平成7年(1995)本試験
問39免許換えにおける有効期間の取り扱い。新規取得時は5年ですが、免許換えでは従前の期間をそのまま引き継ぐ点が最大の区別点です。
業務上必要な手続過去問
この問題の全体像
この問題は、支店廃止による免許換え（大臣免許から知事免許へ）の際の、専任宅建士数、免許の有効期間、案内所の届出、および宅建士の変更登録に関する正誤判定を問うものです。
個人である宅地建物取引業者Ａは、甲県に従業者（一時的な事務補助者を除く。以下同じ。）14人の本店、乙県に従業者７人の支店を有するが、支店を廃止してその従業者全員を、本店で従事させようとしている。この場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。
- 1免許換えにより甲県知事の免許を受けようとするときは、甲県の事務所に成年者である専任の宅地建物取引士を５人以上置く必要がある。
- 2甲県知事への免許換え申請をした場合で、国土交通大臣免許の有効期間の満了後に甲県知事の免許がなされたときは、甲県知事の免許の有効期間は、従前の免許の有効期間の満了の日の翌日から起算される。
- 3甲県知事から免許換えにより免許を受けた後において、乙県の区域内に15区画の一団の宅地分譲の申込みを受けるため案内所を設置しようとするときは、一定の事項を乙県知事及び甲県知事に直接届け出る必要がある。
- 4甲県の事務所に移転する宅地建物取引士で、乙県知事に宅地建物取引士資格登録をしているものは、事務所移転に伴い自己の住所を甲県に移転したときには、遅滞なく、乙県知事に変更の登録申請をする必要がある。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
免許換えにおける有効期間の取り扱い。新規取得時は5年ですが、免許換えでは従前の期間をそのまま引き継ぐ点が最大の区別点です。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
この問題は、支店廃止による免許換え（大臣免許から知事免許へ）の際の、専任宅建士数、免許の有効期間、案内所の届出、および宅建士の変更登…
03
知識背景
この問題は、宅建業者の免許区分（大臣免許と知事免許）と、事務所の変更に伴う手続き、および宅建士の登録管理に関する一連のルールを扱って…
04
覚え方
免許換えは「期間そのまま（ついけ）」。住所変更は「今の知事へ」。
05
試験のコツ
免許換えと新規取得の有効期間の違い
・事務所の移転に伴う専任宅建士の配置転換
・変更登録と転籍の混同
06
実務での見え方
不動産会社が支店を統合して本店に集約する際、行政手続きとして免許換えが必要となり、有効期間の管理が重要となります。
07
よくある間違い
{"mistake":"免許換えをすると有効期間が5年にリセットされると勘違いする。","why_wrong":"新規取得のルールと…
02深度分析
要約
この問題は、支店廃止による免許換え（大臣免許から知事免許へ）の際の、専任宅建士数、免許の有効期間、案内所の届出、および宅建士の変更登録に関する正誤判定を問うものです。
法的根拠
宅地建物取引業法第11条（免許の基準）宅地建物取引業法第15条（案内所等の届出）宅地建物取引業法第18条（変更の登録）宅地建物取引業法施行規則第11条の2（免許換えの場合の有効期間）
論理の流れ
まず、Aは複数の都道府県に事務所を持っていたため大臣免許ですが、支店を廃止して甲県のみになるため、甲県知事免許への「免許換え」が必要です。従業者は21名（14+7）となるため、専任宅建士は5名必要です。選択肢2では、免許換えの有効期間について「従前の免許の有効期間の満了の日の翌日から起算される」としていますが、法規則により免許換えの場合は従前の有効期間が引き継がれるため、これが誤りです。
重要な区別
免許換えにおける有効期間の取り扱い。新規取得時は5年ですが、免許換えでは従前の期間をそのまま引き継ぐ点が最大の区別点です。
各選択肢のポイント
- 従業者21名に対し、5人以上の成年者である専任宅建士の設置が必要であるため正しい。
- 免許換えの場合、有効期間は従前の免許の期間と同一であり、満了日の翌日から起算されない。
- 案内所を設置する際は、その所在地を管轄する都道府県知事（乙県知事）への届出が必要であるため正しい。
- 宅建士の住所変更は、現在登録している都道府県知事（乙県知事）への変更登録申請が必要であるため正しい。
03知識背景
テーマ概要
この問題は、宅建業者の免許区分（大臣免許と知事免許）と、事務所の変更に伴う手続き、および宅建士の登録管理に関する一連のルールを扱っています。特に免許の有効期間や専任宅建士数の計算は実務でも重要です。
歴史的背景
宅建業法制定以来、免許権者は事務所の所在地によって定められています。事務所の統廃合による免許権者の変更（免許換え）の手続きは、業者組織の変更に伴う基本的なプロセスとして長く出題されています。
関連法令
宅地建物取引業法第3条（免許）宅地建物取引業法第8条（免許の有効期間）宅地建物取引業法第15条の2（事務所等の廃止等の届出）
体系的位置づけ
宅建試験の「宅建業法」科目における「免許」および「宅地建物取引士」の章に位置づけられ、制度の基本仕組みに関する重要な分野です。
前提知識
免許の有効期間が5年であること、専任宅建士数が従業者5人ごとに1名必要であること、免許換えと新規取得の違いを理解している必要があります。
04記憶テクニック
語呂合わせ
免許換えは「期間そのまま（ついけ）」。住所変更は「今の知事へ」。
ビジュアル描写
免許証のラベルを大臣から知事に貼り替えても、期限の日付はそのままのイメージ。
重要公式
必要専任宅建士数＝従業者数÷5（切り上げ）。例：21人÷5＝4.2→5名。
関連連想
引っ越しで免許証の期限が延びないのと同じ。
比較表
新規免許：有効期間5年。免許換え：有効期間は従前と同一。変更登録：現在の登録知事へ申請。
05試験テクニック
出題頻度
2-3年に1回
重要度
B（重要）。頻出ではないが、有効期間の引継ぎは頻出の論点。
出題パターン
- 免許換えと新規取得の有効期間の違い
- 事務所の移転に伴う専任宅建士の配置転換
- 変更登録と転籍の混同
解法・消去法
有効期間が「リセットされる」または「更新される」という記述があれば、原則として誤りと判断できる。
時間戦略
計算問題（選択肢1）は即座に処理し、有効期間の論点（選択肢2）で正誤を判断する。
06実務応用
実務シナリオ
不動産会社が支店を統合して本店に集約する際、行政手続きとして免許換えが必要となり、有効期間の管理が重要となります。
実務への影響
手続き遅れにより免許の空白期間が生じると、業務ができなくなるため、事務所変更計画と並行して手続きを行う必要があります。
ケーススタディ
首都圏に複数支店を持つ業者が、地方への移転に伴い事務所を1か所に集約し、免許を大臣免許から知事免許へ切り替えた事例。
業界関連性
M&Aや事業再編の際に必ず発生する手続きであり、業者の法務担当者には必須の知識です。
ニュース連動
テレワークの普及により事務所の定義や届出の在り方が見直されつつあるが、免許の基本ルールは変わらない。
07よくある間違い
免許換えをすると有効期間が5年にリセットされると勘違いする。
なぜ間違えるか:新規取得のルールと混同しているため。
正しい理解:「免許換え＝身分証の書き換え、期限は変わらない」とイメージする。
宅建士が住所を移転した場合、新しい住所の知事へ登録の移転（転籍）が必要だと考える。
なぜ間違えるか:変更登録と登録の移転（転籍）を区別できていないため。
正しい理解:「住所変更＝届け出、転籍＝引っ越し」と覚える。
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