平成20年(2008)本試験
問38
業務上の義務と禁止事項過去問
この問題の全体像
宅建業法における重要事項説明の範囲、報酬の受領時期、不当な勧誘行為、および契約書の記載内容に関する正誤判定を問う問題です。
次に記述する宅地建物取引業者Ａが行う業務に関する行為のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。
- 1宅地の売買の媒介において、当該宅地の周辺環境について買主の判断に重要な影響を及ぼす事実があったため、買主を現地に案内した際に、宅地建物取引士でないＡの従業者が当該事実について説明した。
- 2建物の貸借の媒介において、申込者が自己都合で申込みを撤回し賃貸借契約が成立しなかったため、Ａは、既に受領していた預り金から媒介報酬に相当する金額を差し引いて、申込者に返還した。
- 3Ａの従業者は、宅地の販売の勧誘に際し、買主に対して「この付近に鉄道の新駅ができる」と説明したが、実際には新駅設置計画は存在せず、当該従業者の思い込みであったことが判明し、契約の締結には至らなかった。
- 4Ａは、自ら売主として、宅地の売却を行うに際し、買主が手付金100万円を用意していなかったため、後日支払うことを約して、手付金を100万円とする売買契約を締結した。
この問題の詳しい解説
POINT
この問題のポイント
宅建業法における重要事項説明の範囲、報酬の受領時期、不当な勧誘行為、および契約書の記載内容に関する正誤判定を問う問題です。
この問題は、6 つの視点でさらに深掘りできます
02
深度分析
宅建業法における重要事項説明の範囲、報酬の受領時期、不当な勧誘行為、および契約書の記載内容に関する正誤判定を問う問題です。
03
知識背景
この問題は、宅建業者が業務を行う際に遵守すべき行為規範全般を扱っています。特に、誰がどのような説明をすべきか（説明義務の範囲）、報酬…
04
覚え方
「周辺は誰でもOK、報酬は成立後、嘘はダメ絶対、手付は現実」
05
試験のコツ
「宅建士でない従業者の説明」が違反となるケースの識別
・「契約不成立」時の金銭授受の可否
・「断定的判断」の具体例と違反性
06
実務での見え方
内見時に客から「近くに騒音のある工場はありますか？」と聞かれ、宅建士ではないスタッフが「あそこの工場はうるさいですよ」と答える場面。
07
よくある間違い
{"mistake":"周辺環境についての説明も必ず宅建士が行わなければならないと誤解する。","why_wrong":"重要事項説…
02深度分析
要約
宅建業法における重要事項説明の範囲、報酬の受領時期、不当な勧誘行為、および契約書の記載内容に関する正誤判定を問う問題です。
法的根拠
宅地建物取引業法第35条（重要事項の説明等）宅地建物取引業法第34条（報酬を受領できる場合）宅地建物取引業法第47条（業務上の禁止行為）宅地建物取引業法第37条（書面の交付）
論理の流れ
選択肢1は、宅地の周辺環境についての説明であり、これは35条の重要事項説明（宅建士の説明義務）には該当しないため、従業者が説明しても違法ではない。選択肢2は、契約が成立していないのに報酬を受領しているため34条違反。選択肢3は、断定的な判断を提供する行為であり、47条違反。選択肢4は、実際には支払われていない手付金について支払われたかのように記載するなど、事実に反する契約締結は37条または47条違反となる。以上より、違反しないのは1のみである。
重要な区別
重要事項説明（35条）が必要な事項か、それ以外の一般的な説明かを区別すること。周辺環境は宅地の重要事項には含まれない。
各選択肢のポイント
- 宅地の周辺環境は35条の重要事項ではないため、宅建士でない従業者が説明しても違反ではない。
- 契約が成立しない場合、媒介報酬を受領することは宅建業法34条により禁止されている。
- 断定的な判断を提供する行為は、契約の成否にかかわらず宅建業法47条の禁止行為に該当する。
- 手付金が未受領であるにもかかわらず受領したとする契約は、事実に反するため37条違反となる。
03知識背景
テーマ概要
この問題は、宅建業者が業務を行う際に遵守すべき行為規範全般を扱っています。特に、誰がどのような説明をすべきか（説明義務の範囲）、報酬をいつ受け取れるか（成功報酬原則）、そして誇大広告や嘘の説明を防ぐための禁止規定が中心です。
歴史的背景
宅建業法は、不動産取引の特殊性から消費者を保護し、取引の公正を図るために制定されました。業務上の規制は、悪質な業者による被害を防ぐため、年々厳格化・詳細化されています。
関連法令
宅地建物取引業法民法（契約成立時期等）
体系的位置づけ
「宅建業法」科目の中の「業務上の規制」分野に位置づけられ、実務における法令遵守（コンプライアンス）の核心部分です。
前提知識
重要事項説明の具体的な項目（35条1項）、37条書面と35条書面の違い、報酬の上限と受領タイミング、禁止行為の具体例（手付貸与等）を理解している必要があります。
04記憶テクニック
語呂合わせ
「周辺は誰でもOK、報酬は成立後、嘘はダメ絶対、手付は現実」
ビジュアル描写
重要事項説明を「赤い札（宅建士のみが持てる）」、一般説明を「誰でも持てる青い札」とイメージし、周辺環境は青い札で対応すると覚える。
重要公式
重要事項＝法令上の制限＋権利関係＋周辺環境（建物のみ）。報酬＝契約成立時のみ。
関連連想
「周辺」は「住環境」のことで、生活に関わるが法律上の権利ではないので、専門家でなくても話せると連想する。
比較表
重要事項説明（35条）：宅建士のみ可、契約前。一般説明：誰でも可、随時。37条書面：宅建士記名押印可、契約後。
05試験テクニック
出題頻度
毎年出題
重要度
A:最重要。実務でも頻出の論点であり、配点も高い。
出題パターン
- 「宅建士でない従業者の説明」が違反となるケースの識別
- 「契約不成立」時の金銭授受の可否
- 「断定的判断」の具体例と違反性
解法・消去法
契約が成立していないのに金銭を受け取る記述や、事実と異なることを伝える記述は、原則として違反とみなして消去する。
時間戦略
「契約不成立で報酬」と「断定的判断」は即座に違反と判断できるため、消去法で素早く解答する。
06実務応用
実務シナリオ
内見時に客から「近くに騒音のある工場はありますか？」と聞かれ、宅建士ではないスタッフが「あそこの工場はうるさいですよ」と答える場面。
実務への影響
違反行為を防ぐことで、行政処分や業務停止命令のリスクを回避し、業者の信用を維持できる。
ケーススタディ
過去に、駅ができるという噂を根拠なく伝えて販売した業者が、監督処分を受けた事例がある。事実確認の重要性を示している。
業界関連性
不動産仲介業務において、説明責任とコンプライアンス遵守は最も重視される事項の一つである。
ニュース連動
近年、ネット上の不動産投資勧誘における「断定的判断」によるトラブルがニュースで取り上げられることが多い。
07よくある間違い
周辺環境についての説明も必ず宅建士が行わなければならないと誤解する。
なぜ間違えるか:重要事項説明（35条）の項目と、それ以外の一般的な説明を混同しているため。
正しい理解:35条の重要事項リスト（法令制限、権利関係等）を正確に暗記し、周辺環境は建物のみに限定されていることを確認する。
契約が不成立に終わっても、労働の対価として報酬を受け取れると考える。
なぜ間違えるか:宅建業法が報酬を「成功報酬」として規定している点を理解していない。
正しい理解:「不動産仲介＝成功報酬」という原則を強く意識し、着手金や不成功時の報酬は原則NGと覚える。
嘘をつくつもりがなく（思い込み）、結果的に契約に至らなければ違反ではないと考える。
なぜ間違えるか:47条の禁止行為は「故意」だけでなく、客観的に事実に反する事実を告げる行為そのものを規制しているため。
正しい理解:「確実です」「間違いありません」といった言葉は、根拠がある場合以外は絶対に使わない癖をつける。
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