平成7年(1995)本試験
問40媒介契約書（34条書面）と重要事項説明書（35条書面）の記載事項の違い、および専属専任媒介契約における物件登録期間（5日）の正確な記憶。
媒介契約過去問
この問題の全体像
媒介契約締結時に交付すべき34条書面の記載事項に関する正誤判定問題。標準媒介契約約款の使用有無、法令制限の記載場所、広告規制、専属専任媒介の登録期間が問われる。
次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
- 1宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買又は交換の媒介契約を締結したときに依頼者に交付すべき書面には、その媒介契約が国土交通大臣の定める標準媒介契約約款に基づくものであるか否かの別を記載しなければならない。
- 2宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換の媒介契約を締結するときは、依頼者に対し、当該宅地又は建物に関する都市計画法、建築基準法その他の法令に基づく制限の概要を記載した書面を交付しなければならない。
- 3宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換の媒介に関する広告をするときは、当該宅地又は建物について、依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて売買又は交換の媒介を依頼することの許否を明示しなければならない。
- 4宅地建物取引業者は、専属専任媒介契約を締結したときは、売買又は交換の媒介の依頼の目的である宅地又は建物を、国土交通大臣が指定する者に当該契約の締結の日から７日以内（休業日を除く。）に登録しなければならない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
媒介契約書（34条書面）と重要事項説明書（35条書面）の記載事項の違い、および専属専任媒介契約における物件登録期間（5日）の正確な記憶。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
媒介契約締結時に交付すべき34条書面の記載事項に関する正誤判定問題。標準媒介契約約款の使用有無、法令制限の記載場所、広告規制、専属専…
03
知識背景
宅建業者が媒介契約を締結する際に依頼者に交付する書面（34条書面）の記載事項に関する出題。一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の3種類の…
04
覚え方
「媒介（34）は約款と期間、重要（35）は法令と権利」と覚える。34条書面には契約の内容（約款、有効期間）を、35条書面には物件の内…
05
試験のコツ
34条書面と35条書面の記載事項の混同
・専属専任と専任の登録期間の違い（5日と7日）のひっかけ
06
実務での見え方
売主と媒介契約を結ぶ際、国土交通省の標準契約書を使用するかどうかを確認し、契約書面にその旨を明記する実務。
07
よくある間違い
{"mistake":"法令制限の概要を媒介契約書（34条）に記載すると思い込んでいる。","why_wrong":"34条は契約条…
02深度分析
要約
媒介契約締結時に交付すべき34条書面の記載事項に関する正誤判定問題。標準媒介契約約款の使用有無、法令制限の記載場所、広告規制、専属専任媒介の登録期間が問われる。
法的根拠
宅地建物取引業法第34条宅地建物取引業法施行規則第15条の6宅地建物取引業法第35条
論理の流れ
選択肢1は34条書面の記載事項（標準約款の別）として正しい。選択肢2は法令制限の概要が35条書面の記載事項であるため誤り。選択肢3は重ねて依頼の許否は34条書面への記載事項であり、広告への明示義務はないため誤り。選択肢4は専属専任媒介の物件登録期間が5日以内であるため誤り。
重要な区別
媒介契約書（34条書面）と重要事項説明書（35条書面）の記載事項の違い、および専属専任媒介契約における物件登録期間（5日）の正確な記憶。
各選択肢のポイント
- 宅建業法34条2項5号により、標準媒介契約約款に基づくか否かの別を記載する必要がある。
- 法令に基づく制限の概要は、35条書面（重要事項説明書）の記載事項であり、34条書面ではない。
- 重ねて依頼の許否は34条書面への記載事項であり、広告をする際に明示する義務はない。
- 専属専任媒介契約の物件登録は、契約締結日から5日以内（休業日除く）に行わなければならない。
03知識背景
テーマ概要
宅建業者が媒介契約を締結する際に依頼者に交付する書面（34条書面）の記載事項に関する出題。一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の3種類の契約ごとの義務内容や、他の書面（35条書面や37条書面）との違いを理解することが重要。
歴史的背景
宅建業法は不動産取引の公正と買主の保護を目的として制定された。媒介契約に関する規定は、業者と依頼者間のトラブルを防ぎ、取引の透明性を高めるために整備された。
関連法令
宅地建物取引業法第34条宅地建物取引業法施行規則第15条の6民法第643条
体系的位置づけ
宅建業法の「業務」に関する規定の中核をなす部分であり、特に「媒介契約」の成立から履行に至るプロセスの法的要件を問う分野。
前提知識
媒介契約の種類（一般・専任・専属専任）とそれぞれの特徴、34条書面と35条書面の違い、指定流通機構への登録義務についての基礎知識が必要。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「媒介（34）は約款と期間、重要（35）は法令と権利」と覚える。34条書面には契約の内容（約款、有効期間）を、35条書面には物件の内容（法令制限、権利関係）を記載する。
ビジュアル描写
取引の流れをイメージする。まず媒介契約（34条書面）を交わし、その後物件検索や広告を行い、契約直前に重要事項説明（35条書面）を行う。
重要公式
専属専任媒介契約の登録＝5日以内。専任媒介契約の登録＝7日以内。
関連連想
「標準」を使ったかどうかは、契約の内容そのものなので契約書（34条）に書く。
比較表
34条書面：媒介契約の内容（報酬、期間、標準約款の別）。35条書面：物件に関する重要事項（法令制限、権利、代金等）。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題。媒介契約と35条説明の違いは頻出論点である。
重要度
A:最重要。実務でも必須の知識であり、出題頻度が極めて高い。
出題パターン
- 34条書面と35条書面の記載事項の混同
- 専属専任と専任の登録期間の違い（5日と7日）のひっかけ
解法・消去法
「法令制限」とあれば35条書面の話と判断し、34条書面の選択肢を消去する。「7日」があれば専属専任の話でないと判断し消去する。
時間戦略
選択肢のキーワード（法令制限、広告、7日）を見て即座に誤りを判断できるよう、知識を定着させて短縮する。
06実務応用
実務シナリオ
売主と媒介契約を結ぶ際、国土交通省の標準契約書を使用するかどうかを確認し、契約書面にその旨を明記する実務。
実務への影響
契約内容の明確化により、後々の報酬トラブルや専任性に関する争いを未然に防ぐ効果がある。
ケーススタディ
専属専任媒介契約を結んだのに、5日以内に指定流通機構（レインズ）へ登録忘れがあった場合、業務停止処分などの対象となる。
業界関連性
不動産仲介業務の最初のステップであり、業者としての法令遵守の基本となる。
ニュース連動
不動産取引のデジタル化に伴い、電子契約書での交付方法などが議論されている。
07よくある間違い
法令制限の概要を媒介契約書（34条）に記載すると思い込んでいる。
なぜ間違えるか:34条は契約条件、35条が物件内容という整理ができていないため。
正しい理解:「34は契約、35は物件」と分類して覚える。
専属専任媒介契約の物件登録期間を7日以内と記憶している。
なぜ間違えるか:専任媒介契約の7日と混同している。
正しい理解:「専属（5）」と「専任（7）」をセットで覚える。
重ねて依頼の可否を広告に記載する必要があると誤解する。
なぜ間違えるか:媒介契約書面への記載義務と広告規制を混同しているため。
正しい理解:広告は客付けのため、契約内容は書面で示すと区別する。
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