平成11年(1999)本試験
問40「建築確認前の物件（法令により移転不能）」と「停止条件付きの物件（条件成就により移転可能）」の区別が最も重要です。
広告・契約時期の制限過去問
この問題の全体像
この問題は、宅建業法における広告規制（誇大広告の禁止）、禁止行為（契約締結の制限）、および業務停止命令の遵守について問うものです。特に、建築確認前の物件取扱いと業務停止期間中の業務遂行の可否が焦点です。
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、建物を販売する場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。
- 1Ａは、建物を新築するため建築確認の申請中であったので、「建築確認申請済」と表示して、その建物の販売に関する広告を行い、販売の契約は建築確認を受けた後に締結した。
- 2Ａが、建物を新築するため建築確認の申請中であったので、宅地建物取引業者Ｂに対し、その建物を販売する契約の予約を締結した。
- 3Ａは、中古の建物を、その所有者Ｃから停止条件付きで取得する契約を締結し、当該条件の未成就のまま、その建物を宅地建物取引業者Ｄに対し販売する契約を締結した。
- 4Ａは、都道府県知事から業務の全部の停止を命じられ、その停止の期間中に建物の販売に関する広告を行ったが、販売の契約は当該期間の経過後に締結した。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
「建築確認前の物件（法令により移転不能）」と「停止条件付きの物件（条件成就により移転可能）」の区別が最も重要です。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
この問題は、宅建業法における広告規制（誇大広告の禁止）、禁止行為（契約締結の制限）、および業務停止命令の遵守について問うものです。特…
03
知識背景
宅建業法は、不動産取引の公正と購入者保護のため、広告内容の規制と、物件の引渡しが不可能な状態での契約締結を厳しく禁止しています。また…
04
覚え方
「確認前に契約はダメ、広告も誤解はダメ、停止中は絶対ダメ」と覚える。
05
試験のコツ
「申請中」の表示と「確認済」の表示の違い
・「予約」の取り扱い
・「停止期間中」の具体的な行為（広告、契約等）
06
実務での見え方
分譲マンションの販売において、建築確認取得前にチラシ配布や内覧会を行う際、どのような表現なら許容されるか判断する場面。
07
よくある間違い
{"mistake":"「申請済」の表示は事実だから違反ではないと考える。","why_wrong":"事実であっても、誤認を招く表…
02深度分析
要約
この問題は、宅建業法における広告規制（誇大広告の禁止）、禁止行為（契約締結の制限）、および業務停止命令の遵守について問うものです。特に、建築確認前の物件取扱いと業務停止期間中の業務遂行の可否が焦点です。
法的根拠
宅地建物取引業法第15条（誇大広告等の禁止）宅地建物取引業法第33条（当時の規定、現在は第47条：禁止事項）宅地建物取引業法第65条（業務の停止等）建築基準法第6条（建築確認）
論理の流れ
選択肢1は「建築確認申請済」の表示が事実であっても、建築確認前の物件販売広告は誤認を招くおそれがあるため第15条違反となります。選択肢2は建築確認前の予約契約締結であり、第33条の禁止行為（契約締結の禁止）に該当します。選択肢4は業務停止期間中に広告を行っているため第65条違反です。選択肢3は停止条件付き取得物件の販売ですが、法令により移転不能な物件ではないため違反せず、これが正解となります。
重要な区別
「建築確認前の物件（法令により移転不能）」と「停止条件付きの物件（条件成就により移転可能）」の区別が最も重要です。
各選択肢のポイント
- 「建築確認申請済」の表示は事実でも、建築確認前の物件販売広告は誤認を招く恐れがあり、第15条違反となるため。
- 建築確認を受ける前の物件について予約契約を締結することは、第33条の禁止行為（契約締結の禁止）に該当するため。
- 停止条件付きで取得する物件の販売は、法令により移転不能な物件ではないため第33条に違反せず、相手方が業者であることも問題ないため。
- 業務停止命令に従わず、停止期間中に広告を行ったことは第65条違反となり、契約時期が後でも広告行為自体が罰せられるため。
03知識背景
テーマ概要
宅建業法は、不動産取引の公正と購入者保護のため、広告内容の規制と、物件の引渡しが不可能な状態での契約締結を厳しく禁止しています。また、行政処分としての業務停止命令の効力も重要です。
歴史的背景
1999年当時、禁止行為は第33条に規定されていました（現在は第47条）。建築確認前の物件販売に関する規制は、未完成物件のトラブルを防ぐために古くから重要視されています。
関連法令
宅地建物取引業法第15条宅地建物取引業法第33条宅地建物取引業法第65条民法第127条（停止条件）建築基準法第6条
体系的位置づけ
宅建試験の「宅地建物取引業法」分野における「業務に関する規制（広告・禁止行為）」の項目に位置づけられます。
前提知識
建築確認の意味（建物の建築が法令に適合しているかの確認）、予約契約の法的性質（契約の一種）、停止条件の効果、業務停止命令の内容（業務全般の禁止）を理解している必要があります。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「確認前に契約はダメ、広告も誤解はダメ、停止中は絶対ダメ」と覚える。
ビジュアル描写
建築確認証がないと「契約」という札が下がり、業務停止中は事務所のシャッターが下がっているイメージ。
重要公式
広告＝第15条、禁止行為＝第33条、業務停止＝第65条
関連連想
「確認」＝「OKマーク」がないと売ってはいけないと連想する。
比較表
建築確認前（契約禁止・広告注意） vs 停止条件付き（契約可能・リスク説明）
05試験テクニック
出題頻度
この論点の出題頻度（高頻度：毎年または隔年で出題）
重要度
A:最重要。基本制限事項のため、必ず正解する必要がある。
出題パターン
- 「申請中」の表示と「確認済」の表示の違い
- 「予約」の取り扱い
- 「停止期間中」の具体的な行為（広告、契約等）
解法・消去法
「建築確認前」のキーワードがあれば契約不可と即断し、「業務停止中」があれば一切の業務不可と判断する。
時間戦略
明らかな違反（停止期間中の業務等）を先に消去し、残りを比較する。
06実務応用
実務シナリオ
分譲マンションの販売において、建築確認取得前にチラシ配布や内覧会を行う際、どのような表現なら許容されるか判断する場面。
実務への影響
開発業者がプロジェクトの資金繰りのために早期販売を試みる際、法的リスクを回避するための重要な知識となる。
ケーススタディ
建築確認が遅れ、既に受けた申込金を返金しなければならなかった事例や、業務停止中に広告を出して行政処分を受けた事例。
業界関連性
不動産流通業界において、コンプライアンス遵守の基本中の基本となる知識。
ニュース連動
住宅瑕疵担保履行法などとの関連で、建物の完成前販売のリスクが話題になることがある。
07よくある間違い
「申請済」の表示は事実だから違反ではないと考える。
なぜ間違えるか:事実であっても、誤認を招く表現（例：確認済みと同じように受け取られる）は禁止されているため。
正しい理解:「申請中」＝「まだ確定していない」というリスクを伝える表現になっているか確認する。
「予約」なら本契約ではないから大丈夫だと思う。
なぜ間違えるか:予約契約も将来の本契約を約束する契約であり、締結禁止の対象となるため。
正しい理解:「予約＝契約」とセットで覚え、確認前は予約も不可とする。
停止条件付きの販売も違反だと考える。
なぜ間違えるか:停止条件付きは「将来移転する可能性がある」ため、移転不能な物件（確認前）とは異なるため。
正しい理解:「物理的・法令的制限」があるかどうかをチェックする。
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