平成19年(2007)本試験
問38
広告・契約時期の制限過去問
この問題の全体像
この問題は、宅建業法における「広告の規制」と「契約の規制」について、開発許可や建築確認といった行政手続きとの関係を問うものです。許可・確認前の広告および契約締結の可否を正確に理解しているかが鍵となります。
宅地建物取引業者Ａの業務に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
- 1Ａは、実在しない宅地について広告又は虚偽の表示を行ってはならないが、実在する宅地については、実際に販売する意思がなくても、当該宅地の広告の表示に誤りがなければ、その広告を行うことができる。
- 2Ａは、新築分譲マンションを建築工事の完了前に売却する場合、建築基準法第６条第１項の確認を受ける前において、当該マンションの売買の広告及び売買契約の締結のいずれもすることはできない。
- 3都市計画法第29条第１項の許可を必要とする宅地について、Ｂが開発行為を行い貸主として貸借をしようとする場合、Ａは、Ｂがその許可を受ける前であっても、Ｂの依頼により当該宅地の貸借の広告をすることができるが、当該宅地の貸借の媒介をすることはできない。
- 4Ａは、都市計画法第29条第１項の許可を必要とする宅地について開発行為を行いＣに売却する場合、Ｃが宅地建物取引業者であれば、その許可を受ける前であっても当該宅地の売買の予約を締結することができる。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
この問題は、宅建業法における「広告の規制」と「契約の規制」について、開発許可や建築確認といった行政手続きとの関係を問うものです。
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02
深度分析
この問題は、宅建業法における「広告の規制」と「契約の規制」について、開発許可や建築確認といった行政手続きとの関係を問うものです。許可…
03
知識背景
このテーマは、消費者が未完成や許可未済の物件に関する情報を見て誤認したり、権利関係が不安定な状態で契約させられたりするのを防ぐための…
04
覚え方
「許可・確認なしに、広告も契約もダメ、絶対！」
05
試験のコツ
「貸借」や「媒介」も規制対象かどうかを問う出題
・「買主が業者」の場合の例外を問う出題（通常はない）
・「予約」や「申込み」の時期を…
06
実務での見え方
デベロッパーがマンション分譲の際、建築確認申請中に「早期申込み特典」を謳ってチラシ配布や予約金の受付を行いたいと考えたが、これは法違…
07
よくある間違い
{"mistake":"買主が宅建業者であれば、許可前でも契約できると誤解する。","why_wrong":"業者間取引の緩和規制（…
02深度分析
要約
この問題は、宅建業法における「広告の規制」と「契約の規制」について、開発許可や建築確認といった行政手続きとの関係を問うものです。許可・確認前の広告および契約締結の可否を正確に理解しているかが鍵となります。
法的根拠
宅地建物取引業法第33条（広告の開始時期の制限）宅地建物取引業法第36条（契約締結時期の制限）建築基準法第6条第1項都市計画法第29条第1項
論理の流れ
まず、各選択肢の対象物件（新築マンションや開発許可が必要な宅地）と、それに必要な行政手続き（建築確認、開発許可）を特定します。次に、宅建業法33条と36条に基づき、これらの手続きが完了する前は広告も契約も原則として禁止されていることを適用します。選択肢2はこの原則通りであり、他の選択肢は例外なく禁止される場面で許可しているため誤りと判断します。
重要な区別
物件の種類（建物か宅地か）に応じて必要となる「建築確認」または「開発許可」が済んでいるかどうかが、広告・契約可能か否かの分岐点となる。
各選択肢のポイント
- 販売意思がないのに広告を行う「客引き行為」は、宅建業法の一般禁止事項や信義則に違反するため不可。
- 建築確認を受ける前は、新築住宅の広告や売買契約の締結はいずれも法律で禁止されているため正しい。
- 開発許可が必要な宅地では、許可前に貸借の広告だけでなく、媒介業務を行うことも禁止されている。
- 買主が宅建業者であっても、開発許可前に売買の予約（契約の一種）を締結することは禁止されている。
03知識背景
テーマ概要
このテーマは、消費者が未完成や許可未済の物件に関する情報を見て誤認したり、権利関係が不安定な状態で契約させられたりするのを防ぐための規制です。建築基準法や都市計画法による許可・確認を、宅建業法上の取引開始のトリガーとしています。
歴史的背景
昭和の時代、未完成物件の販売トラブルや開発許可前の分譲による社会問題が多発したため、消費者保護の観点からこれらの規制が強化されました。
関連法令
宅地建物取引業法建築基準法都市計画法民法（契約成立の原則）
体系的位置づけ
宅建試験の「宅建業法」科目における「業務上の規制」分野に位置づけられ、特に33条と36条のセットで頻出の重要論点です。
前提知識
建築基準法に基づく「建築確認」と、都市計画法に基づく「開発許可」の違い、およびそれぞれがどのような物件に必要かを区別する知識が必要です。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「許可・確認なしに、広告も契約もダメ、絶対！」
ビジュアル描写
ゴール（契約）に向かうレースのコース上に、必ず通過しなければならない「検問所（許可・確認）」があるイメージ。
重要公式
許可・確認前 ＝ 広告禁止 ＋ 契約禁止
関連連想
未完成の家や許可のない土地を売る詐欺を防ぐための「安全装置」と連想する。
比較表
建築確認前：広告×、契約×。開発許可前：広告×、契約×。共通点：行政手続き完了が取引開始のゴング。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題
重要度
A:最重要, 業務規制の中核をなすため、必ず正解したい論点である。
出題パターン
- 「貸借」や「媒介」も規制対象かどうかを問う出題
- 「買主が業者」の場合の例外を問う出題（通常はない）
- 「予約」や「申込み」の時期を問う出題
解法・消去法
許可・確認前に「広告できる」「契約できる」と書いている選択肢を即座に消去法で候補から外す。
時間戦略
「許可・確認前」のキーワードを見つけたら即座に「広告×、契約×」と判断し、他の条件（買主の属性など）に惑わされないようにする。
06実務応用
実務シナリオ
デベロッパーがマンション分譲の際、建築確認申請中に「早期申込み特典」を謳ってチラシ配布や予約金の受付を行いたいと考えたが、これは法違反となるため、確認済証の交付を待ってから販売活動を開始する。
実務への影響
実務では、販売スケジュールを策定する際、建築確認や開発許可の取得見込み時期を逆算して、広告掲載開始日や契約締結日を設定する。
ケーススタディ
開発許可取得前に土地分譲の広告を出した業者が、監督処分や業務停止命令を受けた事例。許可が下りずにキャンセルとなった購入者からの損害賠償請求にも発展。
業界関連性
不動産流通業界において、コンプライアンス遵守の基本中の基本として徹底されている。
ニュース連動
近年の住宅瑕疵担保履行法などと関連し、物件の安全性や合法性が確保された段階での取引が重視されている流れと合致する。
07よくある間違い
買主が宅建業者であれば、許可前でも契約できると誤解する。
なぜ間違えるか:業者間取引の緩和規制（35条書面交付省略等）と混同しており、33条・36条の制限は業者間でも適用されると気づいていないため。
正しい理解:「相手は誰か」ではなく「物件はどうなっているか」に注目して判断する癖をつける。
「貸借」や「媒介」は規制対象外だと勘違いする。
なぜ間違えるか:売買ばかりに意識が向き、「取引」の定義（権利の設定・移転を目的とする取引）に貸借や媒介が含まれることを忘れているため。
正しい理解:「売買＝貸借＝交換」とセットで覚え、媒介もそれらを仲介する行為として規制されると意識する。
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