平成28年(2016)本試験
問39
重要事項説明書・契約書面過去問
この問題の全体像
この問題は、37条書面（契約書面）の必要的記載事項と、35条書面（重要事項説明書）との関係、特に契約解除条項の重複記載義務の有無を問う問題です。
宅地建物取引業者が媒介により区分所有建物の貸借の契約を成立させた場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。なお、この問において「重要事項説明書」とは法第35条の規定により交付すべき書面をいい、「37条書面」とは法第37条の規定により交付すべき書面をいうものとする。
- 1専有部分の用途その他の利用の制限に関する規約において、ペットの飼育が禁止されている場合は、重要事項説明書にその旨記載し内容を説明したときも、37条書面に記載しなければならない。
- 2契約の解除について定めがある場合は、重要事項説明書にその旨記載し内容を説明したときも、37条書面に記載しなければならない。
- 3借賃の支払方法が定められていても、貸主及び借主の承諾を得たときは、37条書面に記載しなくてよい。
- 4天災その他不可抗力による損害の負担に関して定めなかった場合には、その旨を37条書面に記載しなければならない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
この問題は、37条書面（契約書面）の必要的記載事項と、35条書面（重要事項説明書）との関係、特に契約解除条項の重複記載義務の有無を問う問題です。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
この問題は、37条書面（契約書面）の必要的記載事項と、35条書面（重要事項説明書）との関係、特に契約解除条項の重複記載義務の有無を問…
03
知識背景
37条書面（契約書面）は、宅建業者が取引を成立させた際に、契約内容を明確にし後日の紛争を防ぐために交付が義務付けられる書類です。35…
04
覚え方
37条は「契約の証拠」。解除と損害賠償は必ず書面に。35条は「決める前の情報」、37条は「決まった後の約束」と覚える。
05
試験のコツ
35条と37条の記載事項の混同
・「当事者の承諾があれば省略可」という誤った選択肢
・「説明したので記載不要」という誤った選択肢
06
実務での見え方
賃貸借契約締結時に、ペット可不可や退去時の原状回復費用負担など、口頭で合意していても、37条書面に記載がないと後々トラブルになり、業…
07
よくある間違い
{"mistake":"35条で説明した内容は37条に書かなくてもよいと考えてしまう。","why_wrong":"両者は目的が異な…
02深度分析
要約
この問題は、37条書面（契約書面）の必要的記載事項と、35条書面（重要事項説明書）との関係、特に契約解除条項の重複記載義務の有無を問う問題です。
法的根拠
宅地建物取引業法第37条第1項宅地建物取引業法第35条宅地建物取引業法施行規則第16条の4の2
論理の流れ
37条書面は契約成立後に交付する義務があり、その記載事項は法令で列挙されている。35条書面で説明した事項であっても、37条1項各号に該当する事項（例：契約の解除）は必ず記載しなければならない。選択肢2の「契約の解除」は37条1項6号に該当するため正しい。他の選択肢は、37条の記載事項に該当しない、あるいは当事者の承諾では免除できない。
重要な区別
35条（契約前の説明）と37条（契約成立後の交付）の記載事項の違い。37条は「契約内容」を確定させるための事項が中心。
各選択肢のポイント
- 専有部分の用途制限は35条書面の必要的記載事項であり、37条書面には記載不要だから。
- 契約の解除は37条1項6号に定められた必要的記載事項であり、35条で説明していても必須だから。
- 借賃の支払方法は37条1項3号の必要的記載事項であり、当事者の承諾があっても免除できないから。
- 定めがない場合にその旨を記載する義務はなく、定めがある場合にのみ記載が必要だから。
03知識背景
テーマ概要
37条書面（契約書面）は、宅建業者が取引を成立させた際に、契約内容を明確にし後日の紛争を防ぐために交付が義務付けられる書類です。35条書面が契約前の説明であるのに対し、37条書面は契約の証拠となるもので、記載事項はより具体的な契約条件に焦点が当てられています。
歴史的背景
宅建業法制定当初から存在する核心的な義務ですが、消費者保護の観点から記載事項の追加や、電子交付の認可など、時代に合わせて改正が重ねられてきました。特に媒介契約と売買・貸借契約の書面区分は明確化されています。
関連法令
宅地建物取引業法第37条宅地建物取引業法第35条民法第541条（解除権）民法第616条（賃貸借）
体系的位置づけ
「宅建業法」科目の「37条書面」分野に位置づけられ、35条書面と並び、実務・試験ともに最重要項目の一つです。
前提知識
35条書面（重要事項説明）と37条書面（契約書面）の違い（タイミング、記載内容、説明義務の有無）を理解している必要があります。また、媒介業者と当事者の関係性についても把握が必要です。
04記憶テクニック
語呂合わせ
37条は「契約の証拠」。解除と損害賠償は必ず書面に。35条は「決める前の情報」、37条は「決まった後の約束」と覚える。
ビジュアル描写
35条を「物件の紹介チラシ」、37条を「署名捺印する契約書本体」とイメージする。チラシに書いてあっても契約書には必ず書く項目があるとイメージする。
重要公式
37条必須＝代金・交換・解除・損害・違約金。
関連連想
「契約解除」はトラブルの元。だから「契約書（37条）」に絶対書く、と連想する。
比較表
35条：契約前、対面説明必要、対象物や権利の状況。37条：契約後、説明不要、代金や解除等の契約条件。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題。特に35条と37条の違い、および37条の記載事項は頻出です。
重要度
A:最重要。実務でも必須知識であり、配点も高い。
出題パターン
- 35条と37条の記載事項の混同
- 「当事者の承諾があれば省略可」という誤った選択肢
- 「説明したので記載不要」という誤った選択肢
解法・消去法
「承諾があれば省略可」「説明したので記載不要」は原則として誤りと判断して消去する。
時間戦略
知識問題なので即答可能。35条と37条のリストを頭に入れておけば30秒以内で解答可能。
06実務応用
実務シナリオ
賃貸借契約締結時に、ペット可不可や退去時の原状回復費用負担など、口頭で合意していても、37条書面に記載がないと後々トラブルになり、業者の説明義務違反となります。
実務への影響
記載漏れは指示処分の対象となり、宅建業法違反として業者の信用を損なう。また、契約無効のリスクも生じる。
ケーススタディ
入居後にペットを飼い始めた借主に対し、貸主が契約解除を求めたが、37条書面にペット禁止条項が記載されていなかったため、解除が認められなかった事例。
業界関連性
不動産取引における紛争防止の根幹をなす。業者の業務遂行能力の指標となる。
ニュース連動
退去時の原状回復費用を巡るトラブルはニュースでも多く取り上げられ、37条書面の記載内容が裁判の争点となる。
07よくある間違い
35条で説明した内容は37条に書かなくてもよいと考えてしまう。
なぜ間違えるか:両者は目的が異なり（説明vs証拠）、37条は法定記載事項が厳格に定められているため。
正しい理解:「35条は告知、37条は合意の証明」と役割を分けて覚える。
当事者間で合意があれば、37条の記載事項を省略できると考える。
なぜ間違えるか:37条書面の交付は業者に対する強行規定であり、当事者の合意で免れることはできない。
正しい理解:「業者の義務は私人の合意で消せない」という大原則を理解する。
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