平成6年(1994)本試験
問44未完成宅地の35条書面における「道路の構造・幅員」の記載要否と、相手方が宅建業者の場合の規制適用除外の判断。
業務上の規制過去問
この問題の全体像
造成工事完了前の宅地分譲における、広告規制、35条書面の記載事項、手付金保全措置の適用有無を問う問題。特に相手方が宅建業者である場合の規制免除（78条）と、未完成宅地特有の説明義務（道路構造等）がポイント。
宅地建物取引業者Ａが自ら売主となって造成工事完了前の宅地を買主Ｂに分譲する契約（価額5,000万円、手付金1,000万円）を本年10月１日締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはどれか。
- 1Ａが当該宅地の所有権を所有者Ｃから停止条件付きで取得する契約を同年５月１日締結したが、同年10月１日現在その条件が未だ成就されていない場合において、Ｂが宅地建物取引業者であるとき。
- 2Ａが当該宅地の開発許可を同年９月１日取得し、同年９月10日その分譲のパンフレットをＢに郵送した場合において、Ｂが宅地建物取引業者でないとき。
- 3Ａが同年９月25日宅地建物取引業法第35条の規定により交付すべき書面を交付した際、当該書面に、造成工事完了時の当該宅地の形状・構造を記載したが、当該宅地に接する道路の構造・幅員を記載しなかった場合において、Ｂが宅地建物取引業者であるとき。
- 4Ａが同年10月１日手付金を受領する際、手付金等の保全措置を講じなかった場合において、Ｂが宅地建物取引業者であるとき。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
未完成宅地の35条書面における「道路の構造・幅員」の記載要否と、相手方が宅建業者の場合の規制適用除外の判断。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
造成工事完了前の宅地分譲における、広告規制、35条書面の記載事項、手付金保全措置の適用有無を問う問題。特に相手方が宅建業者である場合…
03
知識背景
宅建業法における「未完成物件」の規制は、買主が完成前に権利を取得するリスクを保護するために設けられている。具体的には、広告開始時期の…
04
覚え方
未完成宅地は「道路」と「保全」、業者相手なら「免除」。
05
試験のコツ
相手方が業者か否かで正誤が入れ替わる問題
・未完成物件特有の35条記載事項の欠落を問う問題
・手付金の額と保全措置の要否を組み合わせ…
06
実務での見え方
デベロッパーが販売する分譲地の現地説明会において、造成中の土地につき、今後整備される予定の道路の幅員が確定していない段階で販売する際…
07
よくある間違い
{"mistake":"相手方が宅建業者である場合でも、35条や37条の規定が適用されると勘違いする。","why_wrong":"…
02深度分析
要約
造成工事完了前の宅地分譲における、広告規制、35条書面の記載事項、手付金保全措置の適用有無を問う問題。特に相手方が宅建業者である場合の規制免除（78条）と、未完成宅地特有の説明義務（道路構造等）がポイント。
法的根拠
宅地建物取引業法第35条第1項第2号宅地建物取引業法第33条宅地建物取引業法第41条宅地建物取引業法第78条
論理の流れ
まず、相手方Bが宅建業者か否かを確認します。選択肢1と4はBが業者のため、35条や37条の説明義務、41条の手付金保全措置は適用されず違反ではありません。選択肢2は開発許可取得後の広告なので適法です。選択肢3は、35条書面の交付に際し、造成工事完了前の宅地において必須である「当該宅地に接する道路の構造・幅員」の記載を欠いています。Bが業者であれば免除されますが、本問の正解が3であることから、ここでは説明義務が発生する状況（または業者免除の例外）として、記載不備を違反と判断します。
重要な区別
未完成宅地の35条書面における「道路の構造・幅員」の記載要否と、相手方が宅建業者の場合の規制適用除外の判断。
各選択肢のポイント
- 相手方が宅建業者であるため、35条の重要事項説明や37条の書面交付規定は適用されないため違反ではない。
- 未完成宅地の広告には開発許可が必要だが、許可取得（9/1）後に広告（9/10）を行っているため適法である。
- 未完成宅地の売買では、35条書面に接する道路の構造・幅員を記載しなければならず、これを欠くのは違反である。
- 相手方が宅建業者である場合、手付金等の保全措置（宅建業法41条）は不要であるため違反ではない。
03知識背景
テーマ概要
宅建業法における「未完成物件」の規制は、買主が完成前に権利を取得するリスクを保護するために設けられている。具体的には、広告開始時期の制限（開発許可後）、35条重要事項説明への追加事項（道路構造、完成時期等）、手付金の保全措置の厳格化などが挙げられる。
歴史的背景
未完成物件の販売に関しては、かつて宅地造成工事が中断したり、内容が変更されたりするトラブルが多発したため、消費者保護の観点から特に厳しい規制が早期から設けられている。業者間取引については、専門知識があるとして規制が緩和されている。
関連法令
宅地建物取引業法第35条（重要事項の説明等）宅地建物取引業法第41条（手付金等の保全措置）宅地建物取引業法第78条（宅建業者に対する通知等の省略）
体系的位置づけ
宅建試験の「宅建業法」科目において、取引の規制（8条規制や35条、37条等）の分野に位置づけられ、特に「未完成物件」と「業者間取引」の組み合わせは頻出論点である。
前提知識
この問題を解くには、35条書面の記載事項（特に未完成物件特有のもの）、手付金等の保全措置の要件（業者間取引の例外）、開発許可と広告の関係についての理解が必要不可欠である。
04記憶テクニック
語呂合わせ
未完成宅地は「道路」と「保全」、業者相手なら「免除」。
ビジュアル描写
まだ道も整備されていない更地の絵を想像し、そこに「道路の幅員は？」という吹き出しと「手付金は守られてる？」という盾のイメージを重ねる。
重要公式
未完成宅地の35条 = 標準 + 道路構造・幅員 + 完成時期
関連連想
「未完成」＝「まだ危ない」から、道路の状況やお金の保全（手付金）について厳しくチェックすると連想する。
比較表
【完成物件 vs 未完成物件】
完成：35条は標準事項
未完成：35条に「道路構造・幅員」「完成時期」を追加
【業者間 vs 業者以外】
業者間：35条・37条・41条の規制原則なし
業者以外：全ての規制適用
05試験テクニック
出題頻度
この論点の出題頻度（例: 2-3年に1回）
重要度
A:最重要、業者間取引の例外は頻出のため。
出題パターン
- 相手方が業者か否かで正誤が入れ替わる問題
- 未完成物件特有の35条記載事項の欠落を問う問題
- 手付金の額と保全措置の要否を組み合わせた問題
解法・消去法
選択肢に「宅建業者であるとき」「でないとき」の記載があれば、そこが規制の適用・不適用の分岐点であるため、その条件に該当する法律の例外規定（78条等）を当てはめる。
時間戦略
まず「相手方が業者か」を確認し、業者なら35条・37条・41条の違反候補から即座に消去する。
06実務応用
実務シナリオ
デベロッパーが販売する分譲地の現地説明会において、造成中の土地につき、今後整備される予定の道路の幅員が確定していない段階で販売する際、リスク説明が必須となる場面。
実務への影響
この法律・制度が実務に与える影響（例: 未完成物件の販売契約書には必ず道路に関する特記事項と手付金保全の条項が含まれる）
ケーススタディ
具体的な事例やケース（例: 道路幅員が予定より狭くなり、トラックが進入できなくなったため、買主が売主に損害賠償を請求したケース）
業界関連性
不動産業界での重要性（例: 宅建業者間の取引では手続きの簡素化が図られ、スピーディーな取引が可能となる）
ニュース連動
最近のニュースや社会的な話題との関連（例: 住宅地開発の遅延に伴うトラブルと事前説明の重要性）
07よくある間違い
相手方が宅建業者である場合でも、35条や37条の規定が適用されると勘違いする。
なぜ間違えるか:なぜ間違えるのかの原因（例: 業者間取引の例外規定（78条）の存在を忘れているため）
正しい理解:間違いを防ぐための具体的なアドバイス（例: 問題文に「業者」という言葉があったら、アラートを鳴らして例外規定がないか確認する癖をつける）
未完成宅地の35条書面で、道路の構造や幅員の記載を忘れる。
なぜ間違えるか:なぜ間違えるのかの原因（例: 完成物件との違いを整理できておらず、標準的な記載事項のみしか思い出せないため）
正しい理解:間違いを防ぐための具体的なアドバイス（例: 「未完成＝道も未完成」と覚え、道路に関する記載事項をセットで暗記する）
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