随する改良資金が含まれるため正しい。選択肢3は、証券化支援業務（買取型）の金利は金融機関が決定するものであり、全金融機関で同一であるわけではないため誤りである。
重要な区別
証券化支援業務（買取型）の金利決定主体は金融機関であり、機構が一律に定めるものではないという点が最も重要な区別です。
各選択肢のポイント
- 団信は死亡だけでなく、所定の重度障害状態になった場合も保険金が支払われ、債務弁済に充当されるため正しい。
- 高齢者向け直接融資では、抵当権の効力が及ぶ範囲を超えて弁済請求をしない（非遡及型）ため正しい。
- 証券化支援業務の金利は金融機関が決定するため、どの金融機関でも同一の利率が適用されるわけではない。
- 証券化支援業務の買取対象には、住宅の購入資金だけでなく、それに付随する改良資金も含まれるため正しい。
03知識背景
テーマ概要
住宅金融支援機構は、民間金融機関による住宅ローンの供給を支援する証券化支援業務（フラット35等）と、民間での貸付けが困難な者への直接融資業務（リバースモーゲージ等）の2つを主な柱としています。
歴史的背景
2007年に住宅金融公庫が廃止され、その業務を承継して設立されました。直接融資から、市場を通じた資金供給である証券化支援へと役割がシフトしました。
関連法令
独立行政法人住宅金融支援機構法民法（抵当権の範囲）宅地建物取引業法（35条書面への記載事項）
体系的位置づけ
宅建試験の「宅建業に関する法令」ではなく「税法その他」の区分に属し、住宅政策関連の重要機関として出題されます。
前提知識
証券化支援業務（買取型と保証型）の違い、リバースモーゲージ（生活支援資金貸付）の仕組み、団体信用生命保険の基本的内容を理解しておく必要があります。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「証券化は金利バラバラ、リバースは抵当内のみ、団信は障害もカバー」
ビジュアル描写
機構を中心に、左に金融機関（証券化）、右に高齢者（直接融資）を配置。金利の矢印が金融機関から出ているイメージで覚える。
重要公式
証券化金利 ≠ 機構一律、リバース請求 ≦ 抵当範囲
関連連想
フラット35を見たとき、金利は銀行ごとに違うことを思い出すと間違えない。
比較表
直接融資：機構が直接貸す（リバース等）。証券化支援：金融機関が貸し、機構が保証or買取。金利：直接は機構決定、証券化は金融機関決定。
05試験テクニック
出題頻度
2-3年に1回程度出題される。
重要度
B:重要。機構の業務内容は頻出だが細部まで問われない。
出題パターン
- 業務範囲の正誤判定
- 証券化と直接融資の違い
- リバースモーゲージの特徴
解法・消去法
「全て同一」「必ず～」といった絶対的な表現は誤りである可能性が高いため、選択肢3を怪しむ。
時間戦略
知識問題なので、用語の意味を理解していれば即答でき、迷ったら直感で選び時間を節約する。
06実務応用
実務シナリオ
住宅購入の際、フラット35を利用する際の金利交渉や、親のリバースモーゲージ利用時の相続対策のアドバイスに活きる。
実務への影響
機構の支援により長期固定金利住宅ローンが普及し、購入者のリスク管理が容易になった。
ケーススタディ
親がリバースモーゲージを利用し死亡した場合、相続人は抵当権実行により住宅を手放すか、別途資金で返済する必要がある。
業界関連性
不動産仲介業者にとって、顧客の資金計画相談において必須の知識である。
ニュース連動
空き家対策や高齢者居住の安定化政策と連動した融資制度の拡充がニュースになる。
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