平成24年(2012)本試験
問33
営業保証金過去問
この問題の全体像
営業保証金の供託に関するルール、特に有価証券の評価額、供託場所、金額計算、および重要事項説明における説明時期についての正誤を判定する問題です。
宅地建物取引業者Ａ社の営業保証金に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
- 1Ａ社が地方債証券を営業保証金に充てる場合、その価額は額面金額の100分の90である。
- 2Ａ社は、営業保証金を本店及び支店ごとにそれぞれ最寄りの供託所に供託しなければならない。
- 3Ａ社が本店のほかに５つの支店を設置して宅地建物取引業を営もうとする場合、供託すべき営業保証金の合計額は210万円である。
- 4Ａ社は、自ら所有する宅地を売却するに当たっては、当該売却に係る売買契約が成立するまでの間に、その買主に対して、供託している営業保証金の額を説明しなければならない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
営業保証金の供託に関するルール、特に有価証券の評価額、供託場所、金額計算、および重要事項説明における説明時期についての正誤を判定する問題です。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
営業保証金の供託に関するルール、特に有価証券の評価額、供託場所、金額計算、および重要事項説明における説明時期についての正誤を判定する…
03
知識背景
営業保証金制度は、宅建業者が取引に関し損害を与えた場合に、被害者がその供託金から弁済を受けることで消費者を保護する制度です。業者は免…
04
覚え方
「国（くに）は100%、地（ち）は90%、そ（その他）の他は80%」と覚える。地方債は「ち」→「く（9）」で90%。
05
試験のコツ
有価証券の評価額の割合
・新規支店開設時の追加供託額
・重要事項説明の時期と内容
06
実務での見え方
新しく支店を開設する際、資金計画において営業保証金の追加供託（500万円）が必要か、あるいは保証協会に加入して保証金を積み立てるかの…
07
よくある間違い
{"mistake":"支店ごとに最寄りの供託所に供託すると勘違いする。","why_wrong":"事務所ごとに管理するというイメ…
02深度分析
要約
営業保証金の供託に関するルール、特に有価証券の評価額、供託場所、金額計算、および重要事項説明における説明時期についての正誤を判定する問題です。
法的根拠
宅地建物取引業法第25条（営業保証金）宅地建物取引業法施行規則第15条（有価証券の価額）宅地建物取引業法第35条（重要事項の説明等）
論理の流れ
選択肢1は地方債証券の評価額が額面の90%であるため正しい。選択肢2は営業保証金が主たる事務所の最寄りの供託所にまとめて供託されるため誤り。選択肢3は本店100万円と支店5箇所分の250万円を合わせた350万円が必要であり、210万円は誤り。選択肢4は営業保証金の説明が契約成立前だけでなく、手付金受領前のいずれか早い時期に必要であるため誤り。
重要な区別
有価証券の種類による評価額の違い（国債100%・地方債90%）と、重要事項説明のタイミング（手付金受領前か契約成立時か早い方）を正確に区別すること。
各選択肢のポイント
- 地方債証券は額面金額の100分の90の価額とされるため正しい。
- 営業保証金は主たる事務所の最寄りの供託所にまとめて供託すればよい。
- 本店100万円＋支店5箇所×50万円＝350万円が必要であり、210万円は不足。
- 説明は契約成立前だけでなく、手付金受領前のいずれか早い時期に必要。
03知識背景
テーマ概要
営業保証金制度は、宅建業者が取引に関し損害を与えた場合に、被害者がその供託金から弁済を受けることで消費者を保護する制度です。業者は免許取得時に主たる事務所の最寄りの供託所に金銭や有価証券を供託します。
歴史的背景
宅地建物取引業法の制定とともに導入された消費者保護制度で、その後の法改正により供託金の額や有価証券の種類、評価額が見直されています。保証協会制度と並ぶ二つの供託ルートの一つです。
関連法令
宅地建物取引業法第25条（営業保証金の供託等）宅地建物取引業法第27条（営業保証金の取戻し）民法第494条（供託）
体系的位置づけ
宅建試験の「宅建業法」における「営業保証金」の分野に位置づけられ、業者の義務と消費者保護のバランスを問う重要な論点です。
前提知識
主たる事務所と従たる事務所（支店）ごとの供託金額の計算方法（本店1000万、支店500万）、有価証券の種類ごとの評価割合、および重要事項説明のタイミングに関する基礎知識が必要です。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「国（くに）は100%、地（ち）は90%、そ（その他）の他は80%」と覚える。地方債は「ち」→「く（9）」で90%。
ビジュアル描写
供託所は「本店」の近くに一つだけある大きな金庫をイメージし、支店ごとに分けないと覚える。
重要公式
必要額＝1000万円＋（500万円×支店数）。地方債評価額＝額面×0.9
関連連想
「地方」は「中央」より少し格下（90%）と連想する。
比較表
国債：額面100%、地方債：額面90%、その他の債券：額面80%、金銭：額面100%
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題
重要度
A:最重要。頻出かつ計算ミスしやすいため。
出題パターン
- 有価証券の評価額の割合
- 新規支店開設時の追加供託額
- 重要事項説明の時期と内容
解法・消去法
「支店ごとに供託」という記述があれば即座に誤りと判断できる。また、金額が210万円など中途半端な数字は計算ミスの誤選択肢である可能性が高い。
時間戦略
計算問題は即座に判断できるため、まず選択肢3の計算を確認し、次に有価証券の割合を確認すると時間短縮になる。
06実務応用
実務シナリオ
新しく支店を開設する際、資金計画において営業保証金の追加供託（500万円）が必要か、あるいは保証協会に加入して保証金を積み立てるかの判断を行います。
実務への影響
供託金の不足が発覚した場合、業務停止命令等の行政処分の対象となるため、業者の経営管理において極めて重要な要素です。
ケーススタディ
ある業者が支店を増やした際に供託金の追加を忘れ、結果として業務停止処分を受け、信頼を失った事例がある。
業界関連性
宅建業者として事業を運営する上で、免許更新や支店展開の際に必ず関わる実務的な知識である。
ニュース連動
不動産詐欺被害者が営業保証金から弁済を受けたというニュースが流れることがあり、制度の実効性が示される。
07よくある間違い
支店ごとに最寄りの供託所に供託すると勘違いする。
なぜ間違えるか:事務所ごとに管理するというイメージが先行するため。
正しい理解:「本店一括供託」という言葉をセットで覚える。
すべての有価証券が額面通り（100%）で評価されると思い込む。
なぜ間違えるか:リスクの低い国債以外は評価額が下がるというルールを知らないため。
正しい理解:「国100、地90、そ80」の語呂合わせで暗記する。
重要事項説明のタイミングを「契約成立前」のみと認識している。
なぜ間違えるか:手付金を受領する場合、その前にも説明が必要であることを忘れているため。
正しい理解:「手付金受領前」と「契約成立前」の「いずれか早い時期」と覚える。
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