令和3年(2021)本試験
問238
一般媒介契約（個数問題）過去問
この問題の全体像
一般媒介契約における宅建業法の規制内容を問う問題。専任媒介契約・専属専任媒介契約に課される有効期間制限、指定流通機構への登録義務、業務処理状況の報告義務が一般媒介契約には適用されないことを理解しているかが試される。
宅地建物取引業者Ａが、宅地建物取引業者ＢからＢ所有の建物の売却を依頼され、Ｂと一般媒介契約（以下この問において「本件契約」という。）を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはいくつあるか。
ア 本件契約を締結する際に、Ｂから有効期間を６か月としたい旨の申出があったが、ＡとＢが協議して、有効期間を３か月とした。
イ 当該物件に係る買受けの申込みはなかったが、ＡはＢに対し本件契約に係る業務の処理状況の報告を口頭により14日に１回以上の頻度で行った。
ウ Ａは本件契約を締結した後、所定の事項を遅滞なく指定流通機構に登録したが、その登録を証する書面を、登録してから14日後にＢに交付した。
エ 本件契約締結後、１年を経過しても当該物件を売却できなかったため、Ｂは売却をあきらめ、当該物件を賃貸することにした。そこでＢはＡと当該物件の貸借に係る一般媒介契約を締結したが、当該契約の有効期間を定めなかった。
- 1一つ
- 2二つ
- 3三つ
- 4四つ
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
一般媒介契約における宅建業法の規制内容を問う問題。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
一般媒介契約における宅建業法の規制内容を問う問題。専任媒介契約・専属専任媒介契約に課される有効期間制限、指定流通機構への登録義務、業…
03
知識背景
媒介契約は、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類がある。宅建業法34条の2は、専任媒介契約以上に対して、有効期間3か…
04
覚え方
一般媒介は「一般に自由」→有効期間自由・登録なし・定期報告なし。専任は「専ら任せる」→規制あり。専属専任は「専属で縛る」→規制最強。
05
試験のコツ
媒介契約の種類別に義務の有無を問う問題
・有効期間の制限を問う問題
・指定流通機構への登録義務を問う問題
・定期報告義務の頻度を問う…
06
実務での見え方
不動産仲介実務では、依頼者との媒介契約締結時に、3種類の媒介契約の違いを説明し、依頼者が選択できるよう案内する。一般媒介契約は複数業…
07
よくある間違い
{"mistake":"一般媒介契約にも有効期間3ヶ月制限があると誤解する","why_wrong":"専任媒介契約と専属専任媒介契…
02深度分析
要約
一般媒介契約における宅建業法の規制内容を問う問題。専任媒介契約・専属専任媒介契約に課される有効期間制限、指定流通機構への登録義務、業務処理状況の報告義務が一般媒介契約には適用されないことを理解しているかが試される。
法的根拠
宅建業法第34条の2第1項（媒介契約の有効期間）宅建業法第34条の2第2項（業務処理状況の報告義務）宅建業法第34条の2第3項（指定流通機構への登録義務）宅建業法第34条の2第4項（登録事項を記載した書面の交付）
論理の流れ
まず、一般媒介契約と専任媒介契約・専属専任媒介契約の違いを明確にする。宅建業法34条の2の規制は専任媒介契約以上に適用される。一般媒介契約では有効期間の法定制限がなく、指定流通機構への登録義務もなく、定期報告義務もない。各記述について、一般媒介契約では法的義務がないため、いずれも違反とならないと判断できる。
重要な区別
最も重要な区別は、媒介契約の種類（一般・専任・専属専任）による法的規制の違い。特に有効期間制限、登録義務、報告義務は専任以上の媒介契約にのみ適用される。
各選択肢のポイント
- 参照元（https://takken-siken.com/kakomon/2021-1/38.html）および既存解析に基づき、この記述は正しいものとして扱う。
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- 参照元（https://takken-siken.com/kakomon/2021-1/38.html）および既存解析に基づき、この記述は正しいものとして扱う。
03知識背景
テーマ概要
媒介契約は、一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類がある。宅建業法34条の2は、専任媒介契約以上に対して、有効期間3か月制限、指定流通機構への登録義務、定期報告義務（専任は週1回、専属専任は2週間に1回）を課している。一般媒介契約は最も規制が緩い。
歴史的背景
媒介契約に関する規制は、昭和45年の宅建業法改正で導入された。その後、消費者保護の観点から専任媒介契約、専属専任媒介契約に対する規制が強化されてきた。指定流通機構への登録制度は情報の透明化を目的としている。
関連法令
宅建業法第34条の2（媒介契約の締結等）宅建業法第34条（媒介契約書の交付）宅建業法施行規則第16条の12（指定流通機構への登録事項）
体系的位置づけ
宅建業法の媒介契約規制は、宅建業法第2章第4節に位置づけられる。宅建試験では毎年のように出題される重要論点で、3種類の媒介契約の違いを整理することが不可欠。
前提知識
媒介契約の3種類の定義と特徴、各媒介契約における宅建業法上の義務の違い、指定流通機構の役割、有効期間の法定制限の有無を理解しておく必要がある。
04記憶テクニック
語呂合わせ
一般媒介は「一般に自由」→有効期間自由・登録なし・定期報告なし。専任は「専ら任せる」→規制あり。専属専任は「専属で縛る」→規制最強。
ビジュアル描写
媒介契約の規制強度を階段でイメージ。一段目（一般媒介）は規制なし、二段目（専任媒介）は中程度の規制、三段目（専属専任媒介）は最強の規制。階段を上がるほど義務が増える。
重要公式
一般媒介＝規制なし、専任媒介＝3ヶ月・登録・週1報告、専属専任＝3ヶ月・登録・2週1報告・自己発見不可
関連連想
「一般」は普通、「専任」は特別、「専属専任」は超特別と連想。特別になるほど規制が増える。
比較表
一般媒介：有効期間自由、登録義務なし、定期報告なし。専任媒介：有効期間3ヶ月制限、登録義務あり（5日以内）、定期報告あり（週1回）。専属専任：有効期間3ヶ月制限、登録義務あり（7日以内）、定期報告あり（2週間に1回）。
05試験テクニック
出題頻度
媒介契約の種類別規制の違いは、宅建試験でほぼ毎年出題される最重要論点の一つ。
重要度
A:最重要。媒介契約規制は宅建業法の中核的分野であり、実務でも頻繁に関わるため必須知識。
出題パターン
- 媒介契約の種類別に義務の有無を問う問題
- 有効期間の制限を問う問題
- 指定流通機構への登録義務を問う問題
- 定期報告義務の頻度を問う問題
解法・消去法
「一般媒介契約では義務がない」ことを前提に、各記述が義務違反かどうかを確認。義務がない以上、違反にはなり得ない。
時間戦略
媒介契約の種類別比較表を頭に入れておけば、各記述を30秒程度で判断可能。4記述で2分以内を目標。
06実務応用
実務シナリオ
不動産仲介実務では、依頼者との媒介契約締結時に、3種類の媒介契約の違いを説明し、依頼者が選択できるよう案内する。一般媒介契約は複数業者に依頼できる利点がある一方、業者側の義務が軽いため、積極的な販売活動が期待できない可能性を説明する必要がある。
実務への影響
媒介契約の種類により、業者の義務や責任が大きく異なる。依頼者保護の観点から、専任媒介以上の契約を推奨する業者が多いが、依頼者の事情に応じて適切な契約形態を選択することが重要。
ケーススタディ
売主Aが複数の不動産業者に売却を依頼したい場合、一般媒介契約を締結することになる。この場合、各業者に有効期間の制限はなく、指定流通機構への登録義務もない。Aは自由に複数業者を活用できるが、各業者の販売努力の程度には注意が必要。
業界関連性
不動産業界では、媒介契約の種類により手数料や販売戦略が異なる。専任媒介以上の契約は業者にとって確実な手数料収入が見込めるため、積極的な営業活動が期待できる。
ニュース連動
近年、不動産仲介の透明性向上が求められ、指定流通機構（REINS）への登録物件の公開情報の充実化が進んでいる。消費者保護の観点から重要な制度。
07よくある間違い
一般媒介契約にも有効期間3ヶ月制限があると誤解する
なぜ間違えるか:専任媒介契約と専属専任媒介契約の規制を一般媒介契約にも適用されると混同している。
正しい理解:「一般媒介＝規制なし」を基本原則として覚え、専任以上で初めて規制がかかると整理する。
一般媒介契約でも定期報告義務があると誤解する
なぜ間違えるか:宅建業法34条の2第2項の報告義務をすべての媒介契約に適用されると誤認している。
正しい理解:報告義務の規定を条文レベルで確認し、適用対象を明確にする。
指定流通機構への登録をすべての媒介契約で義務と誤解する
なぜ間違えるか:情報公開の重要性から、すべての媒介契約で登録が義務と短絡的に判断している。
正しい理解:REINS登録は専任以上の契約で義務と覚える。一般媒介では複数業者が関与するため登録が困難という実務的背景も理解する。
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