問29

税・その他不動産鑑定評価基準過去問

この問題の全体像

不動産鑑定評価基準における「特定価格」の定義、鑑定評価の前提条件（所与の条件と想定上の条件）、取引事例の補正、および収益還元法の適用範囲に関する正誤判定問題です。

平成16年問29税・その他

不動産の鑑定評価に関する次の記述のうち、不動産鑑定評価基準によれば、正しいものはどれか。

1不動産鑑定評価基準にいう「特定価格」とは、市場性を有する不動産について、法令等による社会的要請を背景とする評価目的の下、正常価格の前提となる諸条件を満たさない場合における不動産の経済価値を適正に表示する価格をいう。
2鑑定評価は、対象不動産の現況を所与の条件としなければならず、依頼目的に応じて想定上の条件を付すことはできない。
3鑑定評価に当たって必要とされる取引事例は、当該事例に係る取引の事情が正常なものでなければならず、特殊な事情の事例を補正して用いることはできない。
4収益還元法は、対象不動産が将来生み出すであろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試算価格を求める手法であるため、自用の住宅地には適用することはできない。

この問題の詳しい解説

POINT

この問題のポイント

この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます

深度分析

不動産鑑定評価基準における「特定価格」の定義、鑑定評価の前提条件（所与の条件と想定上の条件）、取引事例の補正、および収益還元法の適用…

知識背景

不動産鑑定評価基準は、不動産の鑑定評価を行う際の統一的な基準を定めたもの。価格の種類（正常価格、特定価格、特殊価格）や、原価方式・比…

覚え方

「特定」は「社会（しゃかい）」の要請で「特別」な条件。正常価格は市場の標準。

試験のコツ

価格の定義（正常・特定・特殊）の使い分け・鑑定評価の原則（個別性、最有効使用等）・3つの手法（原価・比較・収益）の適用可否

実務での見え方

道路建設のための用地買収において、近隣の地価よりも高い補償額を算定する際に、公共事業という社会的要請に基づく特定価格の概念が用いられ…

よくある間違い

{"mistake":"想定上の条件を一切付加できないと考えてしまう。","why_wrong":"現況重視の原則を誤って絶対視して…

02深度分析

要約

法的根拠

不動産の鑑定評価に関する法律不動産鑑定評価基準第1章総論不動産鑑定評価基準第2章不動産の価格を求める原則不動産鑑定評価基準第3章価格を求める手法

論理の流れ

選択肢1は「特定価格」の定義（市場性あり、社会的要請、正常価格の条件不満）に合致し正しい。選択肢2は、最有効使用の判定等のため依頼目的に応じた「想定上の条件」が認められるため誤り。選択肢3は、特殊な事情がある事例でも事情補正を行えば使用できるため誤り。選択肢4は、自用住宅地でも帰属家賃を想定すれば収益還元法は適用可能なため誤り。よって正解は1。

重要な区別

正常価格（市場での標準的価値）と特定価格（公共事業等の社会的要請による価値）の違い、および鑑定評価における「所与の条件」と「想定上の条件」の区別。

各選択肢のポイント

特定価格の定義そのものであり、市場性を有しつつも社会的要請により正常価格の前提を満たさない場合の価格を指すため正しい。
最有効使用の判定等のため、依頼目的に応じて現況とは異なる「想定上の条件」を付すことは可能である。
特殊な事情がある事例であっても、その事情による価格への影響を除去する「事情補正」を行うことで使用できる。
自用の住宅地であっても、もし賃貸した場合に得られるであろう収益（帰属家賃）を想定することで適用可能である。

03知識背景

テーマ概要

不動産鑑定評価基準は、不動産の鑑定評価を行う際の統一的な基準を定めたもの。価格の種類（正常価格、特定価格、特殊価格）や、原価方式・比較方式・収益方式の3つの手法、および価格形成要因の分析が主な内容。

歴史的背景

1963年の不動産の鑑定評価に関する法律制定に基づき設定。その後、バブル崩壊や不動産市場の変化、国際評価基準との整合性等を踏まえ、数次の改正が行われている。

同じ論点で出題されたほかの問

論点「不動産鑑定評価基準」で出題された過去問。出題パターンの幅を確認できます。

令和7年問25→令和6年問25→令和5年問25→令和3年問225→令和2年問225→

論点ページへ →

さあ、はじめよう

この問を、アプリで記録する

無料で体験を始める →

問29

この問題の詳しい解説

関連ページ

同じ論点で出題されたほかの問