問245

住宅瑕疵担保履行法過去問

この問題の全体像

宅建業者が自ら売主として新築住宅を販売する際の住宅瑕疵担保責任履行法上の義務と制度を問う問題。住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結時の特別住宅紛争処理制度の内容が正解。買主の属性、保険期間、特約の効力との区別が必要。

令和3年問245

宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として宅地建物取引業者ではない買主Ｂに新築住宅を販売する場合における次の記述のうち、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律の規定によれば、正しいものはどれか。

1Ｂが建設業者である場合、Ａは、Ｂに引き渡した新築住宅について、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負わない。
2Ａが住宅販売瑕疵担保責任保険契約を締結する場合、当該契約は、ＢがＡから当該新築住宅の引渡しを受けた時から２年以上の期間にわたって有効なものでなければならない。
3Ａが住宅販売瑕疵担保責任保険契約を締結した場合、Ａ及びＢは、指定住宅紛争処理機関に特別住宅紛争処理の申請をすることにより、当該新築住宅の瑕疵に関するＡとＢとの間の紛争について、あっせん、調停又は仲裁を受けることができる。
4ＡＢ間の新築住宅の売買契約において、当該新築住宅の構造耐力上主要な部分に瑕疵があってもＡが瑕疵担保責任を負わない旨の特約があった場合、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務はない。

この問題の詳しい解説

POINT

この問題のポイント

宅建業者が自ら売主として新築住宅を販売する際の住宅瑕疵担保責任履行法上の義務と制度を問う問題。

この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます

深度分析

宅建業者が自ら売主として新築住宅を販売する際の住宅瑕疵担保責任履行法上の義務と制度を問う問題。住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結時の…

知識背景

住宅瑕疵担保責任履行法は、新築住宅の瑕疵担保責任の履行を確保し、買主の保護を図ることを目的とする。宅建業者が自ら売主となる新築住宅の…

覚え方

「宅建業者以外は保護、建設業者も含む」「保険期間は10年」「特約無効で義務残る」「紛争処理はあっせん・調停・仲裁」

試験のコツ

買主の属性による義務の有無・保険期間・供託金額の数字・紛争処理制度の内容・特約の効力と義務の関係

実務での見え方

宅建業者が新築住宅を販売する際、買主が個人か事業者かを確認し、宅建業者でなければ供託又は保険契約を締結する。瑕疵が発見された場合、紛…

よくある間違い

{"mistake":"買主が建設業者であれば義務を負わないと誤解する","why_wrong":"「建設業者」と「宅建業者」を混同…

02深度分析

要約

法的根拠

住宅瑕疵担保責任履行法第3条（資力確保措置の義務）住宅瑕疵担保責任履行法第6条（住宅販売瑕疵担保責任保険契約）住宅瑕疵担保責任履行法第19条（住宅紛争処理制度）宅建業法第40条

論理の流れ

まず、住宅瑕疵担保責任履行法の目的である買主保護の観点から各選択肢を検討する。選択肢1は買主が建設業者でも宅建業者でなければ義務が生じる。選択肢2は保険期間が10年必要なところを2年としている。選択肢3は特別住宅紛争処理制度の正しい記述。選択肢4は特約が無効で義務は残る。以上から正解は3となる。

重要な区別

最も重要な区別は、買主が「宅建業者」か「宅建業者以外」かである。建設業者は宅建業者に該当しないため、義務は免除されない。また瑕疵担保責任免除特約は無効であり、義務の根拠は残る。

各選択肢のポイント

03知識背景

テーマ概要

住宅瑕疵担保責任履行法は、新築住宅の瑕疵担保責任の履行を確保し、買主の保護を図ることを目的とする。宅建業者が自ら売主となる新築住宅の販売において、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を義務付けている。

歴史的背景

同法は2006年に成立し、2007年4月から施行。それまで新築住宅の瑕疵担保責任について法的担保手段が不十分であったことから、買主保護の観点で創設された。住宅紛争処理制度も併せて整備されている。

論点「住宅瑕疵担保履行法」で出題された過去問。出題パターンの幅を確認できます。

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