平成3年(1991)本試験
問16区分建物（内側線）とそれ以外の建物（壁の中心線）の床面積計算の違い、及び職権登記が認められる具体的な場面。
権利関係不動産登記法過去問
この問題の全体像
不動産登記法における地図の種類、建物の床面積算出方法（壁芯と内側線の違い）、管轄区域にまたがる建物の取扱い、そして登記官の職権による登記の可否を問う問題。
不動産登記に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 1不動産登記法の規定により登記所に備える地図は、すべて一筆の土地ごとに作製され、土地の区画及び地番が明確にされている。
- 2区分建物以外の建物の床面積は、壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積により算出される。
- 3二つの登記所の管轄区域にまたがって建っている建物の表示の登記の申請は、双方の登記所にそれぞれ申請しなければならない。
- 4建物の滅失の登記は、登記官の職権によってすることができる。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
区分建物（内側線）とそれ以外の建物（壁の中心線）の床面積計算の違い、及び職権登記が認められる具体的な場面。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
不動産登記法における地図の種類、建物の床面積算出方法（壁芯と内側線の違い）、管轄区域にまたがる建物の取扱い、そして登記官の職権による…
03
知識背景
不動産の物理的状況を公示する登記記録の作成ルール。特に地図や建物図面の整備状況、面積の測定基準、登記手続きの管轄と職権行使の限界を扱…
04
覚え方
滅失は職権、一般は壁芯、区分は内側
05
試験のコツ
床面積の測定位置のひっかけ（壁芯か内側か）
・職権登記ができるか否かの判別
・地図に関する「すべて」などの断定表現
06
実務での見え方
売買の際、登記簿上の床面積と実際の使用可能面積が異なることがあるため、その計算基準を説明する際に必要。
07
よくある間違い
{"mistake":"区分建物以外の建物も内側線で測ると勘違いする。","why_wrong":"マンションの専有面積のイメージが…
02深度分析
要約
不動産登記法における地図の種類、建物の床面積算出方法（壁芯と内側線の違い）、管轄区域にまたがる建物の取扱い、そして登記官の職権による登記の可否を問う問題。
法的根拠
不動産登記法第14条（地図等）不動産登記法第17条（管轄）不動産登記法第63条（職権による登記）不動産登記法施行令第2条（床面積の測定単位）
論理の流れ
選択肢1は「地図に準ずる図面」の存在を無視し「すべて」作製と断定しているため誤り。選択肢2は区分建物以外は「壁の中心線」で計算するため誤り。選択肢3は主たる部分の登記所へ申請すれば足りるため誤り。選択肢4は建物が滅失した場合、登記官が職権で登記できるため正解。
重要な区別
区分建物（内側線）とそれ以外の建物（壁の中心線）の床面積計算の違い、及び職権登記が認められる具体的な場面。
各選択肢のポイント
- 登記所に備える地図には「地図」と「地図に準ずる図面」があり、すべてが一筆ごとの地図ではないから。
- 区分建物以外の建物は、壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積によるから。
- 建物が二つの登記所の管轄にまたがる場合、その主たる部分を管轄する登記所に申請すればよいから。
- 建物の滅失の登記は、登記官が職権ですることができるとされているから。
03知識背景
テーマ概要
不動産の物理的状況を公示する登記記録の作成ルール。特に地図や建物図面の整備状況、面積の測定基準、登記手続きの管轄と職権行使の限界を扱う。
歴史的背景
1991年当時は旧不動産登記法が適用されていたが、地図の未整備問題や床面積の測定基準は現在も継承されている重要な論点である。
関連法令
不動産登記法建物の区分所有等に関する法律測量法
体系的位置づけ
権利関係の基礎となる「表示に関する登記」の分野に属し、不動産の特定方法に関する基本知識を問う重要分野。
前提知識
「地図」と「地図に準ずる図面」の違い、壁芯と内側線の使い分け、職権登記が認められる具体的な場面（滅失等）の理解。
04記憶テクニック
語呂合わせ
滅失は職権、一般は壁芯、区分は内側
ビジュアル描写
一般建物では壁の厚みの真ん中に定規を当てて測るイメージ。区分建物では部屋の内壁同士の距離を測るイメージ。
重要公式
一般建物＝壁芯、区分建物＝内側線、滅失＝職権可能
関連連想
火事で焼けたら（滅失）役所が勝手に登記してくれる（職権）と連想。
比較表
一般建物：壁の中心線で計算。区分建物：内側線で計算（専有部分）。
05試験テクニック
出題頻度
2-3年に1回。表示登記の論点は頻出。
重要度
A:最重要。実務でも測量や登記申請で必須の知識。
出題パターン
- 床面積の測定位置のひっかけ（壁芯か内側か）
- 職権登記ができるか否かの判別
- 地図に関する「すべて」などの断定表現
解法・消去法
「すべて」「双方に」といった絶対的な表現や、区分建物以外で「内側線」とあれば即座に疑う。
時間戦略
用語の定義（壁芯か内側か）を即座に判断できれば秒殺可能。
06実務応用
実務シナリオ
売買の際、登記簿上の床面積と実際の使用可能面積が異なることがあるため、その計算基準を説明する際に必要。
実務への影響
床面積は固定資産税や建築確認の基準となり、測定方法の違いは税額や建築可否に直結する。
ケーススタディ
古い家屋を取り壊した際、所有者が申請を忘れても、役所が職権で滅失登記を行う事例がある。
業界関連性
不動産取引において物件の特定と評価を行う上で不可欠な知識。
ニュース連動
登記情報の電子化や地図整備の遅れに関する行政の取り組み話題。
07よくある間違い
区分建物以外の建物も内側線で測ると勘違いする。
なぜ間違えるか:マンションの専有面積のイメージが強く、一般の一戸建てにも適用してしまうため。
正しい理解:「一般＝壁芯（分け合う）、区分＝内側線（自分だけ）」と覚える。
地図に関する記述で「すべて」という言葉を見逃す。
なぜ間違えるか:地図が完全に整備されていると思い込み、「地図に準ずる図面」の存在を忘れるため。
正しい理解:登記法の選択肢で「すべて」「必ず」などの強い言葉があれば例外を探す癖をつける。
職権登記を「申請人の依頼がないからできない」と考える。
なぜ間違えるか:私法自治の原則を拡大解釈し、登記の公示機能を軽視しているため。
正しい理解:「滅失登記＝職権OK」のセットで覚える。
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