令和5年(2023)本試験
問27
税・その他建物状況調査過去問
この問題の全体像
建物状況調査の定義、実施者の要件、あっせん時の報酬制限、書面への記載義務を問う問題。特に売買と貸借における第37条書面への記載義務の違いが論点。貸借の場合は第37条書面への記載義務がないことが正解の鍵。
宅地建物取引業法第34条の２第１項第４号に規定する建物状況調査（以下この問において「建物状況調査」という。）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
- 1建物状況調査とは、建物の構造耐力上主要な部分又は雨水の浸入を防止する部分として国土交通省令で定めるものの状況の調査であって、経年変化その他の建物に生じる事象に関する知識及び能力を有する者として国土交通省令で定める者が実施するものをいう。
- 2宅地建物取引業者が建物状況調査を実施する者のあっせんを行う場合、建物状況調査を実施する者は建築士法第２条第１項に規定する建築士であって国土交通大臣が定める講習を修了した者でなければならない。
- 3既存住宅の売買の媒介を行う宅地建物取引業者が売主に対して建物状況調査を実施する者のあっせんを行った場合、宅地建物取引業者は売主から報酬とは別にあっせんに係る料金を受領することはできない。
- 4既存住宅の貸借の媒介を行う宅地建物取引業者は、宅地建物取引業法第37条の規定により交付すべき書面に建物の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項を記載しなければならない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
建物状況調査の定義、実施者の要件、あっせん時の報酬制限、書面への記載義務を問う問題。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
建物状況調査の定義、実施者の要件、あっせん時の報酬制限、書面への記載義務を問う問題。特に売買と貸借における第37条書面への記載義務の…
03
知識背景
建物状況調査制度は、既存住宅の品質確保と取引の透明性を図るため2020年4月に創設された。宅建業者は売買・貸借の媒介時に建物状況調査…
04
覚え方
「売買は両書面、貸借は三五だけ」＝売買は第35条と第37条両方の書面に記載義務、貸借は第35条書面のみ。三十七（37）＝売（売買）と…
05
試験のコツ
売買と貸借の義務の違いを問う問題
・建物状況調査の実施者の資格要件を問う問題
・あっせん時の報酬受領制限を問う問題
06
実務での見え方
宅建業者が中古住宅の売買媒介を行う際、売主に建物状況調査のあっせんを行い、調査結果を重要事項説明書と契約書面の両方に記載する。賃貸媒…
07
よくある間違い
{"mistake":"貸借でも第37条書面への記載義務があると誤認する。","why_wrong":"第35条と第37条の書面の役…
02深度分析
要約
建物状況調査の定義、実施者の要件、あっせん時の報酬制限、書面への記載義務を問う問題。特に売買と貸借における第37条書面への記載義務の違いが論点。貸借の場合は第37条書面への記載義務がないことが正解の鍵。
法的根拠
宅建業法第34条の2第1項第4号宅建業法第34条の2第2項宅建業法第34条の2第3項宅建業法第35条第1項第29号宅建業法第37条第2項第2号
論理の流れ
建物状況調査は既存住宅の売買・貸借の媒介において重要な制度。選択肢4では「貸借」の媒介における第37条書面への記載義務を問うている。宅建業法第37条第2項第2号を確認すると、建物状況調査に関する記載義務は「売買」の場合のみ規定されており、「貸借」の場合は記載義務がない。したがって選択肢4が誤り。
重要な区別
売買と貸借で書面記載義務が異なる。第35条書面（重要事項説明書）は売買・貸借双方で記載義務があるが、第37条書面（契約書面）への記載義務は売買のみ。
各選択肢のポイント
- 宅建業法第34条の2第1項第4号の定義通り。構造耐力上主要な部分等の調査で、国土交通省令で定める者が実施するもの。
- 宅建業法第34条の2第2項の通り。あっせんを行う場合の実施者は建築士で国土交通大臣が定める講習修了者でなければならない。
- 宅建業法第34条の2第3項の通り。あっせんに係る料金を受領することは禁止されており、報酬とは別に受領できない。
- 宅建業法第37条第2項第2号は売買の場合のみ記載義務を規定。貸借の場合は第37条書面への記載義務はないため誤り。
03知識背景
テーマ概要
建物状況調査制度は、既存住宅の品質確保と取引の透明性を図るため2020年4月に創設された。宅建業者は売買・貸借の媒介時に建物状況調査の実施の有無を確認し、重要事項として説明する義務を負う。調査は建築士が実施し、雨漏りや構造耐力上主要な部分の状況を調査する。
歴史的背景
2020年4月1日の宅建業法改正により創設。既存住宅の瑕疵担保責任の特例（期間延長）とのセット制度として導入され、中古住宅市場の活性化と消費者保護を目的とする。
関連法令
宅建業法第34条の2宅建業法第35条第1項第29号宅建業法第37条第2項第2号宅建業法施行規則第16条の12建築士法第2条第1項
体系的位置づけ
宅建業法の媒介契約・重要事項説明・契約書面交付の体系において、既存住宅取引の品質確保に関する重要論点。宅建試験では業法改正関連として頻出。
前提知識
第35条書面（重要事項説明書）と第37条書面（契約書面）の違い、売買と貸借での義務の差異、既存住宅の定義、建築士の資格制度についての基礎知識が必要。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「売買は両書面、貸借は三五だけ」＝売買は第35条と第37条両方の書面に記載義務、貸借は第35条書面のみ。三十七（37）＝売（売買）と覚える。
ビジュアル描写
第35条書面を「説明の書」、第37条書面を「契約の書」とイメージ。売買は高額取引なので両方の書面に記録、貸借は賃料取引なので説明のみで契約書面には不要と図式化。
重要公式
建物状況調査の書面記載＝第35条（売買・貸借）＋第37条（売買のみ）
関連連想
「貸借は軽い」＝賃貸借は売買より軽い取引だから、契約書面への記載義務も軽い（なし）と連想。
比較表
【売買】第35条書面:記載あり／第37条書面:記載あり【貸借】第35条書面:記載あり／第37条書面:記載なし。貸借は重要事項説明のみで契約書面への記載義務なし。
05試験テクニック
出題頻度
建物状況調査制度は2020年改正で創設された新制度のため、近年頻出。毎年1問程度出題される可能性が高い。
重要度
A:最重要。改正法からの新規論点であり、実務でも重要。定義・実施者要件・書面記載義務を総合的に理解する必要がある。
出題パターン
- 売買と貸借の義務の違いを問う問題
- 建物状況調査の実施者の資格要件を問う問題
- あっせん時の報酬受領制限を問う問題
解法・消去法
選択肢に「貸借」＋「第37条」の組み合わせがあれば、その選択肢を誤りの候補として優先的に検討。定義・資格要件は条文通りか確認。
時間戦略
売買か貸借かを即座に判別し、第35条と第37条のどちらの書面かを確認。貸借＋第37条の組み合わせは要注意ポイントとして即答可能に。
06実務応用
実務シナリオ
宅建業者が中古住宅の売買媒介を行う際、売主に建物状況調査のあっせんを行い、調査結果を重要事項説明書と契約書面の両方に記載する。賃貸媒介の場合は重要事項説明書のみに記載すればよい。
実務への影響
建物状況調査の実施により、取引後のトラブルを防止し、既存住宅の市場価値を向上させる。宅建業者には調査実施の確認・あっせん・説明義務が課される。
ケーススタディ
中古一戸建ての売買で建物状況調査を実施した結果、雨漏りの痕跡が発見された。宅建業者は調査結果を重要事項として説明し、契約書面にも記載。買主は事前に把握でき、修繕交渉が可能となった。
業界関連性
中古住宅市場の活性化に直結する制度。宅建業者の付加価値サービスとして建物状況調査のあっせんが位置づけられ、業務の質向上に寄与。
ニュース連動
中古住宅流通の促進が住宅政策の重要課題。建物状況調査制度の普及により、中古住宅の品質透明化が進み、空き家問題の解決にも貢献することが期待されている。
07よくある間違い
貸借でも第37条書面への記載義務があると誤認する。
なぜ間違えるか:第35条と第37条の書面の役割の違い、売買と貸借での義務の差異を正確に理解していない。
正しい理解:「貸借＝第37条書面記載なし」と暗記。条文で「売買」と書かれている部分は貸借には適用されないと意識する。
建物状況調査の実施者を誰でもできると誤解する。
なぜ間違えるか:調査の専門性を軽視し、国土交通省令で定める資格要件を見落とす。
正しい理解:「建築士＋講習修了」のセットで記憶。宅建業者は実施者ではなくあっせん者と区別。
あっせん料金を受領できると誤認する。
なぜ間違えるか:媒介報酬とは別にあっせん手数料を取れると勘違いする。
正しい理解:「あっせん＝無料」と暗記。報酬とは別に追加料金を受領することは違法と覚える。
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