担保責任

売主は、引き渡した目的物が契約の内容に適合しない場合、買主に対して契約不適合責任を負います。これは、売買契約において売主が「契約どおりの物を引き渡す義務」を負うことの裏返しです。改正民法では、従来の「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」へと改められ、権利の不存在・数量不足・種類・品質の不適合が統一的に扱われるようになりました。買主は履行の追完、代金減額、損害賠償、解除の各権利を行使できます。

民法（権利関係）は宅建試験の4科目のうち、法的思考力が最も問われる科目です。契約法を中心に、物権法、不法行為法などが含まれます。担保責任（契約不適合責任）は契約法分野の中核であり、売買契約の瑕疵に対する売主の責任を定める重要制度です。改正民法で大幅に変更され、実務との整合性が高まりました。

・契約不適合とは、目的物が契約で定めた品質・種類・数量に適合しない状態をいい、客観的な瑕疵だけでなく主観的な不適合も含まれます。 ・履行の追完請求権は、買主が売主に対して修補または代替物の引渡しを請求できる権利で、売主は追完の種類を選択できます。 ・代金減額請求権は、履行の追完が不能または不適切な場合に、買主が代金を不適合の程度に応じて減額できる権利です。 ・損害賠償請求権は、契約不適合が売主の責めに帰すべき事由による場合に認められ、履行利益の賠償を請求できます。 ・契約解除権は、契約不適合により契約の目的を達成できない場合に認められ、帰責性は不要とされています。 ・買主は契約不適合を知った時から1年以内に売主に通知しなければ、権利を行使できません（民法566条1項）。

・売主が契約不適合を知っていて告げなかった場合、特約による責任の免除・制限は無効となります（民法572条ただし書）。 ・宅建業者が売主の場合、瑕疵担保責任を免除または期間を2年未満に短縮する特約は無効となります（宅建業法40条）。 ・目的物の性質による滅失・損傷の危険は、引渡し後に買主に移転し、売主の責任とはなりません（危険負担）。

新旧法の最大の違いは、統一的な「契約不適合」概念と損害賠償における帰責性不要の原則です。宅建業法40条は業者間取引以外で適用され、消費者保護の観点から特約を制限しています。

・「追完減額損害解除」→「ついかんげんそんかいじょ」→「追加検討損害解除」で覚える ・「通知1年、時効5年10年」→「いちご（1・5）とん（10）」で覚える ・「宅建業法40条は2年」→「40（ヨンマル）→2年（ニネン）→二重丸で重要」