平成7年(1995)本試験
問41建築確認を受ける前の「予約契約」と「売買契約」の違い、およびクーリングオフが適用される「場所」の定義を正確に区別すること。
業務上の規制過去問
この問題の全体像
本問は、宅建業法における重要事項説明の範囲、クーリングオフの適用除外、建築確認前の契約締結可否、および誇大広告に対する両罰規定の適用について問う、総合的な知識を試す問題です。
次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
- 1宅地建物取引業者は、宅地の売買契約において、当該宅地の上に存する登記された抵当権が宅地の引渡し時までに抹消される予定である場合には、宅地建物取引業法第35条の規定に基づく重要事項の説明に際し当該抵当権の説明を省略することができる。
- 2宅地建物取引業者が15戸の一団の建物の分譲をするに当たって、当該建物の一棟に専任の宅地建物取引士を置いた案内所を設置した場合、その案内所でなされた買受けの申込みについては、宅地建物取引業法第37条の２の規定により撤回されることがある。
- 3宅地建物取引業者は、建物の建築工事着手前において、建築基準法第６条第１項の確認を受けていない場合であっても、当該確認を受けることを停止条件とする特約付きで建物の売買契約を締結することができる。
- 4法人である宅地建物取引業者の代表者が宅地又は建物の売買に関し誇大広告を行った場合、実際にその広告により被害を受けた人がいないときであってもその代表者だけでなく、当該法人が罰金の刑に処せられることがある。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
建築確認を受ける前の「予約契約」と「売買契約」の違い、およびクーリングオフが適用される「場所」の定義を正確に区別すること。
この問題は、5 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
本問は、宅建業法における重要事項説明の範囲、クーリングオフの適用除外、建築確認前の契約締結可否、および誇大広告に対する両罰規定の適用…
03
知識背景
この問題は、宅建業者が遵守すべき業務上の規制（広告、契約締結時期、説明義務）と、違反した場合の罰則に関する知識を総合的に問うています…
04
覚え方
「抵当権はあっても説明必須、クーリングオフは事務所除外、確認前は予約のみ、両罰は代表がやれば会社も罰」
05
試験のコツ
「省略できる」＝誤り（説明義務の免除はほぼない）
・「事務所等」での申込み＝クーリングオフ不可
・「被害がなくても」＝罰則成立（両罰…
06
実務での見え方
分譲マンションの販売現場では、建築確認取得前は「仮申込み」や「予約申込み」のみを受け付け、確認取得後に正式な売買契約（重要事項説明を…
02深度分析
要約
本問は、宅建業法における重要事項説明の範囲、クーリングオフの適用除外、建築確認前の契約締結可否、および誇大広告に対する両罰規定の適用について問う、総合的な知識を試す問題です。
法的根拠
宅地建物取引業法第35条（重要事項の説明等）宅地建物取引業法第37条の2（クーリング・オフ）宅地建物取引業法第32条（誇大広告等の禁止）宅地建物取引業法第65条（両罰規定）
論理の流れ
選択肢1は、抵当権の抹消予定があっても「権利の状況」として重要事項説明が必要であるため誤り。選択肢2は、専任の宅建士が置かれた案内所は「事務所等」に該当し、クーリングオフは適用されないため誤り。選択肢3は、建築確認前は売買契約の締結が禁止されており（予約は可）、停止条件付であっても売買契約は不可であるため誤り。選択肢4は、代表者の行為に対して法人も処罰される両罰規定が正しく記述されているため正解。
重要な区別
建築確認を受ける前の「予約契約」と「売買契約」の違い、およびクーリングオフが適用される「場所」の定義を正確に区別すること。
各選択肢のポイント
- 抵当権の存在は重要事項であり、引渡し時までに抹消される予定であっても説明を省略することはできない。
- 専任の宅建士が置かれた案内所はクーリングオフの適用除外である「事務所等」に該当するため、撤回はできない。
- 建築確認前は売買契約を締結することは禁止されている。停止条件付であっても売買契約そのものは不可。
- 法人の代表者が業務に関して違反行為をした場合、実際の被害がなくても両罰規定により法人も罰せられる。
03知識背景
テーマ概要
この問題は、宅建業者が遵守すべき業務上の規制（広告、契約締結時期、説明義務）と、違反した場合の罰則に関する知識を総合的に問うています。特に消費者保護の観点から、契約前の情報開示と、衝動的な契約の防止（クーリングオフ）、そして事業者の責任（両罰規定）が中心です。
歴史的背景
宅建業法は、不動産取引の専門性と情報の非対称性から消費者を保護するために制定されました。両罰規定は法人経営が一般的になったことに伴い、法人自体の責任を追及するために設けられました。
関連法令
宅地建物取引業法第33条（契約締結時期の制限）建築基準法第6条（建築確認）民法（停止条件付法律行為）
体系的位置づけ
宅建試験の「宅建業法」科目における「業務規制」と「罰則」の分野に位置づけられ、実務的な遵守事項として最重要度が高い部分です。
前提知識
重要事項説明の35条書面の記載事項、クーリングオフの対象となる取引と場所、建築確認の意義、および両罰規定（法人と従業員の双方への罰則適用）の基本概念を理解している必要があります。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「抵当権はあっても説明必須、クーリングオフは事務所除外、確認前は予約のみ、両罰は代表がやれば会社も罰」
ビジュアル描写
建物の模型の前で「予約」の札はOKだが、「売買契約」の札はバツ印をイメージする。クーリングオフは、事務所という「安全地帯」から出た場所でのみ発動する魔法と想像する。
重要公式
建築確認前 ＝ 売買契約×、予約契約○
関連連想
「両罰」は「代表者と法人の二人（ふたり）」と連想する。
比較表
【建築確認前の可否】
予約契約：可能
売買契約：不可（停止条件付も不可）
【クーリングオフ】
事務所等：不可
現地案内所（専任不在）：可能
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題
重要度
A:最重要。実務での違反リスクが高いため頻出
出題パターン
- 「省略できる」＝誤り（説明義務の免除はほぼない）
- 「事務所等」での申込み＝クーリングオフ不可
- 「被害がなくても」＝罰則成立（両罰規定）
解法・消去法
「説明を省略できる」「クーリングオフできる」という肯定形の選択肢は、例外が多いため、まず疑ってかかる消去法が有効。
時間戦略
「省略」「事務所」「確認前」などのキーワードを見つけたら即座に判断できる知識なので、他の難問に時間を回すために素早く解答する。
06実務応用
実務シナリオ
分譲マンションの販売現場では、建築確認取得前は「仮申込み」や「予約申込み」のみを受け付け、確認取得後に正式な売買契約（重要事項説明を含む）を行う手順が徹底されています。
実務への影響
これらの規制を守らないと、行政処分や罰金だけでなく、契約無効や損害賠償請求などのリスクが生じ、業者の信用失墜に直結します。
ケーススタディ
建築確認前に「建築確認済み」と誤って広告を出した業者が、監督処分を受けた事例。また、モデルルームで契約した顧客がクーリングオフを請求したが拒否されたトラブル例。
業界関連性
不動産取引におけるコンプライアンス遵守の根幹をなすため、業界全体で極めて重要視されている。
ニュース連動
悪質なリフォーム業者や投資マンション販売における誇大広告の摘発がニュースとなることが多く、両罰規定の適用事例として報じられる。
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