令和3年(2021)本試験
問237
重要事項説明書・契約書面過去問
この問題の全体像
宅建業法35条重要事項説明書と37条書面の記載事項の違いを問う問題。35条は契約締結前の説明、37条は契約締結後の交付であり、それぞれの記載事項と適用場面を正確に区別する必要がある。
宅地建物取引業法第35条の規定に基づく重要事項の説明及び同法第37条の規定により交付すべき書面（以下この問において「37条書面」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 1宅地建物取引業者は、媒介により区分所有建物の賃貸借契約を成立させた場合、専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約においてペットの飼育が禁止されているときは、その旨を重要事項説明書に記載して説明し、37条書面にも記載しなければならない。
- 2宅地建物取引業者は、自ら売主となる土地付建物の売買契約において、宅地建物取引業者ではない買主から保全措置を講ずる必要のない金額の手付金を受領する場合、手付金の保全措置を講じないことを、重要事項説明書に記載して説明し、37条書面にも記載しなければならない。
- 3宅地建物取引業者は、媒介により建物の敷地に供せられる土地の売買契約を成立させた場合において、当該売買代金以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、その額並びに当該金銭の授受の時期及び目的を37条書面に記載しなければならない。
- 4宅地建物取引業者は、自ら売主となる土地付建物の売買契約及び自ら貸主となる土地付建物の賃貸借契約のいずれにおいても、37条書面を作成し、その取引の相手方に交付しなければならない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
宅建業法35条重要事項説明書と37条書面の記載事項の違いを問う問題。
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02
深度分析
宅建業法35条重要事項説明書と37条書面の記載事項の違いを問う問題。35条は契約締結前の説明、37条は契約締結後の交付であり、それぞ…
03
知識背景
35条書面は契約締結前に宅建士が重要事項を説明する書面で、物件情報や取引条件を記載。37条書面は契約成立後に交付する契約内容を記載し…
04
覚え方
「35条は事前の重要説明、37条は事後の契約書面」「売買は自らでも37条、賃貸借は媒介だけ37条」と覚える。金銭授受は37条1項2号…
05
試験のコツ
35条と37条の記載事項の混同を狙う問題
・自ら当事者の場合の37条適用有無
・賃貸借の37条書面の適用範囲
06
実務での見え方
不動産仲介業務では、契約前に35条書面で重要事項を説明し、契約成立後速やかに37条書面を交付する。手付金の受領時には保全措置の要否を…
07
よくある間違い
{"mistake":"35条書面と37条書面の記載事項を混同し、両方に記載が必要と誤解する。","why_wrong":"両書面の…
02深度分析
要約
宅建業法35条重要事項説明書と37条書面の記載事項の違いを問う問題。35条は契約締結前の説明、37条は契約締結後の交付であり、それぞれの記載事項と適用場面を正確に区別する必要がある。
法的根拠
宅建業法第35条宅建業法第37条第1項宅建業法第41条
論理の流れ
まず37条1項の記載事項を確認する。売買代金以外の金銭の授受がある場合、その額・時期・目的の記載が義務付けられている（37条1項2号）。選択肢3はこれに該当する。他方、選択肢1は賃貸借の規約制限で、37条1項には規約記載義務がない。選択肢2の手付金保全は35条の記載事項ではない。選択肢4は自ら貸主の賃貸借で、37条は媒介に限り適用されるため誤り。
重要な区別
35条書面と37条書面の記載事項の違い。特に賃貸借の37条書面は媒介の場合のみ交付義務がある点が重要。
各選択肢のポイント
- 区分所有建物の規約は35条書面の記載事項だが、37条1項には規約の記載義務がないため、37条書面への記載は不要。
- 手付金の保全措置は35条の重要事項には含まれず、41条で別途規定されている。したがって重要事項説明書への記載義務はない。
- 37条1項2号により、売買代金以外の金銭の授受がある場合、その額・時期・目的を37条書面に記載することが義務付けられている。
- 自ら売主の売買は37条1項で交付義務があるが、自ら貸主の賃貸借は37条が媒介に限り適用されるため、交付義務がない。
03知識背景
テーマ概要
35条書面は契約締結前に宅建士が重要事項を説明する書面で、物件情報や取引条件を記載。37条書面は契約成立後に交付する契約内容を記載した書面。両者の記載事項、交付時期、作成義務者を明確に区別する必要がある。
歴史的背景
35条は消費者保護の観点から契約前の情報提供を義務化。37条は契約内容の証明・保全を目的とする。2004年改正で賃貸借の37条書面が義務化され、取引の透明性が向上した。
関連法令
宅建業法第35条（重要事項の説明）宅建業法第37条（契約書面の交付）宅建業法第41条（手付金等の保全）区分所有法第30条（規約）
体系的位置づけ
宅建業法の取引規制の中核をなす条文。35条・37条は宅建試験で毎年のように出題される最重要論点の一つであり、実務でも日常的に活用される。
前提知識
媒介・代理・自ら当事者の区別、売買と賃貸借の違い、35条と37条の目的と性質の違い、重要事項説明書の具体的記載事項、37条書面の法定記載事項を理解しておく必要がある。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「35条は事前の重要説明、37条は事後の契約書面」「売買は自らでも37条、賃貸借は媒介だけ37条」と覚える。金銭授受は37条1項2号で額・時期・目的の3点セット。
ビジュアル描写
タイムラインでイメージ：物件紹介→35条説明（契約前）→契約締結→37条交付（契約後）。35条は「知らせる」、37条は「残す」というイメージ。
重要公式
37条（売買）＝自ら売主○。37条（賃貸借）＝自ら貸主×、媒介○。金銭授受＝額＋時期＋目的。
関連連想
「35」は「ご説明」の語呂で契約前説明、「37」は「みな」の語呂で契約後の書面交付と連想。賃貸借の37条は「媒介だけ」と覚える。
比較表
35条書面：契約前・宅建士説明・物件情報中心。37条書面：契約後・交付のみ・契約内容中心。売買37条：自ら売主も対象。賃貸借37条：媒介のみ対象。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題される最重要論点。35条・37条の記載事項、適用範囲、交付義務の有無が頻繁に問われる。
重要度
A:最重要。宅建業法の取引規制の核心であり、実務でも必須知識。確実に得点すべき分野。
出題パターン
- 35条と37条の記載事項の混同を狙う問題
- 自ら当事者の場合の37条適用有無
- 賃貸借の37条書面の適用範囲
解法・消去法
「37条書面にも記載」という表現があれば、その事項が37条の法定記載事項か確認する。賃貸借の規約は37条1項の記載事項にないため即座に×と判断できる。
時間戦略
35条・37条の記載事項を瞬時に判断できるよう整理しておく。本問は各選択肢の条文該当性を確認するため2分程度で解答可能。
06実務応用
実務シナリオ
不動産仲介業務では、契約前に35条書面で重要事項を説明し、契約成立後速やかに37条書面を交付する。手付金の受領時には保全措置の要否を判断し、必要な場合は説明する。
実務への影響
35条・37条の書面交付義務違反は業務停止処分の対象となり得る重大な違反。実務では書面の不備がトラブルの原因となるため、正確な理解が不可欠。
ケーススタディ
区分所有建物の賃貸借で、ペット禁止の規約を説明せず契約した場合、借主がペットを飼育してトラブルになる事例。35条で説明していれば借主も納得して契約可否を判断できる。
業界関連性
不動産取引の透明性と消費者保護の要となる制度。宅建士の説明義務は業界の信頼性を支える基盤。
ニュース連動
不動産トラブルの多くは契約時の説明不足に起因。重要事項説明の充実は消費者保護の観点から常に注目されている。
07よくある間違い
35条書面と37条書面の記載事項を混同し、両方に記載が必要と誤解する。
なぜ間違えるか:両書面の目的と性質の違いを理解していない。35条は情報提供、37条は契約内容の記録が目的。
正しい理解:35条と37条の記載事項を比較表で整理し、共通事項と異なる事項を明確に区別して覚える。
自ら貸主の賃貸借でも37条書面の交付義務があると誤解する。
なぜ間違えるか:37条が賃貸借について「その媒介により」と規定していることを見落とす。売買と賃貸借で適用範囲が異なる。
正しい理解:「売買は広く、賃貸借は媒介のみ」と覚える。条文の「その媒介により」という文言に注目する。
手付金保全措置を35条の重要事項と誤解する。
なぜ間違えるか:手付金保全は41条で別途規定されており、35条の重要事項には含まれない。
正しい理解:手付金保全は「41条の保全」として独立して覚える。35条の記載事項一覧に含まれていないことを確認する。
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