問11単一正解として採点しない特殊問題です。

この問題は、売買の目的物に権利の瑕疵（他人の物）がある場合において、買主が善意・悪意に関わらず契約を解除できる要件を問うものです。「全部他人物」と「一部他人物」、および「権利の瑕疵」と「物的瑕疵」の違いを正確に区別できるかが鍵となります。

まず、「善意悪意に関係なく解除できる」という条件に注目します。選択肢3（物理的欠陥）と4（面積不足）は物的瑕疵に関するものであり、これらによる解除には買主が善意であることが必要となるため、この条件に合致しません。次に、権利の瑕疵である選択肢1（一部他人物）と2（全部他人物）を比較します。一部他人物の場合、残存部分で契約目的を達成できるときは、悪意の買主は解除できません。一方、全部他人物の場合は、民法563条1項により、買主が善意であっても悪意であっても契約を解除することができます。したがって、正解は選択肢2です。

「全部他人物」では買主の善意悪意を問わず解除可能であるのに対し、「物的瑕疵」や「一部他他人物（残存部分有用）」では買主の善意が必要となる点。