平成29年(2017)本試験
問45
住宅瑕疵担保履行法過去問
この問題の全体像
この問題は、新築住宅の瑕疵担保責任履行法における、供託額算定のための戸数計算（55㎡以下の特例）や、説明・届出のタイミングに関する知識を問うものです。
宅地建物取引業者Ａが自ら売主として、宅地建物取引業者でない買主Ｂに新築住宅を販売する場合における次の記述のうち、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律の規定によれば、正しいものはどれか。
- 1Ａは、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をする場合、Ｂに対し、当該住宅を引き渡すまでに、供託所の所在地等について記載した書面を交付して説明しなければならない。
- 2自ら売主として新築住宅をＢに引き渡したＡが、住宅販売瑕疵担保保証金を供託する場合、その住宅の床面積が55㎡以下であるときは、新築住宅の合計戸数の算定に当たって、床面積55㎡以下の住宅２戸をもって１戸と数えることになる。
- 3Ａは、基準日に係る住宅販売瑕疵担保保証金の供託及び住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結の状況についての届出をしなければ、当該基準日から１月を経過した日以後においては、新たに自ら売主となる新築住宅の売買契約を締結してはならない。
- 4Ａは、住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結をした場合、当該住宅を引き渡した時から10年間、当該住宅の給水設備又はガス設備の瑕疵によって生じた損害について保険金の支払を受けることができる。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
この問題は、新築住宅の瑕疵担保責任履行法における、供託額算定のための戸数計算（55㎡以下の特例）や、説明・届出のタイミングに関する知識を問うものです。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
この問題は、新築住宅の瑕疵担保責任履行法における、供託額算定のための戸数計算（55㎡以下の特例）や、説明・届出のタイミングに関する知…
03
知識背景
この法律は、新築住宅の瑕疵担保責任（10年間）を確実に履行させるため、建設業者や売主に資力確保（供託または保険契約）を義務付ける消費…
04
覚え方
55平米以下は2戸で1戸（ゴーゴー・ニコイチ）。供託額が半額になるお得なルールと覚える。
05
試験のコツ
説明時期（契約時か引渡時か）
・供託額の算定基準（戸数計算）
・届出を怠った場合の販売禁止期間
06
実務での見え方
デベロッパーが狭小分譲マンションを販売する際、55㎡以下の戸数が多いため、この規定を活用して供託すべき保証金額を圧縮し、資金計画を策…
07
よくある間違い
{"mistake":"説明時期を「引き渡すまで」と誤解する。","why_wrong":"他の37条書面の交付時期と混同したり、直…
02深度分析
要約
この問題は、新築住宅の瑕疵担保責任履行法における、供託額算定のための戸数計算（55㎡以下の特例）や、説明・届出のタイミングに関する知識を問うものです。
法的根拠
特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律第16条特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律施行規則第11条特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律第12条
論理の流れ
選択肢1は説明時期が契約時でないため誤り。選択肢2は55㎡以下の住宅を2戸で1戸と数える規定通り正しい。選択肢3は基準日の翌日から禁止されるため誤り。選択肢4は保険対象が構造部等に限られるため誤り。
重要な区別
供託額を算定する際の戸数計算において、床面積55㎡以下の小規模住宅は2戸をもって1戸と数えるという特例措置の有無。
各選択肢のポイント
- 説明時期は「引き渡すまで」ではなく「売買契約の締結時」であるため誤りです。
- 床面積55㎡以下の住宅は2戸をもって1戸と数える規定に合致するため正しいです。
- 禁止期間は「基準日の翌日」から始まり、1ヶ月経過後ではないため誤りです。
- 保険対象は構造耐力上主要な部分等であり、給水・ガス設備は原則として含まれないため誤りです。
03知識背景
テーマ概要
この法律は、新築住宅の瑕疵担保責任（10年間）を確実に履行させるため、建設業者や売主に資力確保（供託または保険契約）を義務付ける消費者保護法規です。
歴史的背景
2005年の構造計算書偽造問題やシックハウス症候群を背景に、事業者が倒産しても瑕疵修補資金が確保されるよう2007年に制定されました。
関連法令
民法第634条（瑕疵担保責任）住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）宅地建物取引業法第37条
体系的位置づけ
宅建業法の「8つの制限」や「クーリングオフ」等と並び、消費者保護の観点から重要な位置を占める法令です。
前提知識
「品確法」における10年間の瑕疵担保責任の内容と、それを履行するための資力確保措置（供託・保険）の仕組みを理解している必要があります。
04記憶テクニック
語呂合わせ
55平米以下は2戸で1戸（ゴーゴー・ニコイチ）。供託額が半額になるお得なルールと覚える。
ビジュアル描写
小さな家（55㎡以下）を2つくっつけて、普通の家1つ分の供託額として計算するイメージ。
重要公式
55㎡以下 × 2戸 ＝ 1戸換算
関連連想
「55」を「Go Go」と読み、半分（0.5）のイメージを連想させる。
比較表
供託：法務局にお金を置く。保険：保険会社と契約。どちらも引渡し前までに資力確保が必要。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題
重要度
A:最重要。消費者保護の根幹に関わるため頻出
出題パターン
- 説明時期（契約時か引渡時か）
- 供託額の算定基準（戸数計算）
- 届出を怠った場合の販売禁止期間
解法・消去法
「給水設備」「ガス設備」などの設備機器に関する記述があれば、原則として本制度の対象外（構造部等が対象）として×と判断できる。
時間戦略
数字（55㎡、10年、基準日）を知っていれば即答できるため、知識問題として素早く解答し時間を残す。
06実務応用
実務シナリオ
デベロッパーが狭小分譲マンションを販売する際、55㎡以下の戸数が多いため、この規定を活用して供託すべき保証金額を圧縮し、資金計画を策定します。
実務への影響
事業者の倒産リスクに備え、購入者が10年間安心して住み続けるためのセーフティネットを提供します。
ケーススタディ
ある建設業者が破綻した際、本制度に基づく供託金から修繕費用が支出され、居住者に重大な欠陥が生じても修繕が行われた事例。
業界関連性
不動産売買において、事業者が必ず遵守すべきコンプライアンスの核心をなしています。
ニュース連動
住宅の長寿命化政策や、欠陥住宅被害をめぐる裁判事例と関連して、制度の重要性が報じられることがあります。
07よくある間違い
説明時期を「引き渡すまで」と誤解する。
なぜ間違えるか:他の37条書面の交付時期と混同したり、直感的に引渡しが近い時期だと考えたりするため。
正しい理解:契約時に説明するもの（35条、37条、本制度）と、引渡し時に行うもの（鍵の交付等）をグループ分けして覚える。
販売禁止の開始を「1ヶ月経過後」とする。
なぜ間違えるか:届出期限（3週間以内）と混同し、その期限を過ぎてから禁止が始まると勘違いしやすい。
正しい理解:基準日の翌日＝即時禁止とイメージし、届出期限はあくまで猶予期間であると区別する。
保険対象を「全ての設備」だと広く捉える。
なぜ間違えるか:瑕疵担保責任の一般論から、住宅の全ての部分が補償されると誤解しがち。
正しい理解:「構造」と「雨漏り」だけが対象と覚え、キッチンやトイレの設備機器の故障は対象外と意識する。
次に読む
関連ページ
関連過去問
同じ論点で出題されたほかの問
論点「住宅瑕疵担保履行法」で出題された過去問。出題パターンの幅を確認できます。
さあ、はじめよう
この問を、アプリで記録する