平成24年(2012)本試験
問32
重要事項説明書・契約書面過去問
この問題の全体像
本問は、宅建業法における35条重要事項説明と37条書面交付のタイミング、および記載内容の違いを問う問題です。特に契約前後の行為規制と、融資あっせんに関する説明義務の範囲が論点となります。
宅地建物取引業者Ａ社が、自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Ｂと宅地の売買について交渉を行う場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定に違反しないものはどれか。なお、この問において、「重要事項説明」とは、法第35条の規定に基づく重要事項の説明を、「37条書面」とは、法第37条の規定により交付すべき書面をいうものとする。
- 1Ｂは、買受けの申込みを行い、既に申込証拠金を払い込んでいたが、申込みを撤回することとした。Ａ社は、既にＢに重要事項説明を行っていたため、受領済みの申込証拠金については、解約手数料に充当するとして返還しないこととしたが、申込みの撤回には応じた。
- 2Ｂは、事業用地として当該宅地を購入する資金を金融機関から早急に調達する必要があったため、重要事項説明に先立って37条書面の交付を行うようＡ社に依頼した。これを受け、Ａ社は、重要事項説明に先立って契約を締結し、37条書面を交付した。
- 3Ｂは、当該宅地を購入するに当たり、Ａ社のあっせんを受けて金融機関から融資を受けることとした。この際、Ａ社は、重要事項説明において当該あっせんが不調に終わるなどして融資が受けられなくなった場合の措置について説明をし、37条書面へも当該措置について記載することとしたが、融資額や返済方法等のあっせんの内容については、37条書面に記載するので、重要事項説明に係る書面への記載は省略することとした。
- 4Ｂは、契約するかどうかの重要な判断要素の１つとして、当該宅地周辺の将来における交通整備の見通し等についてＡ社に確認した。Ａ社は、将来の交通整備について新聞記事を示しながら、「確定はしていないが、当該宅地から徒歩２分のところにバスが運行するという報道がある」旨を説明した。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
本問は、宅建業法における35条重要事項説明と37条書面交付のタイミング、および記載内容の違いを問う問題です。
この問題は、5 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
本問は、宅建業法における35条重要事項説明と37条書面交付のタイミング、および記載内容の違いを問う問題です。特に契約前後の行為規制と…
03
知識背景
宅建業者は取引の相手方に対し、契約が成立するまでの間に重要事項を説明し、契約が成立した後には直ちに契約内容を記載した書面を交付する義…
04
覚え方
「35（さんご）は契約前のサンキュー、37（さんなな）は契約後のサンナナ（去な）」でタイミングを区別。融資の詳細も「35」に必須。
05
試験のコツ
35条説明と37条交付の順序逆転
・35条書面と37条書面の記載事項の混同
・クーリングオフや手付金等の記載漏れ
06
実務での見え方
顧客から「早く契約書を書きたい」と言われた際でも、重要事項説明を先に行わなければ契約は無効となり、宅建士としての業務停止処分の対象と…
02深度分析
要約
本問は、宅建業法における35条重要事項説明と37条書面交付のタイミング、および記載内容の違いを問う問題です。特に契約前後の行為規制と、融資あっせんに関する説明義務の範囲が論点となります。
法的根拠
宅地建物取引業法第35条第1項（重要事項の説明等）宅地建物取引業法第37条第1項（契約書面の交付）宅地建物取引業法第35条第1項第13号（手付金等に関する保全措置等）
論理の流れ
選択肢1は、申込みの撤段時の証拠金返還義務違反。選択肢2は、契約締結前に重要事項説明を行っていないため違反。選択肢3は、融資あっせんの内容（金額等）は35条書面への記載が必須であり、37条書面への記載のみでは不十分。選択肢4は、確定していない将来の事実について、報道を引用しつつ断定を避けて説明しており、誇大広告等の禁止規定に違反しないため正解。
重要な区別
重要事項説明（35条）は「契約締結前」に行う義務であり、37条書面は「契約締結後」に交付するもの。また、融資あっせんの詳細は35条書面への記載が必須である点。
各選択肢のポイント
- 申込みの撤回は自由であり、受領済みの申込証拠金は、理由を問わず返還しなければならない。
- 重要事項説明は契約締結前に行う必要があり、説明前に契約を締結することは違反である。
- 融資あっせんの内容（金額、返済方法等）は35条書面への記載が必須であり、37条書面への記載では代替できない。
- 確定していない事実を報道に基づき説明するだけであり、断定していないため違反ではない。
03知識背景
テーマ概要
宅建業者は取引の相手方に対し、契約が成立するまでの間に重要事項を説明し、契約が成立した後には直ちに契約内容を記載した書面を交付する義務を負います。これは消費者保護のために定められた二段階の規制です。
歴史的背景
宅建業法は、不動産取引の専門性と情報の非対称性から生じる消費者被害を防ぐため、1952年の制定以来、説明義務の強化や書面交付の厳格化を通じて改正が重ねられてきました。
関連法令
民法（契約の申込みと承諾）宅地建物取引業法施行規則第16条の4（35条書面の記載事項）宅地建物取引業法施行規則第17条（37条書面の記載事項）
体系的位置づけ
宅建試験における「宅建業法」分野の核となる論点であり、取引主任者（現在の宅建士）の最も重要な実務的義務として位置づけられています。
前提知識
「35条書面」と「37条書面」の役割の違い、説明と交付のタイミング（前と後）、および各書面に記載が必要な具体的項目（特に融資や手付金等）を区別しておく必要があります。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「35（さんご）は契約前のサンキュー、37（さんなな）は契約後のサンナナ（去な）」でタイミングを区別。融資の詳細も「35」に必須。
ビジュアル描写
タイムラインをイメージ。［重要事項説明］→（契約締結）→［37条書面交付］。矢印の順序を逆にしたり、説明なしで契約したりするのはNG。
重要公式
35条 < 契約 < 37条。融資あっせん＝35条必須。
関連連想
35条は「警告（Warning）」、37条は「領収書（Receipt）」のようなイメージ。買う前に知らせる（35）、買った後に証拠を残す（37）。
比較表
35条書面：契約前、説明義務、記載事項は物件状況・権利関係等。37条書面：契約後、交付義務、記載事項は取引決定事項・履行時期等。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題。特に35条と37条の違いやタイミングに関する問題は頻出。
重要度
A:最重要。実務でも必須の知識であり、得点源として確実に抑えるべき。
出題パターン
- 35条説明と37条交付の順序逆転
- 35条書面と37条書面の記載事項の混同
- クーリングオフや手付金等の記載漏れ
解法・消去法
「契約前に説明していない」「契約後に交付していない」などの明らかな順序違反を含む選択肢を先に消去する。
時間戦略
タイミングの前後関係（前か後か）を即座に判断できれば秒で解答可能。迷う選択肢があれば「絶対的な義務」に焦点を当てる。
06実務応用
実務シナリオ
顧客から「早く契約書を書きたい」と言われた際でも、重要事項説明を先に行わなければ契約は無効となり、宅建士としての業務停止処分の対象となるリスクがある。
実務への影響
説明義務違反は行政処分だけでなく、損害賠償請求の原因ともなるため、事務所ごとに厳格なチェックリストが運用されている。
ケーススタディ
融資利用の買主に対し、融資が不調になった場合の措置（白紙解除等）を説明していなかったため、契約解除時にトラブルになり、業者が責任を問われた事例。
業界関連性
不動産取引において信頼を獲得するための基本プロセスであり、業者の社会的信用に直結する。
ニュース連動
悪質な宅建業者による説明不足や契約強引な勧誘に関する消費者ホットラインへの相談は後を絶たず、監督当局の重点調査項目となっている。
次に読む
関連ページ
関連過去問
同じ論点で出題されたほかの問
論点「重要事項説明書・契約書面」で出題された過去問。出題パターンの幅を確認できます。
さあ、はじめよう
この問を、アプリで記録する