平成30年(2018)本試験
問27
税・その他建物状況調査過去問
この問題の全体像
既存住宅売買における建物状況調査（インスペクション）に関する重要事項説明（35条）と契約書面（37条）の記載義務を問う問題。売主側と買主側の宅建業者の役割分担、および業者間取引における37条書面の省略可否が論点。
宅地建物取引業者Ａは、Ｂが所有し、居住している甲住宅の売却の媒介を、また、宅地建物取引業者Ｃは、Ｄから既存住宅の購入の媒介を依頼され、それぞれ媒介契約を締結した。その後、Ｂ及びＤは、それぞれＡ及びＣの媒介により、甲住宅の売買契約（以下この問において「本件契約」という。）を締結した。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。なお、この問において「建物状況調査」とは、法第34条の２第１項第４号に規定する調査をいうものとする。
- 1Ａは、甲住宅の売却の依頼を受けた媒介業者として、本件契約が成立するまでの間に、Ｄに対し、建物状況調査を実施する者のあっせんの有無について確認しなければならない。
- 2Ａ及びＣは、本件契約が成立するまでの間に、Ｄに対し、甲住宅について、設計図書、点検記録その他の建物の建築及び維持保全の状況に関する書類で国土交通省令で定めるものの保存の状況及びそれぞれの書類に記載されている内容について説明しなければならない。
- 3ＣがＤとの間で媒介契約を締結する３年前に、甲住宅は既に建物状況調査を受けていた。この場合において、Ａ及びＣは、本件契約が成立するまでの間に、Ｄに対し、建物状況調査を実施している旨及びその結果の概要について説明しなければならない。
- 4Ａ及びＣは、Ｄが宅地建物取引業者である場合であっても、法第37条に基づき交付すべき書面において、甲住宅の構造耐力上主要な部分等の状況について当事者の双方が確認した事項があるときにその記載を省略することはできない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
既存住宅売買における建物状況調査（インスペクション）に関する重要事項説明（35条）と契約書面（37条）の記載義務を問う問題。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
既存住宅売買における建物状況調査（インスペクション）に関する重要事項説明（35条）と契約書面（37条）の記載義務を問う問題。売主側と…
03
知識背景
既存住宅の売買において、建物の構造や状況に関する情報の透明性を確保するための制度。建物状況調査（インスペクション）の実施状況や結果の…
04
覚え方
売主にあっせん、買主に結果、37条は構造不可欠。
05
試験のコツ
説明相手の取り違え（売主側業者が買主に説明するなど）
・業者間取引における37条書面の省略可否
06
実務での見え方
中古住宅購入時、インスペクション報告書を基に重要事項説明を受け、契約書に不具合の確認事項を記載する場面。
07
よくある間違い
{"mistake":"売主側業者も買主に対してインスペクションの結果を説明すると勘違いする。","why_wrong":"消費者保…
02深度分析
要約
既存住宅売買における建物状況調査（インスペクション）に関する重要事項説明（35条）と契約書面（37条）の記載義務を問う問題。売主側と買主側の宅建業者の役割分担、および業者間取引における37条書面の省略可否が論点。
法的根拠
宅地建物取引業法第34条の2第1項第4号宅地建物取引業法第35条第1項第6号宅地建物取引業法第37条第1項第6号宅地建物取引業法第37条第2項
論理の流れ
まず、Aは売主Bの媒介、Cは買主Dの媒介であることを確認。建物状況調査の「あっせん」の説明は34条の2により売主側業者が売主に対して行うものであり、買主Dへの説明義務はない（選択肢1誤り）。調査の「結果」の説明は35条により買主側業者が買主に対して行うものであり、売主側業者Aが買主Dに行う義務はない（選択肢2・3誤り）。37条書面の構造耐力上主要な部分等の状況は、相手方が業者であっても省略できない（選択肢4正解）。
重要な区別
35条の説明義務は「自らの相手方」にのみ生じる点と、37条書面の構造耐力部分の記載は業者間取引でも省略不可という点を区別すること。
各選択肢のポイント
- 建物状況調査のあっせんの有無は、売主側業者が売主に対して説明する義務であり、買主Dに対するものではないから。
- 35条書面の説明義務は宅建業者が「自らの相手方」に対して行うものであり、売主側業者Aが買主Dに対して行う義務はないから。
- 調査実施の有無及び結果の概要の説明は、買主側業者が買主に対して行うものであり、売主側業者Aが買主Dに対して行う義務はないから。
- 37条書面における構造耐力上主要な部分等の状況について当事者双方が確認した事項の記載は、相手方が宅建業者であっても省略できないから。
03知識背景
テーマ概要
既存住宅の売買において、建物の構造や状況に関する情報の透明性を確保するための制度。建物状況調査（インスペクション）の実施状況や結果の説明、および契約書面への記載が義務付けられている。
歴史的背景
平成27年の宅建業法改正により導入。既存住宅市場の活性化と、瑕疵（かし）をめぐるトラブル防止を目的としている。
関連法令
宅地建物取引業法第34条の2宅地建物取引業法第35条宅地建物取引業法第37条建築物の耐震改修の促進に関する法律
体系的位置づけ
宅建試験の「宅建業法」科目における「重要事項説明（35条）」および「契約書面（37条）」の分野に位置づけられる。
前提知識
媒介契約における依頼者と相手方の関係、35条書面と37条書面の違い、既存住宅の定義、業者間取引における特則の理解が必要。
04記憶テクニック
語呂合わせ
売主にあっせん、買主に結果、37条は構造不可欠。
ビジュアル描写
売主と買主の間に業者が挟まり、売主側業者は売主に向かって「あっせん」、買主側業者は買主に向かって「結果」の矢印を描くイメージ。
重要公式
34条の2＝売主へ、35条＝買主へ、37条＝双方へ（構造は必須）
関連連想
欠陥住宅裁判を避けるため、構造部分はプロ同士でも必ず書面に残すと連想する。
比較表
35条（契約前・自社の相手方のみ・調査結果）vs 37条（契約後・双方・構造確認事項は必須）
05試験テクニック
出題頻度
高い。改正事項のため頻出。
重要度
A:最重要。実務でも必須の知識であり、毎年のように出題される。
出題パターン
- 説明相手の取り違え（売主側業者が買主に説明するなど）
- 業者間取引における37条書面の省略可否
解法・消去法
「売主側業者が買主に説明する」記述があれば、原則として即座に誤りと判断できる。
時間戦略
誰が誰に説明するかを即座に判断し、関係ない選択肢を切ることで時間を短縮できる。
06実務応用
実務シナリオ
中古住宅購入時、インスペクション報告書を基に重要事項説明を受け、契約書に不具合の確認事項を記載する場面。
実務への影響
トラブル防止と取引の透明性向上に寄与し、既存住宅流通の信頼性を高める。
ケーススタディ
調査で雨漏りが判明したが、37条書面に記載せずに契約し、後日修繕費を巡り争いになった事例。
業界関連性
既存住宅流通の拡大において、宅建業者に求められる必須のスキル。
ニュース連動
住宅ストック循環型社会形成推進法との関連性が深い。
07よくある間違い
売主側業者も買主に対してインスペクションの結果を説明すると勘違いする。
なぜ間違えるか:消費者保護の観点から「誰もが説明すべき」と思い込みやすい。
正しい理解:「誰の依頼を受けた業者か」を常に意識して、説明の相手を特定する。
相手方が宅建業者なら37条書面の記載は全て省略できると考える。
なぜ間違えるか:37条の例外規定を全体的に適用してしまう。
正しい理解:「構造」に関わる部分は特別扱い（省略不可）と覚える。
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