平成3年(1991)本試験
問47広告での明示と、注文を受けた際の明示は別個の義務である点。前者は事前の周知、後者は具体的な取引開始時の確認として、それぞれ独立して行う必要があります。
取引態様の明示過去問
この問題の全体像
この問題は、宅建業者が取引態様（売主・代理・媒介）を明示すべきタイミングと相手方に関する知識を問うものです。注文を受けた際に遅滞なく明示することが義務付けられており、広告での明示や相手方が業者であるか否かに関わらず必要です。
宅地建物取引業者が宅地の売買の注文を受けたときの取引態様の明示に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
- 1宅地建物取引業者は、顧客から宅地の売買の注文を受けたときは、その売買契約成立後遅滞なく、取引態様の明示をする必要がある。
- 2宅地建物取引業者は、他の宅地建物取引業者から宅地の売買の注文を受けたときは、取引態様の明示をする必要はない。
- 3宅地建物取引業者は、取引態様の明示がある広告を見た顧客から宅地の売買の注文を受けたときは、取引態様の問合せがなくても、取引態様の明示をする必要がある。
- 4宅地建物取引業者は、顧客から宅地の購入の注文を受けた場合において、自己所有の物件を提供しようとするときは、取引態様の明示をする必要はない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
広告での明示と、注文を受けた際の明示は別個の義務である点。前者は事前の周知、後者は具体的な取引開始時の確認として、それぞれ独立して行う必要があります。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
この問題は、宅建業者が取引態様（売主・代理・媒介）を明示すべきタイミングと相手方に関する知識を問うものです。注文を受けた際に遅滞なく…
03
知識背景
取引態様の明示は、宅建業者がどのような立場（売主、代理、媒介）で取引に関与しているかを相手方に知らせる制度です。消費者が誰と契約して…
04
覚え方
注文チュウ、遅滞なく、相手方に、態様タヨウ
05
試験のコツ
明示時期の誤り（契約時など）
・相手方の誤り（業者は除外など）
・自ら売主の場合の誤り
06
実務での見え方
客が店舗に来店し、チラシを見ながら「この土地を買いたい」と申し出た際、営業担当者は「私どもはこの物件の媒介業者です」と伝えなければな…
07
よくある間違い
{"mistake":"広告で明示済みなら注文時は不要と考える。","why_wrong":"二重手間だと感じるため、別の義務だと認…
02深度分析
要約
この問題は、宅建業者が取引態様（売主・代理・媒介）を明示すべきタイミングと相手方に関する知識を問うものです。注文を受けた際に遅滞なく明示することが義務付けられており、広告での明示や相手方が業者であるか否かに関わらず必要です。
法的根拠
宅地建物取引業法第34条第2項宅地建物取引業法第15条第2項宅地建物取引業法第37条
論理の流れ
宅建業法34条2項に基づき、宅建業者は注文を受けたときは遅滞なく、相手方に対し取引態様を明示しなければなりません。選択肢1は契約成立後では遅すぎます。2は相手方が業者でも免除されません。4は自ら売主となる場合でも明示が必要です。3は広告を見ていても、改めて注文時に明示が必要となるため正解です。
重要な区別
広告での明示と、注文を受けた際の明示は別個の義務である点。前者は事前の周知、後者は具体的な取引開始時の確認として、それぞれ独立して行う必要があります。
各選択肢のポイント
- 明示時期は「注文を受けたとき」であり、契約成立後では遅すぎます。
- 相手方が宅建業者であっても、取引態様の明示義務は免除されません。
- 広告で明示されていても、注文を受けた際に改めて明示する必要があります。
- 自ら売主となる場合も、「売主」としての取引態様の明示が必要です。
03知識背景
テーマ概要
取引態様の明示は、宅建業者がどのような立場（売主、代理、媒介）で取引に関与しているかを相手方に知らせる制度です。消費者が誰と契約しているのかを認識し、誤認を防ぐために重要な義務とされています。
歴史的背景
消費者保護の観点から、取引の当事者である宅建業者の立場を明確にするために設けられた義務であり、不動産取引の透明性を確保するための基本的な規定として長く定着しています。
関連法令
宅地建物取引業法第34条宅地建物取引業法施行規則第16条の4民法第643条（委任）
体系的位置づけ
宅建業法における「業務に関する規制」の中の「情報の提供等」の分野に位置づけられ、取引の公正と消費者保護を図るための基礎的な項目です。
前提知識
取引態様の3つの種類（売主、代理、媒介）の意味と違い、および「注文」とは具体的にどのような行為を指すかを理解している必要があります。
04記憶テクニック
語呂合わせ
注文チュウ、遅滞なく、相手方に、態様タヨウ
ビジュアル描写
顧客から電話がかかってきて「買いたい」と言った瞬間に、口頭でも書面でもいいので「私は媒介の業者です」と名札をつけるイメージ。
重要公式
34条2項 ＝ 注文受領 ＋ 遅滞なく ＋ 相手方
関連連想
注文＝オーダー。レストランで注文を聞いたらメニュー（態様）を確認する感覚。
比較表
広告：事前の誘引段階で明示。注文時：具体的な依頼を受けた直後に明示。契約書：契約締結時に書面で明示。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題
重要度
A:最重要。基本事項であり、必ず正解したい。
出題パターン
- 明示時期の誤り（契約時など）
- 相手方の誤り（業者は除外など）
- 自ら売主の場合の誤り
解法・消去法
「契約成立後」や「業者には不要」という言葉があれば即座に×。「広告で済んでいる」も×。
時間戦略
条文番号34条2項を思い出せれば即答可能。迷ったら「注文時」にフォーカスする。
06実務応用
実務シナリオ
客が店舗に来店し、チラシを見ながら「この土地を買いたい」と申し出た際、営業担当者は「私どもはこの物件の媒介業者です」と伝えなければなりません。
実務への影響
顧客が誰に対して相談すべきか、誰に責任があるかを明確にし、後々のトラブル（仲介手数料の支払い拒否等）を防ぐ効果があります。
ケーススタディ
広告には「仲介」と書いてあったが、注文時に説明しなかったため、客は売主だと思い込み、後で仲介手数料の請求に驚きトラブルとなった事例。
業界関連性
業務を行う上で最初に行うべき重要なステップであり、コンプライアンス遵守の第一歩。
ニュース連動
不動産取引のデジタル化（オンライン契約）においても、画面上での明示義務が厳格に問われる傾向にある。
07よくある間違い
広告で明示済みなら注文時は不要と考える。
なぜ間違えるか:二重手間だと感じるため、別の義務だと認識していない。
正しい理解:「注文時」は絶対のタイミングと覚え、広告とは切り離して考える。
自ら売主の場合は明示不要と考える。
なぜ間違えるか:自分のものだから言わなくても分かると錯覚している。
正しい理解:undefined
業者間取引では明示不要と考える。
なぜ間違えるか:業者同士なら分かっていると思い込み、法律の要件を見落とす。
正しい理解:undefined
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