平成13年(2001)本試験
問23
法令上の制限農地法過去問
この問題の全体像
この問題は、農地法における「農地」の定義、許可制度の効力（無効）、市街化区域内の特例の適用範囲、および許可の承継性についての理解を問うものです。
農地法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
- 1現況は農地であるが、土地登記簿上の地目が「山林」である土地を住宅建設の目的で取得する場合には、農地法第５条の許可を要しない。
- 2農地法第３条又は第５条の許可を要する農地の権利移転について、これらの許可を受けないでした行為は、その効力を生じない。
- 3市街化区域内の農地を耕作目的で取得する場合には、あらかじめ農業委員会に届け出れば、農地法第３条の許可を要しない。
- 4農地法第４条の許可を受けた農地について、転用工事に着手する前に同一の転用目的で第三者にその所有権を移転する場合には、改めて農地法第５条の許可を要しない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
この問題は、農地法における「農地」の定義、許可制度の効力（無効）、市街化区域内の特例の適用範囲、および許可の承継性についての理解を問うものです。
この問題は、5 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
この問題は、農地法における「農地」の定義、許可制度の効力（無効）、市街化区域内の特例の適用範囲、および許可の承継性についての理解を問…
03
知識背景
農地法は、農地の耕作者自らによる所有を最も適当と認め、耕作権の保護と農地の遊休化防止を図る法律。許可制度が中心で、3条（権利移動）、…
04
覚え方
農地は現況（ゲンキョウ）で判断。市街化区域の届出は「4・5」で「3」は許可。無効は「3・4・5」条共通。
05
試験のコツ
市街化区域内の届出制の適用範囲
・農地の定義（現況と登記簿）
・許可を受けない行為の効力（無効）
06
実務での見え方
宅地分譲を行う際、登記簿上は山林でも現況が畑であれば農地法の許可が必要となり、手続き忘れで契約無効となるリスクがある。
02深度分析
要約
この問題は、農地法における「農地」の定義、許可制度の効力（無効）、市街化区域内の特例の適用範囲、および許可の承継性についての理解を問うものです。
法的根拠
農地法第2条第1項農地法第3条第7項農地法第4条第7項農地法第5条第7項
論理の流れ
選択肢1は登記簿ではなく現況で農地かを判断するため誤り。選択肢2は許可を受けない行為は無効とする条文通りで正しい。選択肢3は市街化区域の届出制は4条・5条のみに適用され3条は許可が必要なため誤り。選択肢4は4条許可は他人に承継されないため誤り。
重要な区別
「農地」の定義は現況主義であること、市街化区域の届出制は転用目的（4条・5条）に限られ耕作目的（3条）には適用されない点。
各選択肢のポイント
- 農地の定義は現況によるため、登記簿が山林でも現況が農地なら許可が必要。
- 許可を受けないでした権利移転等は、その効力を生じない（無効）と規定されている。
- 市街化区域の届出制は4条・5条のみ適用。3条（耕作目的）は区域に関わらず許可が必要。
- 4条許可は土地の所有者個人に帰属し、第三者に移転する際は新たに5条許可が必要。
03知識背景
テーマ概要
農地法は、農地の耕作者自らによる所有を最も適当と認め、耕作権の保護と農地の遊休化防止を図る法律。許可制度が中心で、3条（権利移動）、4条（自己転用）、5条（転用目的移動）の3つの許可種類がある。
歴史的背景
戦後の農地改革に端を発し、自作農の創設を目的に制定。その後、農業構造の変化に伴い所有権移動の規制緩和等の改正が重ねられている。
関連法令
土地基本法国土利用計画法都市計画法民法
体系的位置づけ
宅建試験の「法令制限」分野における頻出論点。不動産取引における物件の法的性質を判定する基礎となる重要な位置づけ。
前提知識
「農地」の定義（現況主義）、3条・4条・5条の許可要件の違い、市街化区域内の特例、許可を受けない行為の効力（無効）。
04記憶テクニック
語呂合わせ
農地は現況（ゲンキョウ）で判断。市街化区域の届出は「4・5」で「3」は許可。無効は「3・4・5」条共通。
ビジュアル描写
農地を「耕すだけ（3条）」か「別の使い道（4・5条）」かで分岐。市街化区域は「別の使い道」だけ簡易化（届出）をイメージ。
重要公式
農地＝現況。市街化区域届出＝4条・5条のみ。許可なし＝無効。
関連連想
「3」は耕作（サンササ）、「4」は転用（シテンヨウ）、「5」は売却（ゴエ）と連想。
比較表
3条：耕作目的、許可必要。4条：自己転用、許可必要。5条：転用して他人へ、許可必要。市街化区域：4・5は届出、3は許可。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題。特に3条・4条・5条の区別と市街化区域の特例は頻出。
重要度
A:最重要。宅建士実務でも土地取引の際に必ず確認が必要な論点。
出題パターン
- 市街化区域内の届出制の適用範囲
- 農地の定義（現況と登記簿）
- 許可を受けない行為の効力（無効）
解法・消去法
「市街化区域なら届出でOK」という短絡思考を排除。3条は例外なく許可が必要と覚えていれば消せる。
時間戦略
基本知識の確認問題なので、迷わず正解を選び、他の難問に時間を残す。
06実務応用
実務シナリオ
宅地分譲を行う際、登記簿上は山林でも現況が畑であれば農地法の許可が必要となり、手続き忘れで契約無効となるリスクがある。
実務への影響
許可なしに契約しても無効となり、手付金の倍返しなどの法的責任が生じるため、事前の現況確認が不可欠。
ケーススタディ
登記簿が「原野」の土地を購入し住宅を建てようとしたが、現況が農地だったため、知事の許可を得られず工事が中断された事例。
業界関連性
不動産取引における重要な法令制限。農地取引は専門性が高く、宅建士としての注意義務が問われる。
ニュース連動
農業人材の不足や耕作放棄地の増加に伴い、農地法の規制緩和や利用権設定の促進が議論されている。
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