平成14年(2002)本試験
問37
重要事項説明書（35条書面）過去問
この問題の全体像
この問題は、宅建業法35条の重要事項説明における説明義務の範囲と、情報が存在しない場合の対応を問うものです。特に中古マンションの修繕履歴や未完成物件の図面交付、管理規約、住宅性能評価の説明有無が論点となります。
宅地建物取引業者Ａが行う宅地建物取引業法第35条の重要事項の説明に関する次の記述のうち、同条の規定に違反しないものはどれか。
- 1Ａは、建物（建築工事完了前）の売買の契約を行うに際し、建物の完成時における主要構造部、内装及び外装の構造又は仕上げ並びに設備の設置及び構造についての図面を渡したのみで、当該図面の説明はしなかった。
- 2Ａは、マンションの分譲を行うに際し、当該マンションの管理規約案に「分譲業者であるＡは当該マンションの未販売住戸の修繕積立金を負担しなくてもよい」とする規定があったが、これについては説明しなかった。
- 3Ａは、中古マンションの売買の媒介を行うに際し、当該マンション修繕の実施状況について、当該マンションの管理組合及び管理業者に確認したところ、修繕の実施状況の記録が保存されていなかったため、購入者にこの旨説明し、実施状況については説明しなかった。
- 4Ａは、建物の売買の契約を行うに際し、当該建物は住宅の品質確保の促進等に関する法律の住宅性能評価を受けた新築住宅であったが、その旨説明しなかった。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
この問題は、宅建業法35条の重要事項説明における説明義務の範囲と、情報が存在しない場合の対応を問うものです。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
この問題は、宅建業法35条の重要事項説明における説明義務の範囲と、情報が存在しない場合の対応を問うものです。特に中古マンションの修繕…
03
知識背景
重要事項説明は、契約前に物件や取引条件に関する重要な事項を買主に知らせる手続きです。特に区分所有建物では、管理規約や修繕積立金、修繕…
04
覚え方
中古マンションの修繕履歴は「記録ナシ」と言えばOK。新築の性能評価は「アリ」と言わねばNG。
05
試験のコツ
「説明しなかった」が違反か否かの判定
・「図面を交付した」だけで十分かの判定
・情報が不存在の場合の対応
06
実務での見え方
中古マンションの購入を検討する客に対し、管理組合に修繕履歴を問い合わせた結果、過去の大規模修繕工事の記録が紛失していた場合、「記録が…
07
よくある間違い
{"mistake":"選択肢1で、図面を渡せば説明したことになると誤解する。","why_wrong":"35条は口頭での説明を義…
02深度分析
要約
この問題は、宅建業法35条の重要事項説明における説明義務の範囲と、情報が存在しない場合の対応を問うものです。特に中古マンションの修繕履歴や未完成物件の図面交付、管理規約、住宅性能評価の説明有無が論点となります。
法的根拠
宅地建物取引業法第35条宅地建物取引業法施行規則第16条の2（中古マンションの修繕実施状況）宅地建物取引業法施行規則第16条の4の3（住宅性能評価）
論理の流れ
各選択肢を35条の説明義務の有無で判定します。1は図面渡しだけで説明がないため違反。2は管理規約の重要な負担免除規定を説明していないため違反。4は住宅性能評価を受けた事実を説明していないため違反。3は修繕履歴が存在しない場合、その旨を説明すれば義務を果たしたことになるため、これが正解となります。
重要な区別
「説明すべき事実がない」場合と「説明義務を怠った」場合の区別。記録がないことを説明すれば義務履行となる。
各選択肢のポイント
- 図面を渡しただけでは足らず、口頭での説明が必要であるため違反します。
- 修繕積立金の負担に関する規定は重要事項であり、説明しないのは違反です。
- 記録がない旨を説明すれば足りるため、この対応は違反しません。
- 住宅性能評価を受けた新築住宅である旨は、必ず説明しなければなりません。
03知識背景
テーマ概要
重要事項説明は、契約前に物件や取引条件に関する重要な事項を買主に知らせる手続きです。特に区分所有建物では、管理規約や修繕積立金、修繕履歴など、物件の維持管理に関する事項が後々のトラブルを防ぐために重要視されています。
歴史的背景
中古マンションの修繕履歴説明義務は、築年数が経過したマンションの修繕状況が不透明になりがちで、購入後の予期せぬ負担が問題となったことを受けて義務化されました。
関連法令
宅地建物取引業法第37条（37条書面）民法（契約に関する一般法）住宅の品質確保の促進等に関する法律建物の区分所有等に関する法律
体系的位置づけ
宅建試験の「宅建業法」科目における「取引の流れ」の中核をなす分野で、35条書面と37条書面の違いは頻出です。
前提知識
重要事項説明（35条）が契約「前」であること、37条書面が契約「後」であることの違い。また、説明事項が法令で列挙されていることを理解している必要があります。
04記憶テクニック
語呂合わせ
中古マンションの修繕履歴は「記録ナシ」と言えばOK。新築の性能評価は「アリ」と言わねばNG。
ビジュアル描写
チェックリストをイメージする。「修繕履歴」の項目があり、そこに「記録なし」と書いて客に見せるイメージ。
重要公式
修繕履歴説明 ＝ 記録あり→内容説明 ／ 記録なし→その旨説明
関連連想
「ない」ことも「ある」ことと同じくらい重要な情報であると連想する。
比較表
未完成物件：図面＋説明が必要。中古物件：修繕履歴の有無を確認し、なければその旨説明。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題
重要度
A:最重要、頻出論点であり実務でも必須のため
出題パターン
- 「説明しなかった」が違反か否かの判定
- 「図面を交付した」だけで十分かの判定
- 情報が不存在の場合の対応
解法・消去法
図面交付だけで口頭説明がない選択肢は即×。管理規約の特約を説明しない選択肢も即×。
時間戦略
「説明しなかった」という記述があれば即座に違反候補とし、例外（記録がない等）がないか確認する。
06実務応用
実務シナリオ
中古マンションの購入を検討する客に対し、管理組合に修繕履歴を問い合わせた結果、過去の大規模修繕工事の記録が紛失していた場合、「記録が存在しないため詳細は不明です」と伝える。
実務への影響
記録がないことを正直に伝えることで、購入後の「知らなかった」というトラブルを防ぎ、業者の責任範囲を明確にします。
ケーススタディ
過去に修繕履歴を説明せずに売却したところ、購入後に大規模な修繕が必要になり、説明不足を理由に損害賠償請求された事例がある。
業界関連性
中古住宅流通の活性化において、物件の状態に関する情報開示の透明性は極めて重要です。
ニュース連動
耐震基準の不備や老朽化による欠陥住宅問題がニュースになるたび、説明義務の重要性が再認識されます。
07よくある間違い
選択肢1で、図面を渡せば説明したことになると誤解する。
なぜ間違えるか:35条は口頭での説明を義務付けており、書面の交付は補助的なものに過ぎないため。
正しい理解:「渡したのみで説明しなかった」というフレームを見たら即座に違反と判断する。
選択肢3で、記録がないなら説明しなくていいと考える。
なぜ間違えるか:説明すべき「事実」が「記録がない」という事実であるため、それを伝えないと義務違反になる。
正しい理解:「記録が保存されていなかったため～説明しなかった」の流れに注意し、説明内容が「記録がない旨」なら正解とする。
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