問45

住宅瑕疵担保責任履行法における住宅販売瑕疵担保保証金の供託及び保険契約の義務主体を問う問題。宅建業者が自ら売主として新築住宅を販売する場合に限定して義務が課される点が核心である。媒介を行う場合には義務は生じない。

まず住宅瑕疵担保責任履行法の目的は新築住宅の買主保護にある。義務主体は「自ら売主として新築住宅を販売する宅建業者」に限定される。媒介は当事者間を取り持つに過ぎず、瑕疵担保責任の主体ではないため、供託・保険義務は生じない。選択肢1が媒介の場合も義務としている点が誤りと判明する。

「自ら売主」と「媒介」の区別が決定的。自ら売主は自ら瑕疵担保責任を負うため資力確保が必要だが、媒介者は責任を負わないため義務なし。