平成3年(1991)本試験
問15登記記録が「所有権」に関わるものか「所有権以外の権利（用益権や担保権）」かを正しく区別することです。
権利関係不動産登記法過去問
この問題の全体像
不動産登記簿の権利部における「甲区」と「乙区」の記録区分に関する問題です。所有権に関する事項は甲区、所有権以外の権利（抵当権など）は乙区に記録されるという原則を理解しているかが問われます。
不動産登記に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
- 1所有権移転の登記の抹消は、権利部の甲区に記録される。
- 2抵当権の順位の変更の登記は、権利部の乙区に記録される。
- 3根抵当権の登記名義人の表示の変更の登記は、権利部の甲区に記録される。
- 4買戻しの特約の登記は、買主の権利取得の登記の付記登記として権利部の甲区に記録される。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
登記記録が「所有権」に関わるものか「所有権以外の権利（用益権や担保権）」かを正しく区別することです。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
不動産登記簿の権利部における「甲区」と「乙区」の記録区分に関する問題です。所有権に関する事項は甲区、所有権以外の権利（抵当権など）は…
03
知識背景
不動産登記簿は表題部と権利部（甲区・乙区）で構成されます。甲区には所有権に関する登記が、乙区には抵当権や賃借権などの所有権以外の権利…
04
覚え方
甲区は「所有（しょゆう）」、乙区は「その他（そのた）」と覚える。「根抵当」は「根」が「乙（おつ）」に生えているイメージ。
05
試験のコツ
登記記録の区別（甲区か乙区か）
・付記登記と主登記の区別
・登記の順序と効力
06
実務での見え方
不動産購入前の重要事項説明において、登記簿謄本を確認し、甲区で所有権の移転状況を、乙区で抵当権の残存状況を説明する際に必要。
07
よくある間違い
{"mistake":"根抵当権の登記名義人表示変更を、所有権に関わるため甲区だと誤解する。","why_wrong":"「変更」と…
02深度分析
要約
不動産登記簿の権利部における「甲区」と「乙区」の記録区分に関する問題です。所有権に関する事項は甲区、所有権以外の権利（抵当権など）は乙区に記録されるという原則を理解しているかが問われます。
法的根拠
不動産登記法2条16号不動産登記法3条不動産登記法78条民法398条の2
論理の流れ
まず、各登記が「所有権」に関するものか「所有権以外」の権利に関するものかを分類します。選択肢3の根抵当権は担保物権であり所有権ではないため、乙区に記録されます。これを甲区に記録するとする記述は誤りです。
重要な区別
登記記録が「所有権」に関わるものか「所有権以外の権利（用益権や担保権）」かを正しく区別することです。
各選択肢のポイント
- 所有権の移転抹消は所有権に関する事項なので、権利部甲区に記録されます。
- 抵当権の順位変更は抵当権に関する事項なので、権利部乙区に記録されます。
- 根抵当権は所有権以外の権利であるため、その登記名義人表示変更は乙区に記録されます。
- 買戻特約は所有権に付随する事項なので、買主の所有権取得登記に付記して甲区に記録されます。
03知識背景
テーマ概要
不動産登記簿は表題部と権利部（甲区・乙区）で構成されます。甲区には所有権に関する登記が、乙区には抵当権や賃借権などの所有権以外の権利に関する登記が記録されます。
歴史的背景
登記簿の甲区・乙区区分は、第三者が不動産の権利関係を一目で把握できるようにするため、長い歴史の中で確立された体系です。
関連法令
不動産登記法民法不動産登記令
体系的位置づけ
宅建試験の「権利関係」分野における不動産登記法の基礎部分であり、登記簿の読み方を問う重要な論点です。
前提知識
不動産登記簿の構成（表題部、権利部甲区、権利部乙区）と、それぞれに記録される権利の種類（所有権、抵当権、賃借権等）の知識が必要です。
04記憶テクニック
語呂合わせ
甲区は「所有（しょゆう）」、乙区は「その他（そのた）」と覚える。「根抵当」は「根」が「乙（おつ）」に生えているイメージ。
ビジュアル描写
家の表札（所有者）が玄関（甲区）にあるのに対し、銀行の抵当権や借家人の権利は裏口（乙区）にあるとイメージします。
重要公式
甲区＝所有権＋所有権に関する事項、乙区＝所有権以外の権利（用益権・担保権）。
関連連想
「甲」の字は「日」＋「七」で「日々の所有権」、「乙」は「乙女」のように「他人」の権利と連想する。
比較表
甲区：所有権保存、移転、抹消、差押、買戻特約。乙区：抵当権、根抵当権、賃借権、地上権、地役権。
05試験テクニック
出題頻度
2-3年に1回
重要度
A:最重要。登記簿の読み取りは実務でも必須の基礎知識だから。
出題パターン
- 登記記録の区別（甲区か乙区か）
- 付記登記と主登記の区別
- 登記の順序と効力
解法・消去法
抵当権や根抵当権が出てきたら即座に「乙区」を候補に挙げ、それを「甲区」としている選択肢を消去する。
時間戦略
基礎知識問題なので即答を目指す。迷った時間は他の難問に回す。
06実務応用
実務シナリオ
不動産購入前の重要事項説明において、登記簿謄本を確認し、甲区で所有権の移転状況を、乙区で抵当権の残存状況を説明する際に必要。
実務への影響
登記簿の区別を誤ると、権利関係の調査漏れにつながり、取引の無効や損害賠償リスクが生じる。
ケーススタディ
購入予定の土地に根抵当権が設定されているのを見落とし（乙区を確認せず）、購入後に競売にかけられた事例。
業界関連性
不動産取引において登記識別情報や登記簿の確認は必須業務であり、その基礎となる。
ニュース連動
住宅ローン滞納による競売件数のニュースなどで、抵当権（乙区）の実務的重要性が語られる。
07よくある間違い
根抵当権の登記名義人表示変更を、所有権に関わるため甲区だと誤解する。
なぜ間違えるか:「変更」という手続きの性質に目を奪われ、権利の種類（根抵当権）を見落とすため。
正しい理解:「変更」や「更正」といった手続き名よりも、その対象となっている「権利の種類」を先に確認する癖をつける。
買戻特約を独立した権利として乙区に記録されると考える。
なぜ間違えるか:買戻しは一種の解除権であり、所有権そのものに付随する特約であることを理解していないため。
正しい理解:「買戻」＝「所有権が戻る」という言葉通り、所有権（甲区）の話だと連想する。
抵当権の順位変更は、当事者間の契約なので登記簿には記録されないと考える。
なぜ間違えるか:順位変更は第三者に対抗するために登記が必要であることを知らないため。
正しい理解:対抗要件としての登記の重要性を再確認する。
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