令和2年(2020)本試験
問215
法令上の制限都市計画法過去問
この問題の全体像
都市計画法における地区計画、都市計画事業の制限、用途地域の目的、市街化調整区域の地区計画に関する知識を問う問題。特に市街化調整区域における地区計画の定め方に関する正確な理解が求められる。
都市計画法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 1地区計画については、都市計画に、地区施設及び地区整備計画を定めるよう努めるものとされている。
- 2都市計画事業の認可の告示があった後に当該認可に係る事業地内の土地建物等を有償で譲り渡そうとする者は、施行者の許可を受けなければならない。
- 3第二種住居地域は、中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域とされている。
- 4市街化調整区域における地区計画は、市街化区域における市街化の状況等を勘案して、地区計画の区域の周辺における市街化を促進することがない等当該都市計画区域における計画的な市街化を図る上で支障がないように定めることとされている。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
都市計画法における地区計画、都市計画事業の制限、用途地域の目的、市街化調整区域の地区計画に関する知識を問う問題。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
都市計画法における地区計画、都市計画事業の制限、用途地域の目的、市街化調整区域の地区計画に関する知識を問う問題。特に市街化調整区域に…
03
知識背景
都市計画法は都市の健全な発展と秩序ある整備を図るための法律。用途地域、地区計画、市街化区域・調整区域の区分など、都市計画の基本的な枠…
04
覚え方
第一種は中高層で丁寧に保護、第二種は主として守る。イチ（1）は高級な中高層、ニ（2）は主に住むと覚える。
05
試験のコツ
用途地域の目的と内容の組み合わせ問題
・地区計画の内容・手続きに関する正誤判定
・市街化調整区域の開発許可・制限に関する問題
06
実務での見え方
不動産取引では物件の所在地の用途地域を確認し、建築可能な建物の種類・規模を把握する。地区計画区域なら追加の制限があるか確認が必要。
07
よくある間違い
{"mistake":"第一種住居地域と第二種住居地域の目的を混同する","why_wrong":"名称が似ているため、どちらが中高…
02深度分析
要約
都市計画法における地区計画、都市計画事業の制限、用途地域の目的、市街化調整区域の地区計画に関する知識を問う問題。特に市街化調整区域における地区計画の定め方に関する正確な理解が求められる。
法的根拠
都市計画法第12条の5第2項都市計画法第9条都市計画法第76条都市計画法第12条の4
論理の流れ
選択肢1は地区計画の内容に関する努力義務規定の有無を確認。選択肢2は都市計画事業認可後の制限における許可権者を確認。選択肢3は第二種住居地域の目的を第一種住居地域と比較。選択肢4は市街化調整区域の地区計画の特則を確認し、条文通り正しいと判断する。
重要な区別
第一種住居地域と第二種住居地域の目的の違い、市街化調整区域における地区計画の特則が最大の判断ポイント。第二種住居地域は「主として住居の環境を保護」が正しい目的。
各選択肢のポイント
- 地区計画では地区施設等を定めることは努力義務ではなく、義務として定めるものとされている。
- 許可権者は施行者ではなく都道府県知事である。都市計画法76条に明記されている。
- 第二種住居地域は「主として住居の環境を保護するため」であり、「中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護」は第一種住居地域の目的である。
- 都市計画法12条の5第2項の通り、市街化調整区域の地区計画は周辺の市街化を促進しないよう定めることとされている。
03知識背景
テーマ概要
都市計画法は都市の健全な発展と秩序ある整備を図るための法律。用途地域、地区計画、市街化区域・調整区域の区分など、都市計画の基本的な枠組みを規定している。宅建試験では毎年必出の重要科目。
歴史的背景
1968年制定。高度経済成長期の都市化への対応として創設。その後、地区計画制度の導入、用途地域の細分化など改正が重ねられ、現在に至る。
関連法令
都市計画法第9条（用途地域の目的）都市計画法第12条の4（地区計画）都市計画法第12条の5（地区計画の特則）都市計画法第76条（事業地内の土地等の譲渡制限）
体系的位置づけ
法令科目の都市計画法分野。用途地域と地区計画は出題頻度が高く、基本的事項の確実な理解が求められる重要論点。
前提知識
市街化区域と市街化調整区域の違い、用途地域12種類の各目的、地区計画の内容と手続き、都市計画事業の制度について基礎的理解が必要。
04記憶テクニック
語呂合わせ
第一種は中高層で丁寧に保護、第二種は主として守る。イチ（1）は高級な中高層、ニ（2）は主に住むと覚える。
ビジュアル描写
用途地域を階層構造でイメージ。低層→中高層→主として住居→近商→商業→準工→工業の順に規制が緩くなる階段状の図で理解。
重要公式
市街化調整区域の地区計画＝周辺市街化を促進しない＋計画的市街化に支障ない
関連連想
調整区域は「調整」だから、周りに影響しないよう慎重に定める。促進NGがポイント。
比較表
第一種住居地域：中高層住宅の良好な住居環境を保護／第二種住居地域：主として住居の環境を保護／第一種低層：低層住宅の良好な住居環境を保護
05試験テクニック
出題頻度
都市計画法は毎年複数問出題。地区計画と用途地域は特に高頻度。
重要度
A:最重要。都市計画法は宅建試験の基本科目であり、用途地域と地区計画は頻出論点。
出題パターン
- 用途地域の目的と内容の組み合わせ問題
- 地区計画の内容・手続きに関する正誤判定
- 市街化調整区域の開発許可・制限に関する問題
解法・消去法
「努める」は努力義務で誤りの可能性大。許可権者は都道府県知事が原則。用途地域の目的は正確に暗記して比較排除。
時間戦略
用途地域は暗記で即答。地区計画は条文の知識で判断。迷ったら消去法で1分以内に決断する。
06実務応用
実務シナリオ
不動産取引では物件の所在地の用途地域を確認し、建築可能な建物の種類・規模を把握する。地区計画区域なら追加の制限があるか確認が必要。
実務への影響
用途地域により建築できる建物が異なるため、土地活用や建替え計画に直結。地区計画の有無は詳細な建築制限に影響。
ケーススタディ
市街化調整区域の土地を購入予定の顧客に対し、原則として開発行為が制限されること、地区計画があればその内容を確認する必要があることを説明する。
業界関連性
不動産業者にとって用途地域の理解は必須。物件価値、有効活用方法、建替え可能性の判断に直結する基礎知識。
ニュース連動
都市計画の見直し、コンパクトシティ推進、空き家対策などで用途地域や地区計画の見直しが進んでいる。
07よくある間違い
第一種住居地域と第二種住居地域の目的を混同する
なぜ間違えるか:名称が似ているため、どちらが中高層住宅向けか混乱しやすい
正しい理解:第一種＝より厳格な保護（中高層）、第二種＝緩やかな保護（主として）と覚える
許可権者を施行者と誤認する
なぜ間違えるか:都市計画事業の施行者が許可すると思い込みやすい
正しい理解:都市計画事業の認可後の制限は「知事の許可」と覚える
努力義務規定と義務規定の区別ができない
なぜ間違えるか:「努める」と「定める」の違いを見落とす
正しい理解:「努める」が出たら努力義務として疑い、条文を確認する習慣を持つ
次に読む
関連ページ
さあ、はじめよう
この問を、アプリで記録する