問45

住宅瑕疵担保履行法過去問

この問題の全体像

住宅瑕疵担保責任履行法における新築住宅の売主が負う供託または保険契約締結義務の有無を問う問題。特に瑕疵担保責任を免除する特約がある場合でも義務が生じるかが核心である。

令和5年問45

宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者ではない買主Ｂに新築住宅を販売する場合に関する次の記述のうち、特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律の規定によれば、正しいものはどれか。

1Ａが信託会社又は金融機関の信託業務の兼営等に関する法律第１条第１項の認可を受けた金融機関であって、宅地建物取引業を営むものである場合、住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負わない。
2Ａは、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をする場合、当該住宅の売買契約を締結するまでに、Ｂに対し供託所の所在地等について、必ず書面を交付して説明しなければならず、買主の承諾を得ても書面の交付に代えて電磁的方法により提供することはできない。
3Ａは、住宅販売瑕疵担保保証金の供託をする場合、当該住宅の最寄りの供託所へ住宅販売瑕疵担保保証金の供託をしなければならない。
4ＡＢ間の売買契約において、当該住宅の構造耐力上主要な部分に瑕疵があってもＡが瑕疵担保責任を負わない旨の特約があった場合においても、Ａは住宅販売瑕疵担保保証金の供託又は住宅販売瑕疵担保責任保険契約の締結を行う義務を負う。

この問題の詳しい解説

POINT

この問題のポイント

住宅瑕疵担保責任履行法における新築住宅の売主が負う供託または保険契約締結義務の有無を問う問題。

この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます

深度分析

住宅瑕疵担保責任履行法における新築住宅の売主が負う供託または保険契約締結義務の有無を問う問題。特に瑕疵担保責任を免除する特約がある場…

知識背景

住宅瑕疵担保責任履行法は、新築住宅の構造耐力上主要な部分等の瑕疵に対する担保責任の履行を確保し、買主の保護を図ることを目的とする。売…

覚え方

「瑕疵担保の特約あっても、供託保険は免除なし」で覚える。第5条の免除事由は国・地方公共団体等の限定列挙と押さえる。

試験のコツ

供託・保険義務の有無を問う問題・免除事由の該当性を問う問題・書面交付・説明義務を問う問題

実務での見え方

宅建業者が新築住宅を販売する際、供託または保険契約を締結していない場合、行政処分の対象となる。買主は供託金から瑕疵修補費用を受け取れ…

よくある間違い

{"mistake":"瑕疵担保責任を免除する特約があれば、供託・保険義務も免除されると誤解する。","why_wrong":"瑕疵…

02深度分析

要約

法的根拠

住宅瑕疵担保責任履行法第3条（供託又は保険契約の締結義務）住宅瑕疵担保責任履行法第5条（義務の免除）住宅瑕疵担保責任履行法第6条（供託所等の説明）宅建業法第40条（瑕疵担保責任の特約の制限）

論理の流れ

まず、住宅瑕疵担保責任履行法の目的は新築住宅の買主保護にある。同法第3条は売主に供託または保険契約締結義務を課す。第5条は免除事由を限定列挙しており、瑕疵担保責任免除特約は含まれない。よって、特約があっても義務は残る。選択肢4が正解となる。

重要な区別

最も重要な区別は、瑕疵担保責任の「特約による免除」と「供託・保険義務の免除」は別問題である点。後者は法律が厳格に定める免除事由に該当するかで判断する。

各選択肢のポイント

03知識背景

テーマ概要

住宅瑕疵担保責任履行法は、新築住宅の構造耐力上主要な部分等の瑕疵に対する担保責任の履行を確保し、買主の保護を図ることを目的とする。売主には供託または保険契約締結の義務が課され、資力確保が求められる。

歴史的背景

同法は2006年に成立し、2007年より施行。それ以前は瑕疵担保責任の履行確保が不十分で、買主が被害を受ける事例が多発したことが制定の背景にある。

論点「住宅瑕疵担保履行法」で出題された過去問。出題パターンの幅を確認できます。

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