令和元年(2019)本試験
問46
住宅金融支援機構過去問
この問題の全体像
住宅金融支援機構の業務内容、特に証券化支援事業（買取型）の対象範囲と各種貸付業務に関する知識を問う問題。中古住宅の貸付債権が買取対象となることを理解しているかが判断の分かれ目。
独立行政法人住宅金融支援機構（以下この問において「機構」という。）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
- 1機構は、証券化支援事業（買取型）において、中古住宅を購入するための貸付債権を買取りの対象としていない。
- 2機構は、証券化支援事業（買取型）において、バリアフリー性、省エネルギー性、耐震性又は耐久性・可変性に優れた住宅を取得する場合に、貸付金の利率を一定期間引き下げる制度を実施している。
- 3機構は、マンション管理組合や区分所有者に対するマンション共用部分の改良に必要な資金の貸付けを業務として行っている。
- 4機構は、災害により住宅が滅失した場合において、それに代わるべき建築物の建設又は購入に必要な資金の貸付けを業務として行っている。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
住宅金融支援機構の業務内容、特に証券化支援事業（買取型）の対象範囲と各種貸付業務に関する知識を問う問題。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
住宅金融支援機構の業務内容、特に証券化支援事業（買取型）の対象範囲と各種貸付業務に関する知識を問う問題。中古住宅の貸付債権が買取対象…
03
知識背景
住宅金融支援機構は、住宅金融公庫が独立行政法人として改組された機関。証券化支援事業（フラット35）による長期固定金利住宅ローンの供給…
04
覚え方
フラット35は新築も中古もOK！「中古もフラットに乗れる」と覚える。金利引下げは「バリア省エネ耐震耐久」の4つで「バ省耐耐（ばしょう…
05
試験のコツ
証券化支援事業の対象範囲（新築・中古の区別）
・直接貸付事業の内容（マンション改良・災害復興）
・金利引下げ制度の対象住宅
06
実務での見え方
宅建士が住宅購入希望者にフラット35を紹介する際、新築・中古の別なく利用可能であることを説明できる。また、良質な住宅取得時の金利優遇…
07
よくある間違い
{"mistake":"証券化支援事業（買取型）は新築住宅のみが対象で中古住宅は対象外と誤解する。","why_wrong":"「証…
02深度分析
要約
住宅金融支援機構の業務内容、特に証券化支援事業（買取型）の対象範囲と各種貸付業務に関する知識を問う問題。中古住宅の貸付債権が買取対象となることを理解しているかが判断の分かれ目。
法的根拠
独立行政法人住宅金融支援機構法第1条独立行政法人住宅金融支援機構法第18条独立行政法人住宅金融支援機構法第19条独立行政法人住宅金融支援機構法第20条
論理の流れ
住宅金融支援機構の主要業務は証券化支援事業（フラット35）と直接貸付事業。証券化支援事業では金融機関からの貸付債権を買い取り、証券化して売却する。この買取対象には新築住宅だけでなく中古住宅も含まれる。選択肢1が「中古住宅を対象としていない」としている点に誤りがあると気づけば正解に至る。
重要な区別
最も重要な区別は、証券化支援事業（買取型）の対象に中古住宅が含まれるかどうか。フラット35は中古住宅購入にも広く利用されており、これを知っていれば選択肢1が誤りと判断できる。
各選択肢のポイント
- 誤り。証券化支援事業（買取型）では中古住宅購入の貸付債権も買取対象。フラット35は中古住宅にも利用可能。
- 正しい。フラット35Sとして、良質な住宅取得時の金利引下げ制度が実施されている。
- 正しい。機構はマンション共用部分の改良資金の貸付けを業務として行っている。
- 正しい。災害による住宅滅失時の再建資金貸付けは機構の業務に含まれる。
03知識背景
テーマ概要
住宅金融支援機構は、住宅金融公庫が独立行政法人として改組された機関。証券化支援事業（フラット35）による長期固定金利住宅ローンの供給、マンション改良資金貸付、災害復興住宅融資などを行う。民間金融機関と連携した証券化スキームが特徴。
歴史的背景
2007年に住宅金融公庫が廃止され、住宅金融支援機構として発足。直接貸付から証券化支援への転換が図られた。東日本大震災後は災害支援貸付の重要性が増し、マンション改良資金貸付も拡充されている。
関連法令
独立行政法人住宅金融支援機構法住宅品質確保促進法マンションの管理の適正化の推進に関する法律被災者生活再建支援法
体系的位置づけ
宅建試験の税・その他科目において、住宅金融支援機構法は毎年1問程度出題される重要分野。業務内容と制度の概要を押さえる必要がある。
前提知識
フラット35の仕組み（金融機関が融資し、機構が債権を買い取る）、証券化の基本概念、中古住宅市場の重要性、良質な住宅供給促進政策についての理解が必要。
04記憶テクニック
語呂合わせ
フラット35は新築も中古もOK！「中古もフラットに乗れる」と覚える。金利引下げは「バリア省エネ耐震耐久」の4つで「バ省耐耐（ばしょうたいたい）」と語呂合わせ。
ビジュアル描写
金融機関→借主→住宅、機構→金融機関（債権買取）→証券化→投資家、という流れをイメージ。中古住宅もこの回路に組み込まれる。
重要公式
フラット35＝長期固定金利35年、中古住宅OK、金利引下げ制度あり（フラット35S）
関連連想
「フラット35」は実務でも頻繁に目にする。中古住宅購入時にも使われることを実務経験と結びつけて記憶する。
比較表
証券化支援事業（買取型）vs 直接貸付事業：買取型は金融機関経由、直接貸付は機構が直接融資。買取型対象：新築・中古住宅、直接貸付対象：マンション改良・災害復興など。
05試験テクニック
出題頻度
住宅金融支援機構法は毎年1問出題される。業務内容、貸付対象、金利制度などが問われる傾向。
重要度
B:重要。他の法令科目と比較して出題範囲が限定的で、押さえるべきポイントが明確なため確実に得点したい。
出題パターン
- 証券化支援事業の対象範囲（新築・中古の区別）
- 直接貸付事業の内容（マンション改良・災害復興）
- 金利引下げ制度の対象住宅
解法・消去法
「中古住宅が対象外」という記述は実務常識に反するため即座に誤りと判断できる。フラット35の知名度を活用した消去法が有効。
時間戦略
機構の業務を「証券化支援」と「直接貸付」の2本柱で整理し、各選択肢をどちらに該当するか分類して判断。1分以内で解答可能。
06実務応用
実務シナリオ
宅建士が住宅購入希望者にフラット35を紹介する際、新築・中古の別なく利用可能であることを説明できる。また、良質な住宅取得時の金利優遇制度についても案内可能。
実務への影響
中古住宅市場の活性化に貢献し、住宅ローン選択肢の拡大を図る。マンションの建替え・改良事業でも機構融資の活用が検討される。
ケーススタディ
中古マンション購入希望者がフラット35を利用するケース。金融機関が融資を行い、機構が債権を買い取ることで、長期固定金利での返済が可能となる。バリアフリーマンションなら金利引下げも適用される。
業界関連性
不動産業界では中古住宅取引が増加傾向にあり、フラット35の利用も拡大。宅建士にとって重要な知識となっている。
ニュース連動
最近では住宅価格上昇に伴う住宅ローン負担増が話題。フラット35の長期固定金利のメリットが再評価されている。
07よくある間違い
証券化支援事業（買取型）は新築住宅のみが対象で中古住宅は対象外と誤解する。
なぜ間違えるか:「証券化支援」という専門用語に馴染みがなく、イメージで新築のみと判断してしまう。フラット35の実態を知らない。
正しい理解:フラット35＝中古住宅にも使える、と実務的な知識として結びつけて記憶する。
直接貸付事業と証券化支援事業の区別が曖昧で、どの業務がどちらに属するか混乱する。
なぜ間違えるか:機構の業務体系を体系的に理解していない。用語の区別がついていない。
正しい理解:「証券化＝金融機関経由」「直接貸付＝機構が直接」とシンプルに整理して覚える。
金利引下げ制度の対象となる住宅の要件を正確に覚えていない。
なぜ間違えるか:バリアフリー性、省エネルギー性、耐震性、耐久性・可変性の4つの要件を暗記していない。
正しい理解:「バ省耐耐（ばしょうたいたい）」の語呂合わせで4つの要件をセットで記憶する。
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