平成30年(2018)本試験
問28
業務の規制（個数問題）過去問
この問題の全体像
宅建業者が関与する取引において、都市計画法の開発許可制の対象者、および業者間取引における35条説明、37条書面交付、34条の2報告義務の適用可否を総合的に問う問題。
次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、正しいものはいくつあるか。
ア 宅地建物取引業者が、買主として、造成工事完了前の宅地の売買契約を締結しようとする場合、売主が当該造成工事に関し必要な都市計画法第29条第１項の許可を申請中であっても、当該売買契約を締結することができる。
イ 宅地建物取引業者が、買主として、宅地建物取引業者との間で宅地の売買契約を締結した場合、法第37条の規定により交付すべき書面を交付しなくてよい。
ウ 営業保証金を供託している宅地建物取引業者が、売主として、宅地建物取引業者との間で宅地の売買契約を締結しようとする場合、営業保証金を供託した供託所及びその所在地について、買主に対し説明をしなければならない。
エ 宅地建物取引業者が、宅地の売却の依頼者と媒介契約を締結した場合、当該宅地の購入の申込みがあったときは、売却の依頼者が宅地建物取引業者であっても、遅滞なく、その旨を当該依頼者に報告しなければならない。
- 1一つ
- 2二つ
- 3三つ
- 4なし
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
宅建業者が関与する取引において、都市計画法の開発許可制の対象者、および業者間取引における35条説明、37条書面交付、34条の2報告義務の適用可否を総合的に問う問題。
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02
深度分析
宅建業者が関与する取引において、都市計画法の開発許可制の対象者、および業者間取引における35条説明、37条書面交付、34条の2報告義…
03
知識背景
宅建業法では、業者間取引において相手方も専門知識を持つため、35条の重要事項説明などの消費者保護規定が適用除外（78条）される。ただ…
04
覚え方
「35（サンゴ）は業者間でサッゴ（避過）、37（サンナナ）はサンナナ（残な）」。35条は免除、37条は残る（適用）と覚える。
05
試験のコツ
「業者間取引では説明不要」→37条書面まで不要としている誤り。
・「業者間取引では報告不要」→34条の2まで不要としている誤り。
06
実務での見え方
宅建業者が別の業者から未開発の土地を購入する際、開発許可の有無を確認せずに契約を締結できるか判断する場面。
07
よくある間違い
{"mistake":"37条書面も業者間では不要だと考える。","why_wrong":"78条は35条等を免除するが、37条は「…
02深度分析
要約
宅建業者が関与する取引において、都市計画法の開発許可制の対象者、および業者間取引における35条説明、37条書面交付、34条の2報告義務の適用可否を総合的に問う問題。
法的根拠
宅地建物取引業法第34条の2第1項宅地建物取引業法第35条宅地建物取引業法第37条宅地建物取引業法第78条都市計画法第29条第1項
論理の流れ
アは都市計画法の許可制が売主側の規制であるため、買主である宅建業者は契約可能で正しい。イは37条書面は業者間でもみなし規定により必要（不要な場合を除く）ため誤り。ウは35条の説明は業者間では免除されるため誤り。エは34条2項の報告義務は業者間でも免除されないため正しい。よって正解は2つである。
重要な区別
業者間取引における78条の適用範囲。35条は免除されるが、37条はみなし規定で適用、34条の2は適用される点の区別が最も重要。
各選択肢のポイント
- 宅建業者は買主として自ら当事者となる場合でも、開発許可等の処分前に工事完了前物件の売買契約を締結できない。
- 37条書面の交付義務は業者間取引でも免除されないため、交付しなくてよいとする記述は誤り。
- 営業保証金の供託所等の説明は、相手方が宅建業者である場合には不要である。
- 媒介契約に基づく購入申込みの報告義務は、依頼者が宅建業者であっても免除されない。
03知識背景
テーマ概要
宅建業法では、業者間取引において相手方も専門知識を持つため、35条の重要事項説明などの消費者保護規定が適用除外（78条）される。ただし、37条書面や34条の2の報告義務など、取引の安全性確保のための規定は適用される。
歴史的背景
業者間取引の規制緩和の一環として、専門家間では不要な手続きを省くために78条の適用除外が設けられた。しかし、取引の明確化を図るための書面交付等は維持されている。
関連法令
宅地建物取引業法第78条民法第526条（第三者のためにする契約）都市計画法第29条
体系的位置づけ
業務上の規制における「8条の規制の適用除外等」および「契約締結時期等の制限」の分野。
前提知識
宅建業法における「8条」の規制（自己の所有に属しない物件の売買等）と、35条・37条の違い、および業者間取引の特例（78条）についての理解が必要。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「35（サンゴ）は業者間でサッゴ（避過）、37（サンナナ）はサンナナ（残な）」。35条は免除、37条は残る（適用）と覚える。
ビジュアル描写
業者同士の会話では「口頭での説明（35）」は省略されるが、「契約書（37）」と「報告（34条の2）」は必ず交わされるイメージ。
重要公式
78条免除＝35条・36条。37条は「みなし」適用。34条の2は適用。
関連連想
報告義務は「お知らせ」なので、相手がプロでも必須と連想。
比較表
35条説明：業者間×免除、37条書面：業者間○適用（みなし）、34条2報告：業者間○適用。
05試験テクニック
出題頻度
2-3年に1回。業者間取引の適用除外は頻出論点。
重要度
A:最重要。実務でも業者間取引は多いため、適用可否の判断は必須。
出題パターン
- 「業者間取引では説明不要」→37条書面まで不要としている誤り。
- 「業者間取引では報告不要」→34条の2まで不要としている誤り。
解法・消去法
「業者間だから不要」という言葉に惑わされず、37条は「みなし規定」で適用される点に注目して消去する。
時間戦略
78条の適用除外リスト（35条は除外、37条はみなし）を即座に思い出せば即答可能。
06実務応用
実務シナリオ
宅建業者が別の業者から未開発の土地を購入する際、開発許可の有無を確認せずに契約を締結できるか判断する場面。
実務への影響
業者間取引では手続きが簡略化されるため、取引効率が向上するが、37条書面交付などの最低限の義務は履行される。
ケーススタディ
業者Aが業者Bから土地を購入する際、重要事項説明は省略されたが、37条書面は交付された。これは合法である。
業界関連性
不動産流通における業者間の取引（BtoB）の基本ルールとして極めて重要。
ニュース連動
土地取引の適正化や宅建業法改正の議論において、業者間取引の在り方も検討対象となる。
07よくある間違い
37条書面も業者間では不要だと考える。
なぜ間違えるか:78条は35条等を免除するが、37条は「みなし規定」として適用されるため。
正しい理解:「35は除外、37はみなし」とセットで覚える。
買主が宅建業者であれば、売主の開発許可がなくても契約できると誤解する。
なぜ間違えるか:都市計画法の規制は売主側にあるため、買主の属性に関わらず売主が違法となる。
正しい理解:規制の対象は「誰か（売主か買主か）」を明確にする。
業者間取引では34条の2の報告義務も免除されると考える。
なぜ間違えるか:34条の2は78条の免除リストに含まれていない。
正しい理解:報告義務は「取引の安全」のため、業者間でも必須と覚える。
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