平成16年(2004)本試験
問18
法令上の制限都市計画法（開発許可）過去問
この問題の全体像
都市計画法の開発許可制度における手続き期間、開発行為の定義、工事廃止時の届出、および公共施設管理者との協議時期に関する正誤判定問題です。
都市計画法の開発許可に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、この問における都道府県知事とは、地方自治法に基づく指定都市、中核市及び施行時特例市にあってはその長をいうものとする。
- 1都道府県知事は、開発許可の申請があったときは、申請があった日から21日以内に、許可又は不許可の処分をしなければならない。
- 2開発行為とは、主として建築物の建築の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更をいい、建築物以外の工作物の建設の用に供する目的で行う土地の区画形質の変更は開発行為には該当しない。
- 3開発許可を受けた者は、開発行為に関する工事を廃止したときは、遅滞なく、その旨を都道府県知事に届け出なければならない。
- 4開発行為を行おうとする者は、開発許可を受けてから開発行為に着手するまでの間に、開発行為に関係がある公共施設の管理者と協議し、その同意を得なければならない。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
都市計画法の開発許可制度における手続き期間、開発行為の定義、工事廃止時の届出、および公共施設管理者との協議時期に関する正誤判定問題です。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
都市計画法の開発許可制度における手続き期間、開発行為の定義、工事廃止時の届出、および公共施設管理者との協議時期に関する正誤判定問題で…
03
知識背景
開発許可制度は、無秩序な市街化を防止し、適正な都市形成を図るため、一定規模以上の土地区画形質の変更を許可制とするものです。
04
覚え方
「42（死に）日まで待て、21日は早すぎる。協議は申請の『前（マエ）』、廃止は『届（トド）け』出せ」
05
試験のコツ
処理期間の数字
・協議のタイミング
・開発行為の定義
・許可不要の例外
06
実務での見え方
デベロッパーが不況により分譲地の造成工事中止を決定した場合、速やかに都道府県知事に廃止届を提出しなければ法的責任を問われます。
07
よくある間違い
{"mistake":"処理期間を21日と誤認する。","why_wrong":"行政手続きの標準的な期間や他の法律と混同しているた…
02深度分析
要約
都市計画法の開発許可制度における手続き期間、開発行為の定義、工事廃止時の届出、および公共施設管理者との協議時期に関する正誤判定問題です。
法的根拠
都市計画法第35条第1項都市計画法第2条第2項都市計画法第38条都市計画法第32条第1項
論理の流れ
選択肢1の処理期間は42日が正しいため誤り。選択肢2は工作物も対象となるため誤り。選択肢4は協議が許可申請前である必要があるため誤り。選択肢3は工事廃止の届出義務を規定しており条文通り正しい。
重要な区別
協議のタイミングが「許可申請前」か「許可後」か、および処理期間の数字（21日か42日か）の正確な識別。
各選択肢のポイント
- 処理期間は原則として42日以内であり、21日以内ではないため誤りです。
- ゴルフ場等の特定工作物建設用も開発行為に含まれるため誤りです。
- 工事を廃止した際は、遅滞なくその旨を知事に届け出る必要があります。
- 協議と同意は、開発許可の申請前に行わなければならないため誤りです。
03知識背景
テーマ概要
開発許可制度は、無秩序な市街化を防止し、適正な都市形成を図るため、一定規模以上の土地区画形質の変更を許可制とするものです。
歴史的背景
高度経済成長期のスプロール化防止を目的に制定。その後、再生可能エネルギー施設の設置等に対応するため、対象となる工作物の見直しが行われました。
関連法令
建築基準法都市計画法国土利用計画法宅地造成等規制法
体系的位置づけ
宅建試験の法令制限科目における都市計画法の核となる分野であり、実務でも頻出の重要論点です。
前提知識
開発行為の定義、許可基準、開発許可を要しない場合、手続きの流れ（事前協議→申請→許可→完了検査）の理解が必要です。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「42（死に）日まで待て、21日は早すぎる。協議は申請の『前（マエ）』、廃止は『届（トド）け』出せ」
ビジュアル描写
タイムラインをイメージ。まず管理者と協議（スタート）→申請→42日待つ→許可→工事。もし途中でやめたら、すぐに知事に報告。
重要公式
処理期間＝42日（延長可）。協議＝申請前。廃止＝届出。
関連連想
「21」は「成人」の数字だが許可はもっと長い「42」。「前」協議は「マエ」キョウギと連想。
比較表
事前協議：許可申請前に行う（同意必要）。着手前手続き：工事完了公告前に行う。廃止届出：工事廃止後遅滞なく。
05試験テクニック
出題頻度
2-3年に1回。開発許可の手続き関連は頻出です。
重要度
A:最重要。実務的手続きの基本であり、数字の押さえが必須。
出題パターン
- 処理期間の数字
- 協議のタイミング
- 開発行為の定義
- 許可不要の例外
解法・消去法
「21日以内」や「許可後の協議」など、明らかに条文と異なる記述を先に消去する。
時間戦略
数字と「前」「後」の語句に注目し、瞬時に判断できるよう知識を定着させる。
06実務応用
実務シナリオ
デベロッパーが不況により分譲地の造成工事中止を決定した場合、速やかに都道府県知事に廃止届を提出しなければ法的責任を問われます。
実務への影響
手続きの不履行は是正命令等の対象となり、事業の遅延や信頼失墜に直結するため、正確な手順管理が求められます。
ケーススタディ
太陽光発電所建設予定地において、開発許可申請前に地元自治体と協議を行わず、住民トラブルになり許可が下りなかった事例。
業界関連性
不動産取引において、対象地が開発許可済みかどうかは権利関係の重要な確認事項。
ニュース連動
大規模太陽光発電施設の開発許可手続きや、防災規制との関連がニュースで話題に。
07よくある間違い
処理期間を21日と誤認する。
なぜ間違えるか:行政手続きの標準的な期間や他の法律と混同しているため。
正しい理解:「42」を「死に」と結びつけ、厳格な期限として記憶する。
協議を許可後と誤解する。
なぜ間違えるか:一般的な建築確認の手順や、許可取得後の工事着手前の手続きと混同しているため。
正しい理解:「同意書が必要＝申請前に協議済み」という流れを図で理解する。
工作物の開発行為該当性を誤る。
なぜ間違えるか:開発行為＝建築物の建築という狭い理解にとどまっているため。
正しい理解:「建築物以外の工作物」も対象になると明確に意識する。
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