令和2年(2020)本試験
問214
権利関係不動産登記法過去問
この問題の全体像
不動産登記法における登記申請の手続的要件を問う問題。敷地権付き区分建物の保存登記、仮登記に基づく本登記、代位登記における登記識別情報の通知、配偶者居住権の登記可能性という4つの論点から正誤を判断する。
不動産の登記に関する次の記述のうち、不動産登記法の規定によれば、正しいものはどれか。
- 1敷地権付き区分建物の表題部所有者から所有権を取得した者は、当該敷地権の登記名義人の承諾を得なければ、当該区分建物に係る所有権の保存の登記を申請することができない。
- 2所有権に関する仮登記に基づく本登記は、登記上の利害関係を有する第三者がある場合であっても、その承諾を得ることなく、申請することができる。
- 3債権者Ａが債務者Ｂに代位して所有権の登記名義人ＣからＢへの所有権の移転の登記を申請した場合において、当該登記を完了したときは、登記官は、Ａに対し、当該登記に係る登記識別情報を通知しなければならない。
- 4配偶者居住権は、登記することができる権利に含まれない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
不動産登記法における登記申請の手続的要件を問う問題。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
不動産登記法における登記申請の手続的要件を問う問題。敷地権付き区分建物の保存登記、仮登記に基づく本登記、代位登記における登記識別情報…
03
知識背景
不動産登記法は不動産に関する権利の変動を公示する制度。区分建物、敷地権、仮登記、代位登記など多様な登記手続きがあり、それぞれに特有の…
04
覚え方
敷地権の承諾は保存登記の必須条件。「敷地権＝承諾必要」と覚える。仮登記本登記は利害関係人の承諾か対抗要件が必要。「仮登記→本登記＝承…
05
試験のコツ
登記申請の当事者と承諾要件の正誤判定
・登記識別情報の通知対象者の確認
・登記できる権利の範囲の理解
06
実務での見え方
マンション購入時、区分建物の登記手続きにおいて敷地権の処理が必要。宅建士は登記申請書類の作成において、敷地権登記名義人の承諾書が必要…
07
よくある間違い
{"mistake":"仮登記に基づく本登記は利害関係人の承諾なしで可能と誤解する","why_wrong":"仮登記の効力を過大評…
02深度分析
要約
不動産登記法における登記申請の手続的要件を問う問題。敷地権付き区分建物の保存登記、仮登記に基づく本登記、代位登記における登記識別情報の通知、配偶者居住権の登記可能性という4つの論点から正誤を判断する。
法的根拠
不動産登記法第80条第2項不動産登記法第105条不動産登記法第24条不動産登記法第3条民法第567条
論理の流れ
選択肢1は敷地権付き区分建物の特殊性に着目。表題部所有者から取得した者が保存登記を申請する場合、敷地権の登記名義人の承諾が必要とする規定を確認する。不動産登記法80条2項がこの要件を明記しており、正しいと判断できる。他の選択肢は仮登記の本登記、代位登記の通知対象、配偶者居住権の登記可能性について誤った記述を含む。
重要な区別
敷地権付き区分建物において、建物の保存登記には敷地権の登記名義人の承諾が必須という点。これは敷地権と区分建物の一体性を確保するための重要な要件である。
各選択肢のポイント
- 不動産登記法80条2項の規定通り。敷地権付き区分建物の保存登記には敷地権の登記名義人の承諾が必要。
- 不動産登記法105条により、仮登記に基づく本登記には利害関係人の承諾または対抗要件が必要。
- 登記識別情報は登記名義人であるBに通知され、代位者Aには通知されない。
- 配偶者居住権は登記できる権利として認められており、登記により第三者への対抗力を取得できる。
03知識背景
テーマ概要
不動産登記法は不動産に関する権利の変動を公示する制度。区分建物、敷地権、仮登記、代位登記など多様な登記手続きがあり、それぞれに特有の要件が設けられている。登記の申請、受付、登記識別情報の通知など一連の手続きを理解することが重要。
歴史的背景
不動産登記法は2004年に全面改正され、電子申請の導入や登記識別情報制度の創設など大幅な変更があった。配偶者居住権は2018年の相続法改正で新設され、登記可能な権利として位置づけられた。
関連法令
不動産登記法第80条不動産登記法第105条不動産登記法第24条民法第567条民法第1028条
体系的位置づけ
宅建試験の民法科目において、不動産登記法は独立した分野として位置づけられる。登記制度の理解は権利変動の対抗要件と密接に関連し、実務上も極めて重要。
前提知識
登記の種類（保存登記、移転登記、仮登記）、登記申請の当事者、登記識別情報の意義、敷地権の概念、代位行使の要件、配偶者居住権の内容を理解している必要がある。
04記憶テクニック
語呂合わせ
敷地権の承諾は保存登記の必須条件。「敷地権＝承諾必要」と覚える。仮登記本登記は利害関係人の承諾か対抗要件が必要。「仮登記→本登記＝承諾か対抗要件」
ビジュアル描写
敷地権付き区分建物をイメージ。建物と敷地がセットになっているため、建物の登記には敷地権者の承諾が必要。ワンセットで管理されるイメージ。
重要公式
敷地権付き区分建物の保存登記＝敷地権登記名義人の承諾が必須
関連連想
敷地権は土地と建物の結びつきを示す。建物登記に土地権利者の承諾が必要なのは自然な発想。
比較表
保存登記：初めて所有権を登記する場合／移転登記：権利の移転を登記／仮登記：本登記の前提となる仮の登記／本登記：正式な権利登記
05試験テクニック
出題頻度
不動産登記法からの出題は毎年あり、登記手続きの要件は頻出論点。敷地権関連は2-3年に1回程度の出題。
重要度
A:最重要。登記制度は権利変動の核心であり、実務でも日常的に扱う重要事項。
出題パターン
- 登記申請の当事者と承諾要件の正誤判定
- 登記識別情報の通知対象者の確認
- 登記できる権利の範囲の理解
解法・消去法
選択肢2と4は明確な条文知識で誤りと判断可能。選択肢3は登記識別情報の通知先という細かい論点だが、代位者は登記名義人ではない点に注目。
時間戦略
登記法の問題は条文知識があれば1分程度で解答可能。各選択肢のキーワード（承諾、通知、登記可能性）に着目して素早く判断。
06実務応用
実務シナリオ
マンション購入時、区分建物の登記手続きにおいて敷地権の処理が必要。宅建士は登記申請書類の作成において、敷地権登記名義人の承諾書が必要かどうかを判断する場面に遭遇する。
実務への影響
登記手続きの不備は取引の遅延や法的トラブルの原因となる。承諾要件の理解は円滑な取引実務に不可欠。
ケーススタディ
新築分譲マンションの購入者が所有権移転登記を申請する際、敷地権が付いている場合、敷地権の登記名義人であるデベロッパーの承諾が必要となる。この承諾がないと登記申請が却下される。
業界関連性
不動産取引の実務において登記手続きは必須業務。宅建士として登記申請の要件を正確に理解することは基本スキル。
ニュース連動
相続法改正で新設された配偶者居住権は、登記制度との関連でも注目。高齢化社会において重要性が増している。
07よくある間違い
仮登記に基づく本登記は利害関係人の承諾なしで可能と誤解する
なぜ間違えるか:仮登記の効力を過大評価し、本登記への移行の要件を軽視している。
正しい理解:仮登記はあくまで仮の登記であり、本登記への移行には追加要件があると覚える。
代位登記で代位者が登記識別情報を受け取ると誤解する
なぜ間違えるか:代位者の立場と登記名義人の立場を混同している。
正しい理解:登記識別情報は権利者本人に通知されると原則を押さえる。
配偶者居住権は登記できないと誤解する
なぜ間違えるか:新制度への理解不足、または登記できる権利の範囲を限定して覚えている。
正しい理解:新設された権利は登記可能性を含めて確認する習慣を持つ。
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