平成14年(2002)本試験
問36
事務所過去問
この問題の全体像
この問題は、宅建業法における「事務所」の定義、営業保証金の供託時期、専任宅建士の設置義務違反時の是正期間、およびクーリングオフ制度の適用除外場所に関する知識を問うものです。
宅地建物取引業法（以下この問において「法」という。）に規定する「事務所」に関する次の記述のうち、法の規定によれば、誤っているものはどれか。
- 1「事務所」とは、本店又は支店やその他の政令で定めるものを指すものであるが、宅地建物取引業を行わず他の兼業業務のみを行っている支店は「事務所」に含まれない。
- 2新たに宅地建物取引業の免許を受けようとする者は、免許を受ける前に営業保証金を主たる「事務所」のもよりの供託所に供託しなければならない。
- 3宅地建物取引業者は、その「事務所」だけでなく国土交通省令で定める場所ごとに一定の専任の宅地建物取引士を置かなければならないが、これに抵触することとなった場合は、２週間以内に必要な措置を執らなければならない。
- 4宅地建物取引業者が自ら売主となる宅地の売買契約について、当該宅地建物取引業者の「事務所」において契約の申込み及び締結をした買主は、法第37条の２の規定による売買契約の解除をすることはできない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
この問題は、宅建業法における「事務所」の定義、営業保証金の供託時期、専任宅建士の設置義務違反時の是正期間、およびクーリングオフ制度の適用除外場所に関する知識を問うものです。
この問題は、5 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
この問題は、宅建業法における「事務所」の定義、営業保証金の供託時期、専任宅建士の設置義務違反時の是正期間、およびクーリングオフ制度の…
03
知識背景
「事務所」は宅建業者の拠点であり、専任宅建士の設置や名簿の備置き、クーリングオフの適用判断など、多くの規制の基準となる重要な場所概念…
04
覚え方
「免許先、供託後」＝免許が先で、供託はその後。クーリングオフは「事務所以外」でOK。
05
試験のコツ
クーリングオフの適用場所の判定
・専任宅建士の設置数と是正期間
・営業保証金の供託時期と供託所
06
実務での見え方
新規支店開設時、開店日までに専任宅建士を配置し、営業保証金を供託（または保証書を取り寄せ）しなければ、開店して客を対応できない。
02深度分析
要約
この問題は、宅建業法における「事務所」の定義、営業保証金の供託時期、専任宅建士の設置義務違反時の是正期間、およびクーリングオフ制度の適用除外場所に関する知識を問うものです。
法的根拠
宅地建物取引業法第2条第3項第1号宅地建物取引業法第7条宅地建物取引業法第15条宅地建物取引業法第37条の2
論理の流れ
選択肢1は、宅建業を行わない場所は事務所に含まれないという定義通りで正しい。選択肢3は、専任宅建士不足時の是正期間が2週間であるため正しい。選択肢4は、事務所での契約はクーリングオフ不可という原則通り正しい。選択肢2は、営業保証金の供託は免許取得後、業務開始前に行う必要があり、免許取得前に行う必要はないため誤りである。
重要な区別
「免許を受ける前」と「業務を開始する前」という時間的前後関係の明確な区別。
各選択肢のポイント
- 宅建業を行わない兼業業務のみの支店は、宅建業法上の「事務所」には該当しないため正しい記述です。
- 営業保証金の供託は、免許を受けた後、宅建業を開始するまでに行えばよく、免許を受ける前に行う必要はありません。
- 専任の宅建士が不足した場合、2週間以内に必要な措置を執らなければならないという規定通り正しい記述です。
- 事務所等で契約の申込み及び締結を行った場合、クーリングオフによる解除はできないため正しい記述です。
03知識背景
テーマ概要
「事務所」は宅建業者の拠点であり、専任宅建士の設置や名簿の備置き、クーリングオフの適用判断など、多くの規制の基準となる重要な場所概念です。
歴史的背景
従来は本支店のみだったが、ショールーム等の拠点も規制するために「政令で定める場所」が追加され、監督の実効性が高められました。
関連法令
宅地建物取引業法施行令第2条の2宅地建物取引業法施行規則第6条の2民法第549条
体系的位置づけ
業務規制分野における基礎的かつ重要な項目であり、宅建士の設置義務やクーリングオフ制度と密接に関連しています。
前提知識
宅建業法上の「事務所」の定義（本店・支店・政令で定める場所）と、営業保証金制度の目的（取引の相手方の保護）を理解していること。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「免許先、供託後」＝免許が先で、供託はその後。クーリングオフは「事務所以外」でOK。
ビジュアル描写
タイムラインをイメージ：申請→（免許交付）→供託→（業務開始）。供託は免許交付と業務開始の間に行う。
重要公式
事務所＝本店＋支店＋政令定場所。クーリングオフ＝事務所以外で申込・締結。
関連連想
免許証は身分証、供託金は保険。免許証をもらってから、仕事を始める前に保険に入るイメージ。
比較表
事務所（クーリングオフ不可・専任士必置） vs 現場等（クーリングオフ可・専任士不要）。
05試験テクニック
出題頻度
高頻度。事務所の定義やクーリングオフの例外はほぼ毎年出題される。
重要度
A:最重要。基本概念であり、他の規制と絡めて出題されるため。
出題パターン
- クーリングオフの適用場所の判定
- 専任宅建士の設置数と是正期間
- 営業保証金の供託時期と供託所
解法・消去法
「免許を受ける前に供託」という記述があれば、時系列がおかしいとして即座に誤りと判断できる。
時間戦略
クーリングオフの「事務所」に関する記述があれば、そこを先に確認して正誤判断を早める。
06実務応用
実務シナリオ
新規支店開設時、開店日までに専任宅建士を配置し、営業保証金を供託（または保証書を取り寄せ）しなければ、開店して客を対応できない。
実務への影響
違反すると業務停止命令等の処分を受け、信用失墜につながるため、事務所管理はコンプライアンスの核心。
ケーススタディ
宅建業者が駅前のテナントで契約を行った場合、それが事務所登録されていなければクーリングオフ対象となり、解約リスクが高まる。
業界関連性
業者の拠点戦略において、どこを事務所として登録するかがコストとリスク管理の分かれ目となる。
ニュース連動
悪質な訪問販売や不当な契約取消しを防ぐため、クーリングオフ制度の適用範囲が注目されている。
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