平成3年(1991)本試験
問12借地権の譲渡には「地主の承諾」が必要だが、それが得られない場合でも「裁判所の許可」を得れば譲渡が可能になる点。
権利関係借地借家法（借地）過去問
この問題の全体像
借地権の譲渡・転貸における地主の承諾と裁判所の許可、ならびに建物の滅失・再築に関するルールを問う問題。特に借地借家法における譲渡承諾に代わる裁判所の許可制度が正解の鍵。
ＡがＢの所有地を賃借して木造家屋を所有している場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。
- 1Ａは、家屋が火災により減失したときは、新築することができ、その建物が借地権の残存期間を超えて存続するものであっても、Ｂは異議を述べることができない。
- 2Ａは、家屋と借地権を他に譲渡しようとするときは、Ｂの承諾又はこれに代わる裁判所の許可を得なければならない。
- 3Ａは、借地権が消滅した場合において、家屋があるときは、自らが債務不履行のときでもＢに対し家屋の買取りを請求することができる。
- 4Ｂは、弁済期が到来した借賃のうち最後の１年分についてのみ、Ａの家屋の上に先取特権を有する。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
借地権の譲渡には「地主の承諾」が必要だが、それが得られない場合でも「裁判所の許可」を得れば譲渡が可能になる点。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
借地権の譲渡・転貸における地主の承諾と裁判所の許可、ならびに建物の滅失・再築に関するルールを問う問題。特に借地借家法における譲渡承諾…
03
知識背景
借地借家法における借地権の処分制限とその緩和、および借地関係終了時の効果を扱う。借地権の譲渡や転貸は自由ではなく地主の承諾が必要だが…
04
覚え方
「譲渡は承諾、断られたら裁判所へGo！」
05
試験のコツ
譲渡承諾の要件
・裁判所の許可の基準
・建物再築と期間延長
06
実務での見え方
借地権付きの家を売却する際、地主が承諾しない場合でも、裁判所に申し立てて許可を得れば売買契約を成立させることができる。
07
よくある間違い
{"mistake":"再築で地主が異議を言えないと誤解。","why_wrong":"借地人の保護を強調しすぎているため。","p…
02深度分析
要約
借地権の譲渡・転貸における地主の承諾と裁判所の許可、ならびに建物の滅失・再築に関するルールを問う問題。特に借地借家法における譲渡承諾に代わる裁判所の許可制度が正解の鍵。
法的根拠
借地借家法第19条借地借家法第20条民法第612条借地借家法第17条民法第312条
論理の流れ
選択肢1は再築による期間延長で地主が異議を述べられるため誤り。選択肢2は借地権譲渡に地主の承諾が必要だが、承諾に代わる裁判所の許可制度があるため正しい。選択肢3は借地人の債務不履行による契約解除時は建物買取請求権が認められないため誤り。選択肢4は地主の先取特権（留置権）は動産にのみ及び建物には及ばないため誤り。
重要な区別
借地権の譲渡には「地主の承諾」が必要だが、それが得られない場合でも「裁判所の許可」を得れば譲渡が可能になる点。
各選択肢のポイント
- 再築により存続期間が延長される場合、地主は異議を述べることができる（借地借家法17条）。
- 借地権の譲渡には地主の承諾が必要だが、承諾に代わる裁判所の許可を得ることができる（借地借家法19条、20条）。
- 借地人の債務不履行を理由に借地契約が終了した場合、建物買取請求権は行使できない（判例）。
- 地主が有するのは建物内の動産に関する先取特権（留置権）であり、建物自体には及ばない（民法312条）。
03知識背景
テーマ概要
借地借家法における借地権の処分制限とその緩和、および借地関係終了時の効果を扱う。借地権の譲渡や転貸は自由ではなく地主の承諾が必要だが、承諾に代わる裁判所の許可制度により借地人の保護が図られている。
歴史的背景
旧借地法では地主の承諾がないと譲渡ができなかったが、借地借家法（1992年施行）により、承諾に代わる裁判所の許可制度が創設され、借地権の流通性が高められた。
関連法令
借地借家法民法
体系的位置づけ
権利関係分野における「借地借家法」の核心部分であり、宅建試験で頻出の重要論点。
前提知識
借地権の性質、地主の承諾の必要性、建物買取請求権の要件、留置権と先取特権の違い。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「譲渡は承諾、断られたら裁判所へGo！」
ビジュアル描写
地主の前で「承諾印」をもらうイメージ。もらえなければ「法廷」へ行くイメージ。
重要公式
譲渡＝承諾（or 裁判所の許可）
関連連想
譲渡（じょうと）→上等（じょうとう）な裁判所の許可。
比較表
旧法：承諾のみ。新法：承諾＋裁判所の許可。
05試験テクニック
出題頻度
2-3年に1回
重要度
A:最重要。借地権の譲渡は実務でも頻出。
出題パターン
- 譲渡承諾の要件
- 裁判所の許可の基準
- 建物再築と期間延長
解法・消去法
「異議を述べることができない」「いつでも請求できる」などの絶対的な表現は疑う。
時間戦略
条文番号やキーワード（承諾、許可）を確認し、迷わず判断できるようにする。
06実務応用
実務シナリオ
借地権付きの家を売却する際、地主が承諾しない場合でも、裁判所に申し立てて許可を得れば売買契約を成立させることができる。
実務への影響
借地権の流動性が確保され、不動産取引が円滑になる。
ケーススタディ
店舗を借地しているAがBに譲渡したいが地主が反対。裁判所が「借地人に正当な理由がある」と判断し許可を出した事例。
業界関連性
借地権付き物件の仲介において必須の知識。
ニュース連動
土地の有効活用や借地権の整理売買に関連する話題。
07よくある間違い
再築で地主が異議を言えないと誤解。
なぜ間違えるか:借地人の保護を強調しすぎているため。
正しい理解:「期間延長」＝「地主の異議あり」とセットで覚える。
先取特権が建物に及ぶと誤解。
なぜ間違えるか:借地上の建物を担保だと思い込んでいるため。
正しい理解:「建物」は不動産、「家具」は動産と区別する。
地主の承諾が得られなければ譲渡できないと誤解。
なぜ間違えるか:承諾に代わる裁判所の許可制度を知らないため。
正しい理解:「承諾」か「許可」か、どちらかがあればOKと覚える。
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