平成16年(2004)本試験
問44
業務上の義務と禁止事項過去問
この問題の全体像
本問は宅建業者が自ら売主となる場合の手付金等保全措置について問う問題である。特に未完成物件と完成物件で保全措置の要件が異なることが争点となっている。未完成物件では工事完了前のリスクが高いため、手付金等の額に関係なく保全措置が必要とされる。一方、完成物件では一定額以下の場合は保全措置が不要とされている。また、断定的判断の提供禁止、従業者名簿の閲覧、禁止行為に対する罰則についても併せて問われており、宅建業法の業務規制全般の理解が求められる。
宅地建物取引業Ａ社の行う業務について、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。
- 1Ａ社は、自ら建築工事完了前のマンションの売主となるときは、代金の一部が当該物件の売買価格の1/10以下で、かつ、1,000万円以下であれば、保全措置をしなくてもよい。
- 2Ａ社は、その相手方等に対して契約の目的物である宅地又は建物の将来の環境等について誤解させるべき断定的判断を提供することは禁止されているが、過失によって当該断定的判断を提供してしまった場合でも免責されない。
- 3Ａ社は、その事務所に従業者名簿を備えることとされているが、取引の関係者から請求があった場合、当該名簿をその者に閲覧させなければならない。
- 4Ａ社は、その相手方等に対して契約に係る重要な事項について故意に事実を告げない行為は禁止されているが、法人たるＡ社の代表者が当該禁止行為を行った場合、当該代表者については懲役刑が科されることがあり、またＡ社に対しても罰金刑が科されることがある。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
本問は宅建業者が自ら売主となる場合の手付金等保全措置について問う問題である。
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02
深度分析
本問は宅建業者が自ら売主となる場合の手付金等保全措置について問う問題である。特に未完成物件と完成物件で保全措置の要件が異なることが争…
03
知識背景
本問は宅建業者が自ら売主となる場合の手付金等保全措置について問う問題である。特に未完成物件と完成物件で保全措置の要件が異なることが争…
04
覚え方
「未完成は未完全、保全措置は完全に必要」と覚える。完成物件は「20分の1かつ1000万以下なら保全不要」、未完成物件は「金額問わず保…
05
試験のコツ
完成物件の保全措置免除要件（1/20以下かつ1,000万円以下）を未完成物件にも適用してしまう
・断定的判断の提供禁止で過失による場…
06
実務での見え方
実務では新築マンションの青田売りで手付金を受領する際、工事完了前であれば金額に関係なく銀行保証や保険契約による保全措置が必要。完成後…
07
よくある間違い
{"mistake":"未完成物件でも完成物件と同じ保全措置免除要件が適用されると考える","why_wrong":"宅建業法41条…
02深度分析
要約
本問は宅建業者が自ら売主となる場合の手付金等保全措置について問う問題である。特に未完成物件と完成物件で保全措置の要件が異なることが争点となっている。未完成物件では工事完了前のリスクが高いため、手付金等の額に関係なく保全措置が必要とされる。一方、完成物件では一定額以下の場合は保全措置が不要とされている。また、断定的判断の提供禁止、従業者名簿の閲覧、禁止行為に対する罰則についても併せて問われており、宅建業法の業務規制全般の理解が求められる。
法的根拠
宅建業法41条宅建業法41条の2宅建業法47条の2
論理の流れ
正解は1。未完成物件の売買で代金の一部が売買価格の1/10以下かつ1,000万円以下でも保全措置は必要。
重要な区別
「未完成は未完全、保全措置は完全に必要」と覚える。完成物件は「20分の1かつ1000万以下なら保全不要」、未完成物件は「金額問わず保全必要」で対比して記憶する。
各選択肢のポイント
- 誤り。正解は1。未完成物件の売買で代金の一部が売買価格の1/10以下かつ1,000万円以下でも保全措置は必要。
- 選択肢2について、宅建業法47条の2第1項により断定的判断の提供は禁止され、過失による場合も免責されない。故意・過失を問わず禁止行為とされる。
- 選択肢3について、宅建業法48条により従業者名簿の備置きは義務だが、閲覧義務は取引の関係者ではなく「取引の相手方その他の関係者」に限定される。
- 選択肢4について、宅建業法47条1項により重要事項の故意の不告知は禁止行為。宅建業法83条により代表者には懲役刑、法人には罰金刑が科される。
03知識背景
テーマ概要
本問は宅建業者が自ら売主となる場合の手付金等保全措置について問う問題である。特に未完成物件と完成物件で保全措置の要件が異なることが争点となっている。未完成物件では工事完了前のリスクが高いため、手付金等の額に関係なく保全措置が必要とされる。一方、完成物件では一定額以下の場合は保全措置が不要とされている。また、断定的判断の提供禁止、従業者名簿の閲覧、禁止行為に対する罰則についても併せて問われており、宅建業法の業務規制全般の理解が求められる。
関連法令
宅建業法41条宅建業法41条の2宅建業法47条の2
体系的位置づけ
業務上の義務と禁止事項。根拠：宅建業法41条、宅建業法41条の2、宅建業法47条の2
04記憶テクニック
語呂合わせ
「未完成は未完全、保全措置は完全に必要」と覚える。完成物件は「20分の1かつ1000万以下なら保全不要」、未完成物件は「金額問わず保全必要」で対比して記憶する。
重要公式
「未完成は未完全、保全措置は完全に必要」と覚える。完成物件は「20分の1かつ1000万以下なら保全不要」、未完成物件は「金額問わず保全必要」で対比して記憶する。
05試験テクニック
重要度
A
出題パターン
- 完成物件の保全措置免除要件（1/20以下かつ1,000万円以下）を未完成物件にも適用してしまう
- 断定的判断の提供禁止で過失による場合は免責されると誤解する
- 従業者名簿の閲覧を誰でも請求できると考えてしまう
- 両罰規定で法人のみ処罰されると思い込む
- 未完成物件でも完成物件と同じ保全措置免除要件が適用されると考える
時間戦略
設問が正しいものを聞くのか、誤っているものを聞くのかを先に確認し、各肢の要件・例外を照合する。
06実務応用
実務シナリオ
実務では新築マンションの青田売りで手付金を受領する際、工事完了前であれば金額に関係なく銀行保証や保険契約による保全措置が必要。完成後引渡し前なら一定額以下は保全措置不要となるため、工事完了時期の確認が重要となる。
実務への影響
実務では新築マンションの青田売りで手付金を受領する際、工事完了前であれば金額に関係なく銀行保証や保険契約による保全措置が必要。完成後引渡し前なら一定額以下は保全措置不要となるため、工事完了時期の確認が重要となる。
07よくある間違い
未完成物件でも完成物件と同じ保全措置免除要件が適用されると考える
なぜ間違えるか:宅建業法41条の2は完成物件のみに適用され、未完成物件は41条により例外なく保全措置が必要とされる
正しい理解:完成物件と未完成物件の保全措置要件の違いを条文で確認し、未完成物件のリスクの高さを理解する
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