平成3年 出題構成
この年の科目別出題
全 50 問の科目別の構成。配点と問題数の対応が一目で分かります。
宅建業法 16
権利関係 15
法令上の制限 11
税・その他 8
宅建業法 16問 (32%) ・配点 20点権利関係 15問 (30%) ・配点 14点法令上の制限 11問 (22%) ・配点 8点税・その他 8問 (16%) ・配点 8点
平成3年 全50問
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宅建業法16問 ・ 本試験配点 20点
問352 - 宅地建物取引士処分権者（業務地知事）と登録管理者（登録地知事）の区別。宅地建物取引士証は登録地知事が管理するため、提出先は常に登録地知事となります。問362 - 宅地建物取引士変更の登録は「現在の登録知事」へ、登録の移転は「新しい住所または勤務先の知事」へ申請する点を区別すること。問371 - 宅地建物取引業・免許「単なる相続財産の処分」と「業としての分譲」の違い、および「免許の専属性（他人に譲渡不可）」を正確に区別すること。問381 - 宅地建物取引業・免許宅建業法上の「免許に関する事項の変更」と、単なる「業務内容の追加（他業法許可）」の区別。他業法の許可取得は宅建業法の届出対象外。問391 - 宅地建物取引業・免許刑罰法規に「業務上」という文言があっても、宅建業法の欠格事由である「業務に関し犯した罪」に該当するとは限らない点。問402 - 宅地建物取引士「自動的に返還されるか」「返納先は新旧どちらの知事か」「住所変更で書換えが必要か」という手続きの要件を正確に区別すること。問4110 - 報酬関連「報酬限度額は3%+6万円、消費税は課税事業者のみプラス、共同媒介でも各自限度額厳守、権利金も算定基礎に含める」と覚える。「サンプラロク（3%+6万円）、カゼイプラス（課税プラス）」の語呂合わせも有効。問429 - 8種制限「所有権移転請求権」が確定的に発生しているか、それとも停止条件が付いているなどして未確定であるかを区別することです。問433 - 営業保証金「供託前」と「届出前」の違い。供託がなされていればBも保護される。また、協会加入時の「営業保証金の債権者の引継ぎ」が成立する点が最大のポイント。問446 - 媒介契約専任媒介契約等における「強行規定（期間3ヶ月、2週間ごとの報告、登録義務）」と、それ以外の「任意規定」の区別。問457 - 35条書面契約不適合担保責任の説明義務は「売主が宅建業者」の場合に限定されるのに対し、手付金等の保全措置の説明は業者が受領する場合に常に必要となる点。問469 - 8種制限クーリング・オフの可否は「申込み」や「契約」が行われた場所ごとに個別に判断される点。問475 - 業務上の規制広告での明示と、注文を受けた際の明示は別個の義務である点。前者は事前の周知、後者は具体的な取引開始時の確認として、それぞれ独立して行う必要があります。問484 - 保証協会「1週間」と「2週間」、「1月」と「6月」といった期間の数字の正確な記憶と、加入前の債権に関する保証協会の権限の有無がポイント。問499 - 8種制限保全措置が必要な「手付金等」と、不要な「所有権移転後の残代金」の区別、および「未完成物件」の20%基準の適用。問5011 - 監督処分・罰則「事務禁止（1年以内）」は業務の一時停止、「登録消除」は資格そのものの剥奪。消除には必ず聴聞が必要。
権利関係15問 ・ 本試験配点 14点
問22 - 意思表示取消しの遡及効を遮断する民法96条3項の「第三者」が、直接の取得者（B）に限られるか、転得者（C）にも及ぶかを区別すること。問33 - 代理代理人の行為能力の欠如による取消権の帰属主体（代理人か本人か）と、詐欺における本人の認識の有無が判断の分かれ目。問45 - 所有権・共有・占有権・用益物権解除による所有権の回復が、登記を経た第三者に対して遡及的に効力を主張できるか否かという点が最大の判断ポイントです。問55 - 所有権・共有・占有権・用益物権「変更行為（全員同意）」と「管理行為（過半数同意）」の区別、および持分譲渡における共有関係上の義務の承継。問67 - 債権総則（保証・連帯債務など）連帯債務において、全員に影響を及ぼす「絶対的効力」と、その債務者だけに影響する「相対的効力」を正確に区別することです。問76 - 担保物権（抵当権など）約定担保物権（抵当権等）と法定担保物権（先取特権）の違い、特に優先順位の決定基準が「登記の先後」か「法定順位」かという点。問88 - 売買契約買戻特約の登記は、売買による所有権移転登記と同時に行わなければ、後から登記しても第三者に対抗できないという点。問910 - その他の契約利息発生の合意と利率の定めの有無の区別。利率未定でも法定利率（当時は年5%）が適用される点。問1010 - その他の契約通常の贈与（書面によるものは撤回不可）と死因贈与（遺言と同様、いつでも撤回可）の「撤回の可否」に関する根本的な違い。問118 - 売買契約単一正解として採点しない特殊問題です。問1214 - 借地借家法（土地）借地権の譲渡には「地主の承諾」が必要だが、それが得られない場合でも「裁判所の許可」を得れば譲渡が可能になる点。問1315 - 借地借家法（建物）有益費の償還について、旧民法では「価格の増加分」のみに限られる点（新民法では支出額か増加額を選択可）が最大のポイント。問1416 - 区分所有法「行為の停止」は過半数の決議で足りますが、「使用禁止」や「競売」はより厳格な区分所有者及び議決権の各3/4以上の多数決が必要となる点です。問1517 - 不動産登記法登記記録が「所有権」に関わるものか「所有権以外の権利（用益権や担保権）」かを正しく区別することです。問1617 - 不動産登記法区分建物（内側線）とそれ以外の建物（壁の中心線）の床面積計算の違い、及び職権登記が認められる具体的な場面。
法令上の制限11問 ・ 本試験配点 8点
問173 - 国土利用計画法RETIO公式正解番号：3問181 - 都市計画法高度地区と高度利用地区の違い、用途地域内でのみ定められる地区かどうか、用途地域の定義の正確な文言の区別が重要です。問191 - 都市計画法許可権者が「知事」であるか「施行者」であるか、手続きが「許可」であるか「届出」であるかを正確に区別すること。問201 - 都市計画法「協議」と「同意」の違い、および「届出」と「承認」の使い分け、特に公共施設の管理主体が誰になるかを正確に区別すること。問212 - 建築基準法確認申請の要否判定は「特殊建築物→木造→木造以外→都市計画区域内その他」の順で判定。特殊建築物は「100㎡超」、木造は「3階以上又は500㎡超等」、木造以外は「2階以上又は200㎡超」と覚える。問222 - 建築基準法工業地域と工業専用地域の違い（住宅の可否）、および近隣商業地域におけるホテルの建築禁止を正確に区別すること。問232 - 建築基準法建蔽率の緩和（角地・防火）は「制限の緩和」であり「制限の不適用」ではない点を正確に区別する。問242 - 建築基準法日影規制の対象となる建築物の高さ（原則10m）と、道路斜線制限の適用範囲を正確に区別すること。問256 - 盛土規制法宅地造成の定義において、宅地以外を宅地にする行為のみが対象となり、宅地を宅地以外にする行為は規模に関わらず含まれない点を正確に区別すること。問265 - 土地区画整理法換地処分の「行為（通知）」と「効力発生（公告）」の明確な区別。問274 - 農地法農地の定義は「現況」が基準であり、許可制度の例外（相続等）を正確に把握すること。
税・その他8問 ・ 本試験配点 8点
問14 - 土地の形質・地積・地目及び種別切土斜面における湧水の位置と崩壊危険箇所の関係性。湧水地点より上部が飽和して不安定になることを理解するか。問285 - 登録免許税登記後であっても納税義務は消滅せず、不足額があれば追徴される点と、表示登記と権利登記の課税区分を区別すること。問293 - 所得税「3000万円特別控除」と「軽減税率」は併用可能だが、「買換え特例」や「収用等の5000万円控除」と「軽減税率」は原則として併用不可である点。問30地方税不動産取得税は都道府県税で「取得」時に課税、固定資産税は市町村税で「保有」時に課税される点の区別。問31住宅金融公庫RETIO公式正解番号：3問322 - 不当景品類及び不当表示防止法単に事実を記載するだけでなく、消費者が誤認しないよう「物件の不利な点」や「権利関係の詳細」をどこまで明示すべきかという点。問333 - 不動産の需給・統計実際の宅建業者数（約13〜14万程度）と、誤って提示された数値（50万）の識別。問341 - 地価公示法地価公示法（国土交通大臣、1月1日、標準地）と、地価調査法（都道府県知事、7月1日、基準地）の違いを明確に区別すること。
さあ、はじめよう
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