平成19年(2007)本試験
問39
媒介契約過去問
この問題の全体像
この問題は、宅建業法における媒介契約の規定、特に専任媒介契約における自動更新の禁止と宅地建物取引業者の義務に関する知識を問うものです。
宅地建物取引業者Ａは、ＢからＢ所有の宅地の売却について媒介の依頼を受けた。この場合における次の記述のうち、宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）の規定によれば、誤っているものはどれか。
- 1Ａは、Ｂとの間に媒介契約を締結したときは、当該契約が国土交通大臣が定める標準媒介契約約款に基づくものであるか否かの別を、法第34条の２第１項の規定に基づき交付すべき書面に記載しなければならない。
- 2Ａは、Ｂとの間で媒介契約を締結し、Ｂに対して当該宅地を売却すべき価額又はその評価額について意見を述べるときは、その根拠を明らかにしなければならない。
- 3Ａは、Ｂとの間に専属専任媒介契約を締結したときは、当該契約の締結の日から５日以内（休業日を除く。）に、所定の事項を当該宅地の所在地を含む地域を対象として登録業務を現に行っている指定流通機構に登録しなければならない。
- 4Ａは、Ｂとの間で有効期間を２か月とする専任媒介契約を締結する際、「Ｂが媒介契約を更新する旨を申し出ない場合は、有効期間満了により自動更新するものとする」旨の特約を定めることができる。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
この問題は、宅建業法における媒介契約の規定、特に専任媒介契約における自動更新の禁止と宅地建物取引業者の義務に関する知識を問うものです。
この問題は、5 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
この問題は、宅建業法における媒介契約の規定、特に専任媒介契約における自動更新の禁止と宅地建物取引業者の義務に関する知識を問うものです…
03
知識背景
媒介契約は、売主と宅建業者間で締結される契約で、一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の3種類があります。宅建業法は、消費者保護と取引の円…
04
覚え方
専任媒介契約は「自動更新NG」、専属専任は「5日以内に登録」。数字の「5」と「更新不可」をセットで覚えると効果的です。
05
試験のコツ
媒介契約の種類の区別（一般・専任・専属専任）
・登録期間や業務報告の頻度に関する数字
・自動更新の禁止などの特約の有効性
06
実務での見え方
売主から専属専任媒介契約を結んだ場合、宅建業者は契約書面に自動更新がないことを説明し、5日以内にレインズへ登録して買主を探します。こ…
02深度分析
要約
この問題は、宅建業法における媒介契約の規定、特に専任媒介契約における自動更新の禁止と宅地建物取引業者の義務に関する知識を問うものです。
法的根拠
宅建業法第34条の2第1項宅建業法第34条の2第2項宅建業法第34条の2第3項宅建業法第34条の2第4項
論理の流れ
選択肢4は、専任媒介契約において自動更新の特約を定めることができるとしています。しかし、宅建業法第34条の2第4項は、専任媒介契約の有効期間満了後の自動更新を禁止しています。したがって、この記述は誤りです。選択肢1、2、3は、それぞれ書面交付時の記載事項、価格意見の根拠明示、指定流通機構への登録義務について正しく記述しており、法に適合しています。
重要な区別
専任媒介契約において、有効期間の自動更新が禁止されているか否かを判断することが最も重要なポイントです。
各選択肢のポイント
- 宅建業法34条の2第1項により、標準媒介契約約款に基づくか否かを書面に記載する義務があるため正しい。
- 宅建業法34条の2第2項により、価額や評価額について意見を述べる際は根拠を明示する必要があるため正しい。
- 宅建業法34条の2第3項により、専属専任媒介契約締結から5日以内に指定流通機構へ登録する義務があるため正しい。
- 宅建業法34条の2第4項は専任媒介契約の自動更新を禁止しており、特約で定めることはできないため誤り。
03知識背景
テーマ概要
媒介契約は、売主と宅建業者間で締結される契約で、一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の3種類があります。宅建業法は、消費者保護と取引の円滑化のため、これらの契約に対して書面交付義務や指定流通機構への登録義務など、業者に厳格な規制を課しています。
歴史的背景
指定流通機構（レインズ）制度は、不動産取引の透明性と公正性を確保するために設けられました。標準媒介契約約款の策定とともに、取引情報の適正な流通と業者の業務適正化を図る観点から整備されてきました。
関連法令
宅建業法第34条の2国土交通省令第16条の4国土交通省告示
体系的位置づけ
業務に関する規制の中核をなす分野であり、宅建業者の媒介契約締結時の義務と契約種類ごとの違いを理解しているかを問います。
前提知識
一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の各契約の違い、およびそれぞれに課される業務報告義務や指定流通機構への登録義務などの内容を区別して理解していることが必要です。
04記憶テクニック
語呂合わせ
専任媒介契約は「自動更新NG」、専属専任は「5日以内に登録」。数字の「5」と「更新不可」をセットで覚えると効果的です。
ビジュアル描写
一般媒介（広い入り口）から専任、専属専任（狭く厳しい）へと漏斗（じょうご）のように条件が厳しくなるイメージ。自動更新は壁として遮断されていると想像します。
重要公式
専属専任：5日＋1週間＋登録義務。専任：3ヶ月＋2週間＋自動更新禁止。
関連連想
「自動更新」は「一般媒介」だけの特権と連想させる。専任系は「期間固定」と覚える。
比較表
一般：他社可、報告2週(任意)、登録なし。専任：他社不可、報告2週、登録(任意)。専属専任：他社不可、報告1週、登録必須(5日以内)。専属専任が最も義務が厳しい。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題される頻出論点です。
重要度
A:最重要。業者の基本的な義務であるため。
出題パターン
- 媒介契約の種類の区別（一般・専任・専属専任）
- 登録期間や業務報告の頻度に関する数字
- 自動更新の禁止などの特約の有効性
解法・消去法
専任媒介契約で「自動更新」があれば即座に誤りと判断。また、指定流通機構への登録期間（5日以内かどうか）や業務報告の頻度を確認して消去します。
時間戦略
数字（3ヶ月、5日、2週間）と「自動更新禁止」のキーワードを探して即答し、時間を節約します。
06実務応用
実務シナリオ
売主から専属専任媒介契約を結んだ場合、宅建業者は契約書面に自動更新がないことを説明し、5日以内にレインズへ登録して買主を探します。これにより、売主は迅速な売却活動を期待できます。
実務への影響
自動更新の禁止は、売主の意に反して無期限に業者に縛られることを防ぎ、業者間の競争を促進し、売主の利益を保護します。
ケーススタディ
専属専任媒介契約を締結したのに、5日以内にレインズへの登録を忘れた業者がいました。これは宅建業法違反となり、行政処分の対象となる可能性があるため、実務では厳重な管理が求められます。
業界関連性
日々の仲介業務において違法行為を防ぎ、行政処分を回避するために極めて重要です。
ニュース連動
不動産取引の透明性向上や、登録システムのデジタル化に関する議論と関連しています。
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