問37

営業保証金過去問

この問題の全体像

営業保証金の供託、還付、取戻しの手続きおよび「現地出張所」と「支店」の違いに関する理解を問う問題。特に、現地出張所での契約締結禁止と供託の関係が正誤判断の鍵となる。

平成19年問37

宅地建物取引業者Ａ（甲県知事免許）の営業保証金に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。なお、Ａは、甲県内に本店と一つの支店を設置して事業を営んでいるものとする。

1Ａが販売する新築分譲マンションの広告を受託した広告代理店は、その広告代金債権に関し、Ａが供託した営業保証金からその債権の弁済を受ける権利を有しない。
2Ａは、免許の有効期間の満了に伴い、営業保証金の取戻しをするための公告をしたときは、遅滞なく、その旨を甲県知事に届け出なければならない。
3Ａは、マンション３棟を分譲するための現地出張所を甲県内に設置した場合、営業保証金を追加して供託しなければ、当該出張所でマンションの売買契約を締結することはできない。
4Ａの支店でＡと宅地建物取引業に関する取引をした者は、その取引により生じた債権に関し、1,500万円を限度として、Ａが供託した営業保証金からその債権の弁済を受ける権利を有する。

この問題の詳しい解説

POINT

この問題のポイント

営業保証金の供託、還付、取戻しの手続きおよび「現地出張所」と「支店」の違いに関する理解を問う問題。

この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます

深度分析

営業保証金の供託、還付、取戻しの手続きおよび「現地出張所」と「支店」の違いに関する理解を問う問題。特に、現地出張所での契約締結禁止と…

知識背景

営業保証金制度は、宅建業者が取引により生じた債務を履行しない場合に、被害者が供託金から弁済を受けることで保護を図る制度。本店1000…

覚え方

「広告代金はダメ、現地出張所も契約ダメ」。供託額は「本店イッ（1）千万、支店ゴ（5）百万」。

試験のコツ

還付権利者の範囲（広告費は含まれないか）・支店増設時の供託・取戻し手続き・現地出張所での契約可否

実務での見え方

分譲マンションのモデルルーム（現地出張所）で客が購入を強く希望しても、その場で契約書にサインさせることは法律で禁止されている。必ず本…

よくある間違い

{"mistake":"現地出張所で営業保証金を追加供託すれば契約できると誤解している。","why_wrong":"「現地出張所」…

02深度分析

要約

法的根拠

宅地建物取引業法第25条（営業保証金の供託）宅地建物取引業法第27条（営業保証金の還付）宅地建物取引業法第30条（営業保証金の取戻し）宅地建物取引業法第50条（名義貸し等の禁止）

論理の流れ

選択肢1は広告代金債権が宅建業法上の取引債権に含まれないため正しい。選択肢2は免許満了に伴う取戻公告後の届出義務を規定通り正しい。選択肢4は支店における還付限度額1500万円は条文通り正しい。選択肢3は、現地出張所は支店ではないため、営業保証金を追加供託しても、そこで売買契約を締結することはできない。したがって誤りである。

重要な区別

「現地出張所」と「支店」の区別。現地出張所はあくまで案内所であり、契約締結は禁止されている。供託を追加しても契約可能にはならない点が最大のポイント。

各選択肢のポイント

広告代金債権は宅建業に関する取引により生じた債権には含まれないため、還付を受ける権利はない。
免許有効期間満了による取戻し公告をしたときは、遅滞なくその旨を免許権者に届け出なければならない。
現地出張所は支店ではないため、営業保証金を追加供託しても、そこで売買契約を締結することはできない。
支店で取引した者は、その取引により生じた債権について、1500万円を限度として弁済を受ける権利を有する。

03知識背景

テーマ概要

営業保証金制度は、宅建業者が取引により生じた債務を履行しない場合に、被害者が供託金から弁済を受けることで保護を図る制度。本店1000万円、支店1所につき500万円を供託する必要がある。

歴史的背景

宅建業法制定当初から存在する消費者保護のための核心的担保制度。業者の不祥事による被害者救済を迅速にするため、国庫に供託させる仕組みが採られた。

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