平成27年(2015)本試験
問37
広告・契約時期の制限過去問
この問題の全体像
出典確認済みの正解番号は3（宅地建物取引業者は、建築確認が必要とされる建物の建築に関する工事の完了前においては、建築確認を受けた後でなければ、当該建物の貸借の代理を行う旨の広告をしてはならない。）。
次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、この問において「建築確認」とは、建築基準法第６条第１項の確認をいうものとする。
- 1宅地建物取引業者は、建築確認が必要とされる建物の建築に関する工事の完了前においては、建築確認を受けた後でなければ、当該建物の貸借の媒介をしてはならない。
- 2宅地建物取引業者は、建築確認が必要とされる建物の建築に関する工事の完了前において、建築確認の申請中である場合は、その旨を表示すれば、自ら売主として当該建物を販売する旨の広告をすることができる。
- 3宅地建物取引業者は、建築確認が必要とされる建物の建築に関する工事の完了前においては、建築確認を受けた後でなければ、当該建物の貸借の代理を行う旨の広告をしてはならない。
- 4宅地建物取引業者は、建築確認が必要とされる建物の建築に関する工事の完了前において、建築確認の申請中である場合は、建築確認を受けることを停止条件とする特約を付ければ、自ら売主として当該建物の売買契約を締結することができる。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
出典確認済みの正解番号は3（宅地建物取引業者は、建築確認が必要とされる建物の建築に関する工事の完了前においては、建築確認を受けた後でなければ、当該建物の貸借の代理を行う旨の広告をしてはならない。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
出典確認済みの正解番号は3（宅地建物取引業者は、建築確認が必要とされる建物の建築に関する工事の完了前においては、建築確認を受けた後で…
03
知識背景
宅建業法における広告規制（33条）と契約規制（34条）は、未確認建物の取引による消費者被害を防ぐための重要な規定。広告は「貸借」に例…
04
覚え方
広告は貸借だけOK、契約は貸借もNG。代理の広告は業務宣伝だからNGと区別する。
05
試験のコツ
まず設問形式と正解番号を確認し、詳細な肢別理由は教員レビュー済み教材で確認する。
06
実務での見え方
分譲マンションの販売開始時期や、賃貸仲介業者のプレオープン広告のタイミングを判断する際に直接適用される。
07
よくある間違い
{"mistake":"貸借の契約も確認前からできると誤解する。","why_wrong":"広告の例外（貸借）と契約の例外（なし）…
02深度分析
要約
出典確認済みの正解番号は3（宅地建物取引業者は、建築確認が必要とされる建物の建築に関する工事の完了前においては、建築確認を受けた後でなければ、当該建物の貸借の代理を行う旨の広告をしてはならない。）。
法的根拠
宅地建物取引業法第31条宅地建物取引業法第31条の3宅地建物取引業法第32条宅地建物取引業法第33条宅地建物取引業法第34条宅地建物取引業法第45条宅地建物取引業法第47条宅地建物取引業法第48条宅地建物取引業法第49条宅地建物取引業法第50条
論理の流れ
旧解析の肢別断定を学生端表示から外し、正解番号と出典確認済み範囲に限定する。
重要な区別
正解番号確認済み。詳細な肢別法令解説は別途教員レビュー対象。
03知識背景
テーマ概要
宅建業法における広告規制（33条）と契約規制（34条）は、未確認建物の取引による消費者被害を防ぐための重要な規定。広告は「貸借」に例外があるが、契約には例外がない点が特徴。
歴史的背景
未完成建物や確認前の建物のトラブルを防止するため、消費者保護の観点から厳格な規制が設けられ、平成の改正等を経て現在に至る。
関連法令
民法（停止条件）建築基準法（建築確認手続き）宅地建物取引業法（8種制限）
体系的位置づけ
宅建試験の「業務上の規制」分野における核心的な論点で、8種制限の一つとして出題される。
前提知識
建築確認の意味、広告と契約の違い、貸借と売買の違い、そして33条の例外規定の正確な理解が必要。
04記憶テクニック
語呂合わせ
広告は貸借だけOK、契約は貸借もNG。代理の広告は業務宣伝だからNGと区別する。
ビジュアル描写
建築確認の壁をイメージ。広告のゲートには「貸借」用の小さな抜け穴があるが、契約のゲートは完全に閉ざされている図。
重要公式
確認前＝広告（貸借以外）×、契約（全て）×。
関連連想
「貸借の広告」は「部屋探し」のチラシをイメージ。「代理の広告」は業者の看板をイメージして区別する。
比較表
広告：売買×、貸借○。契約：売買×、貸借×。例外は広告の貸借のみ。
05試験テクニック
時間戦略
まず設問形式と正解番号を確認し、詳細な肢別理由は教員レビュー済み教材で確認する。
06実務応用
実務シナリオ
分譲マンションの販売開始時期や、賃貸仲介業者のプレオープン広告のタイミングを判断する際に直接適用される。
実務への影響
確認取得前の集客活動が制限されるため、販売戦略やスケジュール管理に大きな影響を与える。
ケーススタディ
建築確認申請中の物件について「仲介します」とチラシ配布をした業者が監督処分を受けた事例。
業界関連性
不動産流通における公平性と安全性を担保するための最も基本的なルールの一つ。
ニュース連動
住宅瑕疵担保履行法などとも関連し、建物の安全性確保の流れの中で重要視されている。
07よくある間違い
貸借の契約も確認前からできると誤解する。
なぜ間違えるか:広告の例外（貸借）と契約の例外（なし）を混同しているため。
正しい理解:広告と契約でルールが違うことをセットで覚える。「広告貸借OK、契約全てNG」。
「代理を行う旨の広告」も貸借の例外に含まれると判断する。
なぜ間違えるか:条文の「貸借の広告」を物件の内容広告と厳密に読み取らず、広く解釈してしまうため。
正しい理解:例外は「物件の貸借」にフォーカスし、業者の宣伝は別物と考える。
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