平成12年(2000)本試験
問11
権利関係借地借家法（建物譲渡特約付借地権）過去問
この問題の全体像
建物譲渡特約付借地権における、借地権消滅時の借地人と転借人の権利の違いを問う問題。特に借地人には賃借継続請求権が認められないのに対し、転借人には認められるという点が論点。
Ａを賃借人、Ｂを賃貸人としてＢ所有の土地に建物譲渡特約付借地権を設定する契約（その設定後30年を経過した日に借地上の建物の所有権がＡからＢに移転する旨の特約が付いているものとする。）を締結した場合に関する次の記述のうち、借地借家法の規定によれば、誤っているものはどれか。
- 1本件契約における建物譲渡の特約は、必ずしも公正証書によって締結する必要はない。
- 2Ａの借地権は、その設定後30年を経過した日における建物譲渡とともに消滅し、本件契約がＡＢの合意によらずに法定更新されることはない。
- 3建物譲渡によりＡの借地権が消滅した場合で、Ａがその建物に居住しているときは、Ａは、直ちに、Ｂに対して建物を明け渡さなければならず、賃借の継続を請求することはできない。
- 4Ｃが、建物をＡから賃借し、Ａの借地権消滅後もそこに居住している場合で、Ｂに対して賃借の継続を請求したときは、一定の場合を除き、ＢＣ間に期間の定めのない建物賃貸借がされたものとみなされる。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
建物譲渡特約付借地権における、借地権消滅時の借地人と転借人の権利の違いを問う問題。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
建物譲渡特約付借地権における、借地権消滅時の借地人と転借人の権利の違いを問う問題。特に借地人には賃借継続請求権が認められないのに対し…
03
知識背景
建物譲渡特約付借地権とは、借地権の設定後、一定期間経過時に借地上の建物の所有権が賃貸人に移転する旨の特約が付いた借地権を指す。定期借…
04
覚え方
「建譲（たてじょう）は借地人追い出し、転借人残せ」。借地人は出て行くが、転借人は残れると覚える。
05
試験のコツ
借地人と転借人の権利の違いの比較
・公正証書の要否（定期借地権との混同）
・法定更新の有無
06
実務での見え方
デベロッパーが地主から土地を借りてマンションを建設し、30年後に土地を返還する契約を結ぶケース。30年後、デベロッパーは撤退するが、…
07
よくある間違い
{"mistake":"借地人にも賃借の継続請求権があると誤解する。","why_wrong":"通常の借地権の更新や造買請求の知識…
02深度分析
要約
建物譲渡特約付借地権における、借地権消滅時の借地人と転借人の権利の違いを問う問題。特に借地人には賃借継続請求権が認められないのに対し、転借人には認められるという点が論点。
法的根拠
借地借家法第24条（建物譲渡特約付借地権）借地借家法第38条（建物譲渡特約付借地権の転借人の保護）民法第601条（賃貸借）
論理の流れ
まず本件契約が建物譲渡特約付借地権であることを確認します。選択肢1は形式の自由、2は消滅と法定更新の不可、4は転借人の保護（第38条）に関する正しい記述です。選択肢3では、借地人Aが居住していても賃借継続請求ができないとしていますが、これは第38条が転借人にのみ権利を付与しているため正しく、誤りを探す本問の正解となります。
重要な区別
借地権消滅時に建物の賃借の継続を請求できるのは「転借人」のみであり、「借地人」には認められないという点。
各選択肢のポイント
- 建物譲渡特約付借地権の設定は、公正証書による必要はなく、書面や口頭でも可能である。
- 特約による建物譲渡があった時点で借地権は消滅し、合意なく法定更新されることはない。
- 借地人には賃借の継続請求権は認められない。この権利は転借人に限定されるため誤り。
- 転借人が賃借の継続を請求した場合、一定の場合を除き、期間の定めのない建物賃貸借がされたとみなされる。
03知識背景
テーマ概要
建物譲渡特約付借地権とは、借地権の設定後、一定期間経過時に借地上の建物の所有権が賃貸人に移転する旨の特約が付いた借地権を指す。定期借地権とは異なり、存続期間は30年以上とされるが、更新はなく、建物譲渡時に借地権は消滅する。
歴史的背景
1991年の借地借家法改正により創設された。従前の借地法では地主が土地を取り戻すことが困難であったが、この権利種類を設けることで、土地の有効利用や再開発を促進する目的があった。
関連法令
借地借家法第24条借地借家法第38条借地借家法第9条民法第612条
体系的位置づけ
借地権の種類（普通借地権、定期借地権等）の中に位置づけられる。特に「更新がない」点と「建物譲渡による消滅」が特徴。
前提知識
普通借地権と定期借地権の違い、借地権の更新と消滅の要件、転借人の法的地位（賃借人よりも保護される場合があること）の理解が必要。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「建譲（たてじょう）は借地人追い出し、転借人残せ」。借地人は出て行くが、転借人は残れると覚える。
ビジュアル描写
30年後のタイムラインを想像する。建物が地主Bに移動する瞬間、借地人Aは消えるが、その部屋に住んでいる転借人Cは、そのまま地主Bとの新しい契約に切り替わって残るイメージ。
重要公式
建物譲渡特約付借地権 ＝ 30年以上 ＋ 建物譲渡で消滅 ＋ 転借人保護（38条）
関連連想
「弱者保護」の観点から、契約関係者の中で最も立場の弱い「転借人」だけが特別に救済（賃借継続）されると連想する。
比較表
【借地人A vs 転借人C】\n借地人A：継続請求権なし（出て行く）\n転借人C：継続請求権あり（残れる）\n共通：建物譲渡時に借地権消滅
05試験テクニック
出題頻度
2-3年に1回
重要度
B:重要。借地権の種類ごとの消滅事由は頻出。
出題パターン
- 借地人と転借人の権利の違いの比較
- 公正証書の要否（定期借地権との混同）
- 法定更新の有無
解法・消去法
選択肢4の「転借人」の記述が正しいとわかれば、対比にある選択肢3の「借地人」の記述が怪しいと推測できる。
時間戦略
選択肢3と4の「借地人」と「転借人」の違いに注目し、条文知識があれば即座に判断可能。他の選択肢は確認程度で時間を節約。
06実務応用
実務シナリオ
デベロッパーが地主から土地を借りてマンションを建設し、30年後に土地を返還する契約を結ぶケース。30年後、デベロッパーは撤退するが、入居している個々の住人はそのまま住み続けたいと考えることが多い。
実務への影響
地主は確実に土地を取り戻せる一方で、借地上の建物の居住者（転借人）が急に追い出される事態を防ぎ、社会不安を回避する効果がある。
ケーススタディ
企業が社宅敷地として借地し、30年後に返還する契約。期間満了後、企業は撤退するが、そこに住んでいた元従業員が地主に対して賃借継続を請求し、そのまま賃借人となる事例。
業界関連性
再開発事業や大規模なマンション開発において、土地の返還時期と入居者の権利関係を整理する上で重要。
ニュース連動
高齢化社会における居住安定策や、都市部の土地の有効利用（リースバック等）の議論に関連する概念。
07よくある間違い
借地人にも賃借の継続請求権があると誤解する。
なぜ間違えるか:通常の借地権の更新や造買請求の知識をそのまま当てはめてしまうため。
正しい理解:「建物譲渡特約」の問題を見たら、「借地人×、転借人○」のセットで覚える。
定期借地権と混同して公正証書が必要だと考える。
なぜ間違えるか:一般定期借地権等の要件と混同しているため。
正しい理解:「公正証書が必要な定期借地権」と「不要な建物譲渡特約」を表にして整理する。
契約が法定更新されると考える。
なぜ間違えるか:普通借地権の原則（法定更新）を引きずっているため。
正しい理解:「特約付」＝「特別ルールで更新なし」と認識する。
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